伴隨近年來(lái)融資政策的不斷收緊，資金成本更小的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式越來(lái)越受房企歡迎。但相比獨(dú)立開(kāi)發(fā)，合作開(kāi)發(fā)往往也潛藏著矛盾和糾紛。在金地·格林都會(huì)項(xiàng)目中，金地方和大股東之間的矛盾糾紛，就揭開(kāi)了小股操盤(pán)問(wèn)題中的冰山一角。
近日，位于長(zhǎng)沙的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目金地·格林都會(huì)陷入了一場(chǎng)大股東和小股東之間的冠名博弈。2020年，在港股上市的內(nèi)房股金地商置以小股操盤(pán)的模式進(jìn)入金地·格林都會(huì)。隨后，金地商置和格林都會(huì)背后開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙奕豪置業(yè)有限公司的大股東在合作過(guò)程中多次發(fā)生糾紛。近期，金地商置將該樓盤(pán)項(xiàng)目的“金地”字樣LOGO進(jìn)行遮蓋。
金地·格林都會(huì)“金地”LOGO“失蹤”
金地商置工作人員：遮蓋是正常調(diào)整
近期，金地·格林都會(huì)背后開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙奕豪置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：奕豪置業(yè))的董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王新向《紅周刊》反映，8月23日，位于長(zhǎng)沙的金地·格林都會(huì)售樓部廣告、墻體廣告、煙灰缸、紙巾盒等上百處寫(xiě)有“金地”LOGO的標(biāo)識(shí)遭到遮蓋。
天眼查顯示，王新不僅是奕豪置業(yè)的董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，也是奕豪置業(yè)的大股東，其通過(guò)湖南華富康投資有限責(zé)任公司對(duì)奕豪置業(yè)持股61.75%。
2017年，奕豪置業(yè)以2.89億元拿下金地·格林都會(huì)前身地塊;2020年6月，金地商置子公司廣匯公司參股奕豪置業(yè)，持股比例為30%。
而奕豪置業(yè)之所以選擇和金地合作，就是看中金地的品牌。據(jù)王新及其下屬員工介紹，合作初期，金地商置提出，他們有品牌優(yōu)勢(shì)，要求操盤(pán)。最后，雙方約定，由金地商置操盤(pán)該項(xiàng)目，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的相關(guān)采購(gòu)、質(zhì)量把控以及公寓銷(xiāo)售等。2020年，金地商置成功以小股操盤(pán)的形式進(jìn)入金地·格林都會(huì)。
從項(xiàng)目名稱(chēng)來(lái)看，金地·格林都會(huì)，隸屬于金地集團(tuán)旗下的“格林”系列?！都t周刊》記者也在金地集團(tuán)旗下的港股上市平臺(tái)金地商置官網(wǎng)中找到了金地·格林都會(huì)的身影，官網(wǎng)介紹，金地·格林都會(huì)位于長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙縣星沙大道與向陽(yáng)路交匯處，占據(jù)星沙正心板塊，規(guī)劃約33萬(wàn)平方米，包含1棟1萬(wàn)方的商業(yè)大樓、1棟萬(wàn)豪國(guó)際五星級(jí)酒店、1棟公寓、9棟住宅，1棟幼兒園的超級(jí)綜合體。
根據(jù)股權(quán)結(jié)構(gòu)和官方介紹，金地·格林都會(huì)在歸屬金地集團(tuán)物業(yè)項(xiàng)目這一點(diǎn)上似乎并無(wú)爭(zhēng)議。那么為何金地·格林都會(huì)的相關(guān)“金地”LOGO會(huì)遭到遮蓋?
