個別被下調評級的房企表示，盡管面臨行業(yè)諸多變化，未來我們仍將采取穩(wěn)健策略，通過“促回款、控負債、強盈利”來保持企業(yè)流動性的健康度，適當時機會通過增持、回購等方式給投資人、客戶一個更正面、穩(wěn)定的評估。
“負面、BB、B-”，惠譽、穆迪、標普三大國際評級機構輪番上陣，大規(guī)模下調房企評級。
“增持、配股、回購”，各大房企積極應對，采取各種措施自救。
11月，籠罩在“陰霾”中的房地產(chǎn)行業(yè)，展開了一場沒有硝煙的狙擊戰(zhàn)。好消息是，11月10日以來，滬深兩市沉寂多時的地產(chǎn)股終于迎來集體上揚，內房股也紛紛上漲。一批此前大幅下跌的房地產(chǎn)債券，漲幅均超過兩位數(shù)，不少地產(chǎn)債甚至出現(xiàn)了臨停潮的現(xiàn)象。
這背后是源于市場上有關房企融資或將適度寬松的利好傳聞預期。
11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等房企表示有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。這無疑傳遞出房企境內發(fā)債融資松動的信號。
除消息層面外，高盛、貝萊德等外資機構近期正在大舉買入中國房企發(fā)行的高收益美元債券。談及個別房企風險事件引發(fā)的連鎖反應時，高盛團隊成員認為，傳染風險被高估了，市場正在消化這一風險。
實際上，自9月24日央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會以來，政策微調的朦朧預期就開始出現(xiàn)，之后各級監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會召開了3次房企座談會，這些動作都被市場解讀為利好。
暫時的暖意，并不意味著危機的解除。
“償債兌付壓力、美元債暴跌以及違約事件都影響著整個房地產(chǎn)行業(yè)的信用環(huán)境。在面臨政策、評級機構包括做空機構施壓的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)在短時間內信用資質大概率將呈現(xiàn)分而化之的狀態(tài)。上述這些動作釋放出的利好消息，是可以成為房企的信心之源。但房地產(chǎn)信用的修復，很難在短期內實現(xiàn)。”多位房地產(chǎn)市場人士表示。
房企集體遭遇評級下調
在部分房企暴雷的風險預警拉響后，惠譽、穆迪、標普先后對中資房企展開一撥兒密集的評級下調。
11月9日，標普將世茂集團評級從“BBB-”投資級調整至“BB+”，展望“負面”，并將其高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級由“BB+”下調至“BB”。
11月8日，標普稱應祥生控股要求，已撤銷其“B-”長期發(fā)行人信用評級，撤銷其未償高級無抵押票據(jù)的發(fā)行評級“CCC+”。撤銷評級前的11月2日，標普剛將祥生控股的發(fā)行人信用評級從“B”下調至“B-”，展望“負面”，將其美元票據(jù)的的長期發(fā)行評級從“B-”下調至“CCC+”。
11月4日，標普將德信中國評級展望從“穩(wěn)定”調整為“負面”。同時，標普確認了公司長期發(fā)行人信用評級為“B”，高級無抵押債券的長期評級為“B-”。
11月3日，因經(jīng)營面臨挑戰(zhàn)，標普對大唐集團控股的評級展望調整至“負面”，確認其長期發(fā)行人信用評級為“B”。
從這一輪評級調整可以看出，標普基本為下調主體或相關債券信用評級，部分房企盡管評級暫時不變，但也遭到了評級展望的下調。其中少數(shù)房企同時遭到了主體信用評級、債券信用評級和評級展望的下調。主要是基于當前中國房地產(chǎn)行業(yè)艱難的營商情況，標普下調了多家房企的評級和展望。境內外債券市場的波動性、融資環(huán)境受限、現(xiàn)金回款率放緩、到期債務壓頂和現(xiàn)金流緊張等都是標普憂慮的。
據(jù)不完全統(tǒng)計，近兩個月以來，包括中國恒大、新力控股、花樣年控股、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、陽光城、綠地控股、中梁控股、佳兆業(yè)、當代置業(yè)、佳源國際、三盛控股等多家房企的評級或展望均被下調。
