過去的一年，地產(chǎn)行業(yè)邁入“黑鐵時代”。金地集團（600383.SH）剛剛交出年度成績單，深度詮釋了房企如何“保持戰(zhàn)略定力，做難而正確的事”。根據(jù)年報，盡管過去一年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，但公司各項經(jīng)營業(yè)績指標表現(xiàn)搶眼，資產(chǎn)和銷售規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長，盈利維持相對穩(wěn)定水平：全年實現(xiàn)營業(yè)收入992.32億元，同比上升18.16%，凈利潤94.09億元。
“房住不炒”的大基調(diào)下，面對充滿挑戰(zhàn)的新環(huán)境，金地集團一方面選擇審慎前行，主動控制負債率問題，增強長期抗風險能力；另一方面，積極調(diào)整收入結(jié)構(gòu)，配置合適資源，布局自持資產(chǎn)、服務、科技等業(yè)務賽道。
盈利穩(wěn)健，排名提升顯著
2021年是新冠疫情全球爆發(fā)的第二年。疫情的反復不定，疊加行業(yè)政策、金融環(huán)境等多種因素的影響，過去一年地產(chǎn)行業(yè)在供需兩端都經(jīng)歷了深度調(diào)整，行業(yè)整體運行呈現(xiàn)下行趨勢。在此背景下，去年金地集團走出了逆勢增長的韌性。
金地集團根據(jù)行業(yè)形勢的變化，及時調(diào)整銷售策略，銷售規(guī)模實現(xiàn)逆勢增長：全年實現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%，實現(xiàn)簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%，銷售增幅處于TOP20房企前列。在百強房企的排名也由去年的15位提升至11位，同時也是2021年為數(shù)不多能夠完成年初銷售目標的房企之一。
行穩(wěn)方才致遠，“招保萬金”中，金地集團一直注重穩(wěn)。董事長凌克接受采訪時曾表示，”我覺得公司不能單看它成長快不快。在我們公司經(jīng)營哲學里面，希望這個公司要成長更快一些，但同時我們要把這個公司經(jīng)營的好不好看得很重要?；蛘哒f我們把‘好不好’放在第一位。”
整體而言，2021年金地的盈利規(guī)模雖然有所波動，但盈利能力保持行業(yè)較好水平：2021年，金地實現(xiàn)凈利潤94.09億元，同比下降9.5%個百分點，但房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，均高于行業(yè)平均值。受益于投資拓展、產(chǎn)品研發(fā)、工程成本、運營管理等各項專業(yè)能力的逐年提高，金地集團的周轉(zhuǎn)率也有明顯提升，2021年的凈資產(chǎn)收益率（ROE）達到15.7%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。
布局穩(wěn)健，聚焦核心區(qū)域
過去幾年來，金地在投資方面聚焦高能級城市發(fā)展，嚴格控制三四線城市的下沉。2021年金地集團共獲取土地111宗，新增總土地儲備約1636萬平方米，土地投資總額約1309億元。延續(xù)了深耕一線城市及核心二線城市的布局策略，一二線城市的新增土地儲備占比約65%，較上年基本持平，其中市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比提升24個百分點至34%，更好規(guī)避市場下行期投資風險。
截至2021年末，金地集團已布局全國78個城市，總土地儲備約6398萬方，權(quán)益土地儲備約2923萬方，保障了公司未來3年左右的開發(fā)需求。去年金地集團新開工面積1843萬平米、竣工面積1534萬平米，同比增長16%、39%，均超額完成目標。
拿地策略更為穩(wěn)健的同時，金地集團項目開發(fā)周期不斷壓縮。2021年新開盤項目平均開盤周期8.8個月；聚焦快定案、快批復、快開盤，2021年里程碑節(jié)點達成率92%，較2020年提高3%。
壓縮周期不同于質(zhì)量降低。去年以來，金地集團在設計、成本、工程過程管控精細度進一步提升，探索面向未來的數(shù)字化設計建造體系。在上海嘉定新城金地菊園社區(qū)，金地通過“智能建造”協(xié)同平臺，實現(xiàn)項目全流程智能化管理，成功入選住建部全國首批“智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展”試點項目，并落地實施了多項創(chuàng)新技術(shù)。同時，金地集團推進BIM正向設計和封裝應用落地，積累新型裝配式建筑經(jīng)驗；并開發(fā)上線“項目評估系統(tǒng)”，提升智慧工地視頻響應速度，嘗試智能化設備應用，提升數(shù)字化建造能力。
財務穩(wěn)健，“三道紅線”連續(xù)6年綠檔
