前期利空釋放較為充分，房地產(chǎn)板塊底部信號漸現(xiàn)。板塊進入布局期,建議波動中把握底部介入機會。中金公司分析師張宇指出，政策端收緊及利潤率走弱等利空因素的釋放已較為充分，當前第二批集中土拍利潤率已有企穩(wěn)回升跡象，基本面降速趨勢下房價上漲壓力有所緩釋。雖然短期或仍有部分城市加碼調(diào)控、中報業(yè)績增速偏弱等風險擾動，但考慮到板塊估值和倉位均已達歷史新低，對地產(chǎn)板塊不宜繼續(xù)趨勢性悲觀看空，而應(yīng)開始關(guān)注積極因素的邊際顯化，地產(chǎn)股或?qū)㈦S之迎來一波反彈行情。地產(chǎn)板塊可能已進入底部布局期，建議重點把握財務(wù)、土儲、周轉(zhuǎn)“均好型”龍頭的布局機會。
在經(jīng)過長時間回調(diào)后，房地產(chǎn)板塊中龍頭公司已開始有增持動作。招商證券分析師趙可表示，無論如何，接下來如果房企敢于增持、設(shè)置股權(quán)激勵、回購注銷或穩(wěn)定增加分紅，大概率能證明其現(xiàn)金流創(chuàng)造能力和增長能力。從當前基本面觀察，全局銷售增速或回落，兩年復合增長6月份回落但7月回升。展望下半年，造血能力強的房企在經(jīng)營上的主動性應(yīng)該會得以展現(xiàn)，無論如何，買板塊依舊買的是“好公司”的阿爾法，而不再是博弈放松的貝塔， 推薦“造血能力”強的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司萬科A、保利地產(chǎn)等;增長邊際改善的金地集團;精選現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)改善的的彈性品種中南建設(shè)、金科股份;資源型公司或現(xiàn)金流預期改善型標的華僑城 A 等。同時，趨勢性配置房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)鏈的各個環(huán)節(jié)。
萬科A(000002)銷售同比增長
公司發(fā)布2021年7月經(jīng)營情況公告，7月單月實現(xiàn)銷售面積307.1萬平方米，合同銷售金額515.4億元。天風證券指出，公司2021年1-7月累計銷售金額4059.8億元，同比去年增長7.0%;銷售面積2498.8萬平方米，同比增長1.13%。公司單月銷售均價同比增長，1-7月累計銷售量價齊升。考慮到三季度推貨有望繼續(xù)加大力度，公司銷售業(yè)績可期。其中，7月的地售比為45.19%，1-7月地售比為44.64%，較去年前7月的41.74%和今年上半年的44.60%都有所提升。今年2月以來累計地售比保持在40%以上，表明公司補貨區(qū)域和銷售區(qū)域基本保持一致。公司累計銷售額同比增長，看好本年度推貨及銷售。
金地集團(600383)增速持續(xù)領(lǐng)先
公司發(fā)布2021年7月份銷售及新增項目簡報，累計銷售增長54%，增速持續(xù)領(lǐng)先行業(yè)。公司前7月全口徑銷售金額在行業(yè)中排名第8名，較去年全年提升了5個名次，銷售增速在 TOP40房企中排名第7位。公司目前 已 完 成 全 年 目 標 的67.3%，隨著下半年推貨量增加，全年有望實現(xiàn)2800億目標。國盛證券指出，公司前7月拿地金額在一線、二線和三線城市占比分別為39.65%、23.78%、36.57%，較 2020 年 分 別 增 長6%、-11.8%、5.8%。前7月公司主要集中發(fā)力在北京、上海和廣州三個一線城市，以及金華、溫州兩個三線城市，這五個城市拿地金額總計占比近60%。同時今年也新進入了阜陽、泉州等地級市，說明公司在深耕一二線的同時也在重點城市群進行適當下沉。