北京某券商分析師表示，對房地產(chǎn)行業(yè)悲觀情緒的過度發(fā)酵是下調評級的主要問題。受整體趨勢拖累，部分發(fā)展良好的房企也慘遭誤傷。評級通常被看成是房企的“征信”，被動降級所帶來的負面影響巨大，這意味著部分房企的再融資將“舉步維艱”。估值9%以上的房企，債券市場再融資難度較高，未來可能面臨較大壓力。
“綜合對中國房地產(chǎn)市場短期發(fā)展仍將趨緊的預判，不少房企受到了境外評級機構就公司未來展望及評級的向下調整，當然也不排除存在下調過程中評級機構對個別企業(yè)情況了解不充分的可能性。”個別被下調評級的房企表示，盡管面臨行業(yè)諸多變化，未來我們仍將采取穩(wěn)健策略，通過“促回款、控負債、強盈利”來保持企業(yè)流動性的健康度，適當時機會通過增持、回購等方式給投資人、客戶一個更正面、穩(wěn)定的評估。
大股東出手“護盤”
地產(chǎn)行業(yè)的冷冽讓房企大股東們紛紛自掏腰包“砸錢”自救。
11月9日，旭輝控股發(fā)布公告稱，將以供股的方式發(fā)行最多約4.18億股新股，募集約16.73億港元，所募款項將用于資金儲備。
在這里，旭輝控股大股東林氏家族承諾“全額兜底”，將投入8.87億港元認購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進行全額認購，合計將最多投入16.73億港元。
旭輝控股CFO楊欣表示，本次供股會讓旭輝的資本金得以增厚。今年以來，旭輝大股東已投入超過8.47億港元，增持近1.5億股，其高管及獨立非執(zhí)行董事亦多次增持。此外，旭輝近期一直在二級市場持續(xù)回購債券，通過積極主動的債務管理，應對市場波動。
據(jù)了解，10月7日至11月3日，旭輝控股在公開市場回購了本金總額為7530萬美元的票據(jù)。
近日陷入流動性緊缺傳言中的世茂也開始了“護盤”行動。公開信息顯示，世茂集團董事局主席許榮茂于11月5日、11月9日先后兩次斥資約16.23億港元分別增持1.15億股和100萬股。增持完成后，許榮茂持股比例達到66.28%。5日，世茂還在公開市場回購部分2022年7月到期的4.75%美元優(yōu)先票據(jù)，合計150萬美元。
IPG中國(區(qū))首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，在多家頭部房企債券違約的情況下，大股東增持、回購都意在提振市場信心，這些行為能對上市公司股價形成一定支撐。在這個關口買入自家股票，也在一定程度上向市場表明公司的基本面預期較為樂觀。這兩天地產(chǎn)股強勢上漲，業(yè)內公認是房企融資傳來利好消息所致。
11月11日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，稱公司進一步回購本金額為100萬美元的2022年票據(jù)II，占已發(fā)行2022年票據(jù)II本金總額的0.33%;另已進一步回購本金額為355萬美元的2022年票據(jù)III，占已發(fā)行2022年票據(jù)III本金總額的1.61%。
與此同時，正榮地產(chǎn)還獲控股股東增持，歐宗榮的全資子公司RoYueLimited于2021年11月5日-11月8日在公開市場以平均每股約3.61港元合計增持280.1萬股，耗資約1010.38萬港元。
11月7日，新城控股發(fā)布公告稱，計劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷。該次贖回的資金來源為其自有資金。11月8日晚間，建業(yè)地產(chǎn)公布，已全部贖回2021年到期3.63億美元6.75%優(yōu)先票據(jù)。
在此之前，中國金茂、中梁控股、融信中國、雅居樂、弘陽地產(chǎn)、中國奧園等多家房企紛紛啟動境外美元債回購，或增持股票等行動向市場釋放積極信號。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，一方面，房企通過回購可以進行債務置換，緩解短期內的債務到期壓力。另一方面也在于提振和重塑市場信心，意在維穩(wěn)。
銀河證券表示，目前行業(yè)整體風險可控，待個別房企風險事件落地之后，行業(yè)信用格局重構，集中度進一步提升，利好經(jīng)營穩(wěn)健、融資成本低、杠桿結構健康的頭部房企。 (苗 野)