穩(wěn)健的財務方針下，金地集團以凈負債率為控制手段，動態(tài)匹配經(jīng)營、融資、投資凈現(xiàn)金流，確保各項負債率指標保持穩(wěn)定。
年報顯示，2021年金地集團的資產(chǎn)負債率為76.19%，剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預收款項后，公司的實際資產(chǎn)負債率低至67.6%，凈負債率僅為55.2%，有息負債規(guī)模、凈負債率等核心負債指標繼續(xù)處于行業(yè)低位水平。債務結(jié)構(gòu)方面，截止報告期末，金地一年期以上的中長期負債占了全部有息負債比重的68.25%，短期債務占比僅為31.7%，更加適配房地產(chǎn)行業(yè)的長開發(fā)周期。
穩(wěn)健財務的戰(zhàn)略，早在2018年金地集團成立30周年上，董事長凌克已作詮釋。“長期以來，金地集團總資產(chǎn)負債率在70%左右，扣除預收賬款后的實際資產(chǎn)負債率在60%左右，凈資產(chǎn)負債率在30%到60%之間，不能把負債率抬的太高，太高的話總有一天會出問題，”凌克說，金地“不希望在哪個方面過于激進”。
在此背景下，金地集團負債指標逐年穩(wěn)步下降，“三道紅線”已連續(xù)6年保持綠檔?，F(xiàn)金方面，截止報告期末，金地實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入94億元，持有貨幣資金余額648億元，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負債覆蓋倍數(shù)達到1.4倍，繼續(xù)滿足“三道紅線”的監(jiān)管要求。
2021年，金地成功通過多元融資方式持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流水平。其中，發(fā)行公司債券共計49.95億元，發(fā)行中期票據(jù)共計110億元。截止報告期末，金地的債務融資余額為1256億元，債務融資加權(quán)平均成本進一步下降至4.56%，相比上一年降低了18個百分點。
多元穩(wěn)健，培育第二增長曲線
面對行業(yè)收益率逐漸降低、回歸常態(tài)的大環(huán)境，金地集團在地產(chǎn)主業(yè)外，也配置合適資源，布局自持資產(chǎn)、物業(yè)服務、科技等新賽道，謀求新的業(yè)務增長點。
金地集團香港上市平臺金地商置持有物業(yè)種類豐富，形成產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、寫字樓、酒店等多業(yè)態(tài)組成的資產(chǎn)集群。據(jù)統(tǒng)計，公司去年持有物業(yè)營收20.6億元，同比增長52%；持有型物業(yè)在運營項目28個、租賃面積約244萬平米，同比增長37.5%。
與地產(chǎn)主業(yè)深度協(xié)同的金地物業(yè)，2021年正式更名為"金地智慧服務"。2021年金地物業(yè)營收突破50億大關(guān)，增長近30%。在單項目拓展和收并購雙驅(qū)動下，年度新增外拓合約面積達7000萬平米，年末累計合約面積為3.3億平米，其中外拓占比高達71%，市場外拓能力居于行業(yè)前四。
談及未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，董事長凌克認為，去年下半年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯下行，當前行業(yè)政策已由適度糾偏逐步轉(zhuǎn)向放松，基于促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的需要，預計政策將繼續(xù)漸進式寬松以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，當前銷售市場需求低迷，需要需求端政策的實質(zhì)性放松以對沖市場下行，預計在政策支持下，行業(yè)整體仍將保持健康發(fā)展的態(tài)勢。
“不同階段的房地產(chǎn)行業(yè)利潤率水平會因應市場情況而變化，公司將順應行業(yè)趨勢的變化，審時度勢，調(diào)整自身開發(fā)和投資策略，把握好現(xiàn)金流管理，同時盡可能兼顧收益率水平，挖掘自身經(jīng)營和管理潛力，力爭為股東創(chuàng)造更大價值。”4月25日舉行的業(yè)績說明會上，董事長凌克表示，在規(guī)模上，金地不“唯規(guī)模發(fā)展論”，而是更加看中銷售規(guī)模與利潤總額的平衡發(fā)展；金地確立了平衡發(fā)展的經(jīng)營思想，努力提高項目經(jīng)營質(zhì)量，持續(xù)提升ROE，為股東創(chuàng)造利潤。(CIS)
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