前不久，袁先生在北京買了一套二手房，總價近340萬元，其承擔(dān)了房屋交易的全部中介費用，按2.7%的中介費用標(biāo)準(zhǔn)，共9萬余元。
【資料圖】
在中國的二手房交易中，大部分情況下中介費都由買家承擔(dān)，對于幾百萬元甚至上千萬元的房屋交易而言，中介費用也是一筆不小的開支。今起，這一局面將迎來新變化。
兩部門：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低服務(wù)費用
5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（后簡稱《意見》），明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。
《意見》表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。近年來，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標(biāo)價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。
為此，《意見》強(qiáng)調(diào)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格落實房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容等。
同時，合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費。“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用?！?/strong>
《意見》還表示，嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價和捆綁收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)。
《意見》還強(qiáng)調(diào)，具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得強(qiáng)制要求加入平臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費標(biāo)準(zhǔn)。
在加強(qiáng)個人信息保護(hù)方面，《意見》表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。未經(jīng)當(dāng)事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。
在提升管理服務(wù)水平方面，《意見》指出，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺，加強(qiáng)對交易房源、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息，應(yīng)當(dāng)通過平臺進(jìn)行核驗。鼓勵通過房屋交易管理服務(wù)平臺向交易當(dāng)事人提供房源核驗、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案等便民服務(wù)。加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管，除交易當(dāng)事人提出明確要求外，購房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶。鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用納入交易資金監(jiān)管范圍。
專家解讀
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，國內(nèi)大約90%的二手房通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成交，新房交易對經(jīng)紀(jì)公司也有一定依賴性。《意見》中優(yōu)化服務(wù)費率的定價方式利好購房者，而雙邊收費模式有利于降低購房成本，體現(xiàn)了對購房者權(quán)益的保護(hù)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，目前在中介參與的房屋交易中，部分中介費用是房屋總價的3%甚至更高，但也有約為房屋總價的2%甚至低于2%的情況。當(dāng)前降低中介費的實際操作標(biāo)準(zhǔn)尚不清晰，引導(dǎo)買賣雙方各承擔(dān)房屋總價的1%或是一個可參考標(biāo)準(zhǔn)。
此前上海、深圳、廣州、成都、重慶等地的房屋交易中，有過雙邊收取中介費用的實踐。如據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報》報道，2021年2月下旬貝殼將重慶區(qū)域的中介費從房屋總價的2%上調(diào)到3%，并執(zhí)行雙邊收費，業(yè)主和購房者分別支付不高于總房款的1%和2%，取消原有1.5%的貸款服務(wù)費，但執(zhí)行起來并不容易。
北京房屋經(jīng)紀(jì)人小張向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，從其經(jīng)驗看，在雙邊收費的模式下，業(yè)主很可能會通過上調(diào)房屋總價的方式將中介費用轉(zhuǎn)移到購房者身上，這種情況在賣方市場下出現(xiàn)的概率更高。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要將降中介費和雙邊收費模式落到實處，后續(xù)還需要進(jìn)一步明確收費標(biāo)準(zhǔn)，也需要積極引導(dǎo)和宣傳，經(jīng)過一定時間之后，逐步將中介費用交易雙方共擔(dān)變成行業(yè)共識。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標(biāo)價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題。《意見》對服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行明確是一個重大變化，基本服務(wù)是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須承擔(dān)的服務(wù)，而額外的服務(wù)則不是必然的，也不能利用信息優(yōu)勢去獲取。要做好落地執(zhí)行還需要政府監(jiān)管部門常態(tài)化巡查，與客戶舉報相結(jié)合來實現(xiàn)。另外，培育規(guī)范的大機(jī)構(gòu)，發(fā)揮穩(wěn)定器作用和示范效應(yīng)，也有助于這一目標(biāo)實現(xiàn)。
整體而言，王小嬙認(rèn)為，《意見》有助于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)運行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在新的監(jiān)管政策指引下，未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的發(fā)展模式也有待探索。
（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）
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