貨幣資金大幅縮水
藍(lán)光發(fā)展、新湖中寶等房企踩線加劇
2020年8月20日，“三道紅線”融資政策出臺(tái)，距今剛剛過去一年多時(shí)間。而對(duì)比房企的2019年、2020年以及最近發(fā)布的2021年中期年報(bào)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)房企降杠桿成效明顯。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2019年，零踩線房企僅有17家，2020年末，這一數(shù)字增至29家，而到了2021年中期，回歸綠檔，即“三道紅線”均在安全線以內(nèi)的房企數(shù)量增至33家。
《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年有7家房企實(shí)現(xiàn)“三道紅線”降檔。其中，萬科A、雅居樂、佳兆業(yè)等三家從“黃檔”降至“綠檔”，實(shí)現(xiàn)零踩線;祥生控股從“橙檔”降至“黃檔”;中國(guó)恒大、綠地控股、棲霞建設(shè)等三家房企從“紅檔”降至“橙檔”。
不過值得一提的是，在降杠桿、降負(fù)債的主旋律下，也有部分房企踩線情況不減反增。其中，藍(lán)光發(fā)展升檔最為嚴(yán)重。2020年末，藍(lán)光發(fā)展剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.03%;凈負(fù)債率為88.57%;現(xiàn)金短債比為1.06，僅踩一條紅線。而到了今年上半年末，公司剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為84%;凈負(fù)債率為227.8%;現(xiàn)金短債比為0.28，搖身一變成了三線全“踩”的紅檔房企。
抓回款和降負(fù)債是房企快速降檔的兩大法寶。根據(jù)中報(bào)，今年上半年末，藍(lán)光發(fā)展有息負(fù)債613.17億元，較去年底減少近100億規(guī)模，改善較為明顯。但藍(lán)光發(fā)展的狠抓回款力度并沒能成功反應(yīng)在貨幣資金上，上半年末，公司貨幣資金100.29億元，較2020年末的297.43億元下滑66.28%。
一方面，貨幣資金的下滑速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上有息負(fù)債的下降速度。另一方面，公司凈資產(chǎn)較2020年末大幅縮水45.01%，也難怪藍(lán)光發(fā)展在短短半年時(shí)間內(nèi)凈負(fù)債率猛增139.23個(gè)百分點(diǎn)。
而在迅速走高的“三道紅線”背后，藍(lán)光發(fā)展上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)堪憂。今年上半年，藍(lán)光發(fā)展?fàn)I收凈利雙降，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入119.31億元，同比降低24.51%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-47.21億元，不光同比銳減446.64%，也是其自2007年以來的首次虧損。
藍(lán)光發(fā)展表示，自2020年末至今，公司公開市場(chǎng)再融資受阻，流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張，加之受到部分金融機(jī)構(gòu)償債擠兌，最終觸發(fā)公司部分債務(wù)逾期，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)和融資產(chǎn)生了較大影響，導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)大幅下滑。此外，當(dāng)期，公司還計(jì)提了45.79億存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。
除了已經(jīng)爆雷的藍(lán)光發(fā)展外，新湖中寶、上實(shí)發(fā)展、京投發(fā)展等“三道紅線”升檔房企同樣值得注意。
截至2020年末，新湖中寶還是零踩線的優(yōu)等生房企，而到了今年上半年，貨幣資金從去年末的169.21億元降至今年上半年末的125.8億元，“縮水”25.65%。
而在貨幣資金下滑的背后，新湖中寶回款力度并不給力，今年上半年新湖中寶結(jié)算面積44.26萬平方米，這一結(jié)算規(guī)模遠(yuǎn)低于其在疫情影響之前，即2019年上半年的結(jié)算面積50萬平方米。
受貨幣資金大幅“縮水”影響，新湖中寶在手現(xiàn)金難以覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)144.13億元，對(duì)應(yīng)現(xiàn)金短債比為0.87。
《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，上實(shí)發(fā)展、京投發(fā)展等升檔房企均存在2021年上半年貨幣資金大幅縮水的現(xiàn)象。上半年末，上實(shí)發(fā)展“縮水”40%至40.09億元;京投發(fā)展“縮水”29.81%至34.33億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《紅周刊》記者，對(duì)于此類房企來說，類似貨幣資金問題，還是說明資金來源到位狀況不好。這一現(xiàn)象，和企業(yè)的規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等都有關(guān)系。所以如果企業(yè)本身主營(yíng)業(yè)務(wù)收入低，那么想改善負(fù)債的狀況也會(huì)很難。
此外，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，除上述提及的藍(lán)光發(fā)展、京投發(fā)展，三線全踩的房企還包括泰禾集團(tuán)、格力地產(chǎn)、華夏幸福、富力地產(chǎn)、中天金融、嘉凱城等6家。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，就企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況看，規(guī)模大的房企，只要把速度放下來，在降負(fù)債方面更容易收獲較好表現(xiàn)。而對(duì)于一些規(guī)模不大的房企，如果單純?nèi)ソ档拓?fù)債，可能本身基礎(chǔ)不扎實(shí)，對(duì)債務(wù)的依賴度還是很高。
不難看出，自“三道紅線”融資政策出臺(tái)以來，降杠桿、降檔一直都是房企的主旋律。如不重視“三道紅線”的改善，房企往往背負(fù)高負(fù)債壓力，從而導(dǎo)致后續(xù)的融資和項(xiàng)目拓展壓力更大。
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