近日，企查查數(shù)據(jù)顯示，上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司(簡稱：青客公寓)關(guān)聯(lián)近千條限制消費(fèi)令，多次被列為失信被執(zhí)行人。1月18日，企查查新增案件公告，上海市第三中級人民法院接受了青客公寓在1月4日提交的破產(chǎn)清算一案。
從長租公寓第一股，到走入破產(chǎn)清算程序，青客公寓只用了兩年零兩個(gè)月的時(shí)間。從蛋殼到青客，長租公寓還有未來嗎?
連續(xù)三次修改招股書
2019年11月5日，青客公寓登陸納斯達(dá)克，股票代碼“QK”，開盤價(jià)17.35美元，較發(fā)行價(jià)上漲約2%。截至上市首日收盤，青客公寓股價(jià)報(bào)17.64美元，漲幅3.76%，市值超8億美元，最高估價(jià)一度觸及19美元。同一天，青客副總裁在朋友圈發(fā)文，激動地寫下“青客新起點(diǎn)，租賃大未來”的標(biāo)語。
數(shù)據(jù)顯示，青客公寓風(fēng)光時(shí)，曾覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、成都等城市，管理房源超過9.7萬間。
彼時(shí)的長租公寓市場，自如和蛋殼在前，青客排行第三。無論是融資數(shù)量和額度，還是市場占有率，自如和蛋殼都遠(yuǎn)在青客之上。在青客上市前，市場就已傳出自如赴美上市消息，而蛋殼公寓也已提交招股書。
青客能夠從行業(yè)老三一躍成為長租公寓第一股，有媒體表示，除了其布局早之外，還在于其對市場的洞察力。值得注意的是，青客公寓在上市前夕，曾對招股書進(jìn)行了三次調(diào)整。最后一次調(diào)整系距離上市4天前，將發(fā)行規(guī)模從此前的520萬股ADS臨時(shí)下調(diào)近一半至270萬股ADS。而此次臨時(shí)調(diào)整，將導(dǎo)致青客公寓上市募集資金減半，其最高募集資金將從1億元下降至5000萬元。
對此有業(yè)內(nèi)人士表示，青客下調(diào)IPO額度，系客觀環(huán)境影響。彼時(shí)房地產(chǎn)和長租市場降溫，外部環(huán)境、租客租金等多重因素均會對青客公寓IPO產(chǎn)生不利影響，資本市場同樣也會承壓，降低預(yù)期。而青客公寓當(dāng)時(shí)降低募集資金額度，也是為順利IPO做嫁衣，一切都為了搶跑服務(wù)。
最終，青客如愿以償，奪得國內(nèi)長租公寓海外上市第一股的名號，但連續(xù)三次修改招股書，有業(yè)內(nèi)人士表示，這勢必會對蛋殼上市產(chǎn)生阻力。在其上市73天后，蛋殼成功登陸紐交所，首發(fā)價(jià)報(bào)13.5美元，當(dāng)日收盤13.49美元，首日便跌破發(fā)行價(jià)。
曾出現(xiàn)諸多爆雷事件
事實(shí)證明，青客公寓減半額度一舉，的確避過了IPO首日破發(fā)，成功搶跑。但出色的募資能力之外，擺在青客公寓面前的，還有三年虧損達(dá)11億、負(fù)債高達(dá)27億的財(cái)務(wù)報(bào)表，以及“租金貸”、“資不抵債”等未解難題。在虧損狀態(tài)下逆勢上市，青客公寓僅首周微漲，第二周起持續(xù)下跌。上市后10日，青客公寓跌破17美元的發(fā)行價(jià)，報(bào)16.50美元。
此后，青客公寓股價(jià)便持續(xù)下跌，截止1月24日，已跌破1美元，報(bào) 0.425 美元，市值蒸發(fā)97%，公司5位高管也在今年初全部辭職。
從長租第一股到破產(chǎn)清算，青客公寓只用了兩年零兩個(gè)月的時(shí)間。事實(shí)上，早在2020年初蛋殼爆雷時(shí)，青客公寓就出現(xiàn)了諸多爆雷事件。其不僅以虧損為由對部分旗下管理的未滿租房源“強(qiáng)制降租金”，對于不接受降租的房東采取解約操作，而多名租客收到了來自房東的警告，表示已數(shù)月未交租金，尋找青客管家無果。
金融投資報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，青客公寓受害者自發(fā)創(chuàng)建了“青客公寓租友交流群”公眾號，截至目前，共發(fā)布了6篇原創(chuàng)內(nèi)容;截至2020年7月4日，共有59位租友在此平臺提交了自己的受害經(jīng)歷。而幾乎每位受害者，都提到了“租金貸”。
所謂“租金貸”，指的是租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時(shí)，與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，一般由該金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租，租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款，相應(yīng)的貸款利息一般由長租公寓企業(yè)代為支付。
而這些租友面臨的問題是，房東找上門來表示數(shù)月未交房租，交涉平臺后無果，押金不退，退房手續(xù)遲遲沒有進(jìn)展，銀行租金貸也無法解綁。租客不僅無法入住，且無法拿回押金，還要繼續(xù)償還銀行租金貸。
2019年12月，六部委印發(fā)的《關(guān)于整頓規(guī)范房租租賃市場秩序的意見》顯示，在住房租賃企業(yè)的租金收入中，租金貸款金額占比不得超過30%。截至2020年9月30日，青客公寓所提供的租賃單位中，有11.9%的租金由租金貸提供，而在2019年同期，這一比例為65.4%。
業(yè)內(nèi)說法：要給長租公寓市場劃紅線
2019年，有媒體將“長租公寓”作為年度詞匯寫入年度總結(jié)中。疫情之后，長租公寓爆雷，多名租客一夜之間無家可歸，蛋殼退市，青客公寓破產(chǎn)，離退市僅一步之遙。那么，長租公寓還有未來嗎?
原我愛我家副總裁胡景暉早在2018年就曾說過：“長租公寓若是爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”同年，潘石屹也曾直指長租公寓商業(yè)模式的痛點(diǎn)：“我不建議去做長租公寓，這個(gè)生意一定是虧的。”他是基于盈利點(diǎn)來看的長租公寓生意。他認(rèn)為，做長租公寓就一定會向銀行貸款，但貸款建成后，租出去的回報(bào)率最高不超過1%，即便租房價(jià)格翻番也是虧本買賣。
金融投資報(bào)記者采訪了弘業(yè)資本理財(cái)經(jīng)理葉蘇鋒，他認(rèn)為，長租公寓的困境與商業(yè)策略的矛盾有關(guān)。長租公寓的商業(yè)模式追求高周轉(zhuǎn)，降低空置率，甚至將資產(chǎn)證券化。在長租公寓的構(gòu)想中，只要將空房率限制在一定程度，就能夠?qū)崿F(xiàn)很高的年利率。但問題就在于，真的能保證空置率嗎?
葉蘇鋒表示，想要解開這個(gè)商業(yè)矛盾，靠長租公寓市場自律是不可能的，理論上可以使用第三方資金托管的監(jiān)管手段，給長租公寓市場劃紅線，拒絕資產(chǎn)證券化，不給長租公寓機(jī)會做資金池，或許會讓長租公寓回歸正常。(本報(bào)記者 薛蕾)