針對(duì)這一問(wèn)題，王新曾在8月底向金地方面相關(guān)負(fù)責(zé)人、金地商置華中區(qū)域長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理朱漢鵬提出質(zhì)疑。當(dāng)時(shí)朱漢鵬如是回答：“之所以這么做，是因?yàn)橐獙?duì)‘金地’LOGO的字體大小、顏色進(jìn)行修改。蒙住只是看效果。”
10月27日，《紅周刊》記者向朱漢鵬詢(xún)問(wèn)此事時(shí)，朱漢鵬仍然保持兩個(gè)月前的同一說(shuō)辭，“LOGO被遮是正常調(diào)整，字的顏色、大小都在調(diào)整。”但《紅周刊》記者以購(gòu)房者身份致電金地商置官網(wǎng)上顯示的金地·格林都會(huì)聯(lián)系方式，一位金地·格林都會(huì)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，金地撤掉了(“金地”LOGO)，項(xiàng)目名字后期會(huì)做調(diào)整，重新推廣。
大股東推測(cè)：導(dǎo)火索和采購(gòu)糾紛有關(guān)
如金地退出將損害大股東利益
采訪中，王新表示，在他看來(lái)?yè)QLOGO是假，真正的目的是金地想退出項(xiàng)目。因?yàn)?個(gè)多月過(guò)去了，金地LOGO依然被遮蓋。“如果真的退出，那么會(huì)給大股東帶來(lái)不小的損失。一方面，樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間將會(huì)大大延期;另一方面，金地品牌不能使用，也意味著，原本按照金地‘格林’系列設(shè)計(jì)的部分，比如戶(hù)型、面積等全都要改，損失大概在五、六千萬(wàn)。”
記者從王新及其員工處了解到，金地商置以小股操盤(pán)的形式進(jìn)入金地·格林都會(huì)后，與大股東的合作并不順利。雙方在采購(gòu)等多項(xiàng)事宜上存在爭(zhēng)議。據(jù)他介紹，今年6月公司成本部門(mén)發(fā)現(xiàn)，在金地組織售樓處軟裝招投標(biāo)的過(guò)程中，95%以上的采購(gòu)物件和招投標(biāo)標(biāo)書(shū)中所顯示的東西并不相符，檔次、質(zhì)量較標(biāo)書(shū)中有所降低。如，知名品牌電腦換成雜牌電腦，實(shí)木椅換成纖維板材質(zhì)木椅等等。
就這一情況，王新多次和金地商置溝通協(xié)商，最終，原本合計(jì)為290萬(wàn)元的招標(biāo)書(shū)合同價(jià)被更改為190萬(wàn)元，并以此成交。
事情是解決了，但在王新看來(lái)這一事件和類(lèi)似的問(wèn)題或是金地商置后續(xù)遮蓋“金地”LOGO的導(dǎo)火索。
但金地商置華中區(qū)域長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理朱漢鵬與《紅周刊》記者溝通時(shí)，并未提到雙方有矛盾，只是表示，“我沒(méi)有說(shuō)過(guò)任何關(guān)于退出的話。”
銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)聘請(qǐng)存不合理行為
格林都會(huì)疑似拖欠員工工資
此外，記者了解到，王新還指出，在項(xiàng)目預(yù)售兩棟、僅297套房源的實(shí)際情況下，金地商置招聘組建的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)超50人。
房天下顯示，金地·格林都會(huì)首期預(yù)推10#、12#毛坯住宅，復(fù)式建面約89-115平方米，平層建面約123-142平方米，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2023年6月底。
那么在房地產(chǎn)行業(yè)中，聘請(qǐng)50多名銷(xiāo)售人員來(lái)銷(xiāo)售不到300套房源的行為究竟是否合理?一位上市房企營(yíng)銷(xiāo)總告訴《紅周刊》記者，一般的樓盤(pán)銷(xiāo)售標(biāo)準(zhǔn)編制是10名銷(xiāo)售，一名銷(xiāo)售經(jīng)理，策劃一名，匹配600-800套房源。但如果是2棟住宅銷(xiāo)售，匹配3-5人即可。
根據(jù)上述配置，不難看出，金地商置所聘請(qǐng)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)過(guò)于冗雜。“僅銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的工資，每月就要投入大概二、三十萬(wàn)。”而這對(duì)項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)，也是一筆不小的開(kāi)支。
而這個(gè)金地·格林都會(huì)項(xiàng)目中金地商置和大股東之間的矛盾，對(duì)長(zhǎng)沙的房產(chǎn)銷(xiāo)售人員來(lái)說(shuō)，并不是秘密。10月27日，一位房產(chǎn)銷(xiāo)售告訴以購(gòu)房者身份進(jìn)行咨詢(xún)的《紅周刊》記者，金地·格林都會(huì)的開(kāi)發(fā)商之間出現(xiàn)了問(wèn)題。