金科股份(000656)業(yè)績確定性高
公司截至2020年末已進駐全國23個省(市)，合計總可售面積超7100萬方，覆蓋當期銷售面積倍數(shù)達3.2倍，可售資源充裕。公司一二線城市拿地面積占比較上年同期提升20%至50.5%，土儲質(zhì)量提升利于公司盈利企穩(wěn)。光大證券指出，公司未來業(yè)績可兌現(xiàn)性較高，原因包括公司2020年合同負債1346億元，覆蓋2020年營業(yè)收入1.5倍;2020年受疫情影響的延期竣工項目將迎來集中結(jié)算期。2021年公司計劃竣工面積達2600萬平方米，同比增加30%;2019年后公司拿地能級的回升或帶來結(jié)算均價提高。公司全國化布局穩(wěn)步推進，業(yè)績穩(wěn)健增長，區(qū)域深耕優(yōu)勢明顯，品牌溢價較強，積極挖掘代建和城市更新等新的利潤增長點，為“三道紅線”綠檔企業(yè)，財務(wù)指標改善明顯。
保利地產(chǎn)(600048)經(jīng)營相對穩(wěn)健
公司實控人保利集團開始出手增持公司股份，并披露后續(xù)6個月內(nèi)擬持續(xù)增持公司股份，累計增持比例不超過公司總股本2%。公司董事長、總經(jīng)理劉平及全體高級管理人員同時計劃未來6個月內(nèi)增持公司股份。實控人和高管擬增持公司股份，顯示對未來發(fā)展的信心。興業(yè)證券指出，2021年公司實現(xiàn)營業(yè)總收入901.09億元，同比增長22.25%;實現(xiàn)歸母凈利潤102.98億元，同比增長1.72%，業(yè)績平穩(wěn)增長。上半年公司保持一定拿地力度，累計拿地金額962.8 億 元 ，拿 地 總 建 面1650.6萬方，拿地均價5833元/平方米，拿地金額占銷售金額比重為33.8%。公司整體經(jīng)營相對穩(wěn)健，同時三道紅線持續(xù)達標，融資優(yōu)勢較好。
中南建設(shè)(000961)全年銷售可期
公司7月單月實現(xiàn)銷售面積128.9萬平方米，同比增長5.1%;合同銷售金額176.7億元，同比減少0.8%。2021年1-7月累計實現(xiàn)合同銷售面積919萬平方米，同比增長25.6%;累計銷售金額 1266.5 億元，同比增長27.7%。整體來看，公司單月銷售均價略有降低，1-7月累計銷售金額、面積保持雙位數(shù)增長：公司今年銷售目標 2500 億元，已完成50.66%，隨著下半年推貨力度有望加大，全年銷售可期。天風證券指出，2021年7月新增項目樓面價為10134元/平方米，較上月6382元/平方米有所提升。7月地售比為73.93%，較6月地售比45.87%提升幅度大。公司累計銷售金額、面積保持雙位數(shù)增長，銷售目標有望達成。
華僑城A(000069)回購實施激勵
公司一季度受益于地產(chǎn)結(jié)算和文旅業(yè)務(wù)的雙雙復蘇，營收同比增長25.4%至85.5億。表外合作項目結(jié)算推升投資凈收益至0.6億，較去年同期的-0.6億顯著改善。一季度銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增長80.9%至221.4億，帶動期末表內(nèi)已售未結(jié)較2020年末增長12.1%至992.7億，對2020全年營收的覆蓋率達121%。華泰證券指出，2020年3月至2021年3月公司公開市場斥資10.41億元回購，回購股份將用于實施公司股權(quán)激勵計劃，進一步完善治理結(jié)構(gòu)和激勵機制。此外公司“十四五”提出全面建設(shè)世界一流企業(yè)、數(shù)字大腦、生態(tài)聯(lián)盟。我們持續(xù)看好文旅+城鎮(zhèn)化模式的長周期價值。