上述房產(chǎn)銷(xiāo)售還表示，“我們員工之前在那里干了好幾個(gè)月，開(kāi)發(fā)商之前資金出現(xiàn)了問(wèn)題，把員工遣散了，我們工資都沒(méi)給。”
對(duì)于金地·格林都會(huì)拖欠員工工資這一說(shuō)法，金地商置的朱漢鵬表示，“我們不拖欠工資，我們一直在積極協(xié)調(diào)、催著合作方發(fā)錢(qián)。”
對(duì)此，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于地方房企來(lái)說(shuō)，品牌房企的“光環(huán)效應(yīng)”一定程度能給項(xiàng)目帶來(lái)銷(xiāo)售加成。但和大房企合作，并拱手讓出項(xiàng)目操盤(pán)權(quán)，也不一定意味雙贏，還有可能因陷入僵局導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)入停滯狀態(tài)，從而損害公司及股東權(quán)益。“天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。”
新增土儲(chǔ)權(quán)益占比較低
小股操盤(pán)后遺癥明顯
在金地·格林都會(huì)項(xiàng)目中，目前還沒(méi)有結(jié)果。如果金地集團(tuán)退出項(xiàng)目，會(huì)給大股東造成損失，對(duì)金地方來(lái)說(shuō)，糾紛的負(fù)面影響也會(huì)波及品牌。金地方和大股東之間的矛盾糾紛，就暴露出小股操盤(pán)給金地集團(tuán)帶來(lái)問(wèn)題中的冰山一角。
雖然，金地集團(tuán)并未公開(kāi)自己在銷(xiāo)售額中權(quán)益占比的具體情況，但是根據(jù)其新增土地儲(chǔ)備也可以看出，金地集團(tuán)在開(kāi)發(fā)模式上更加青睞于合作開(kāi)發(fā)。金地集團(tuán)剛剛發(fā)布三季報(bào)顯示，前三季度，公司新增土地儲(chǔ)備1492萬(wàn)平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約599萬(wàn)平方米，占比40.15%。這一數(shù)字，不光較2021年中期的新增土儲(chǔ)權(quán)益占比42.58%有所下滑，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其在2021年中報(bào)中的總土儲(chǔ)權(quán)益占比52.2%。
較低的權(quán)益占比容易影響房企的盈利能力。而根據(jù)其三季報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)，營(yíng)收凈利雙降，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入196.1億元，同比下滑4.64%;歸母凈利潤(rùn)14.84億元，同比下滑26.19%。綜合前三季度來(lái)看，金地集團(tuán)的歸母凈利潤(rùn)則銳減33.72%。
值得一提的是，金地集團(tuán)小股操盤(pán)所帶來(lái)的后遺癥遠(yuǎn)不止此。財(cái)報(bào)指出，因向聯(lián)合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及合作方付款增加，今年前三季度金地集團(tuán)累計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比銳減168.23%。短期現(xiàn)金流壓力增加。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，雖然企業(yè)通過(guò)小股操盤(pán)可以較快實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)、減少資金壓力，但如果持股比例過(guò)低，則可能會(huì)引起股東間的糾紛。類(lèi)似糾紛不管結(jié)果如何，都會(huì)對(duì)企業(yè)的品牌造成負(fù)面影響。
《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，除前述提及的金地·格林都會(huì)外，金地集團(tuán)旗下的多個(gè)合作項(xiàng)目也深陷負(fù)面。如，2020年，由金地集團(tuán)和電建地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的北京門(mén)頭溝金地華宸項(xiàng)目因在銷(xiāo)售過(guò)程中存不實(shí)宣傳、補(bǔ)充協(xié)議中存不合理?xiàng)l款、樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)不符等違規(guī)行為，被責(zé)令整改。
