目前來看，“手拉手交易網(wǎng)簽”服務(wù)的作用在于實(shí)現(xiàn)“快速成交”而非“替代中介”。
日前，上海市房地產(chǎn)交易中心在“一網(wǎng)通辦”開通存量房買賣雙方未通過中介交易網(wǎng)上簽訂合同(簡稱“手拉手交易網(wǎng)簽”)服務(wù)。
通過該服務(wù)，買賣雙方能在網(wǎng)上確認(rèn)合同條款，在合同分發(fā)確認(rèn)并雙方無異議后，并進(jìn)行電子簽章/證照采集，最終確認(rèn)合同并網(wǎng)簽備案，實(shí)現(xiàn)二手房網(wǎng)簽直接一網(wǎng)通辦，無需中介插手。
專家認(rèn)為，上海“手拉手交易網(wǎng)簽”服務(wù)對中介的影響尚需時間考量。目前來看，“官辦”二手房交易服務(wù)的作用更多是為買賣雙方提供無中介撮合的二手房交易提供配套服務(wù)，并無取代中介的意圖。對于中介行業(yè)來說，應(yīng)主動優(yōu)化自身服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“官辦”二手房交易服務(wù)和傳統(tǒng)二手房交易服務(wù)質(zhì)量共同提升。
圖源：上海市房地產(chǎn)交易中心
上海開通“手拉手交易網(wǎng)簽”服務(wù)
日前，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布通告稱，為持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，進(jìn)一步推進(jìn)政務(wù)服務(wù)“一網(wǎng)通辦”，讓信息多跑路、群眾少跑腿，方便人民群眾存量房買賣合同網(wǎng)上簽約，定于2021年10月26日在“一網(wǎng)通辦”開通存量房買賣雙方未通過中介交易網(wǎng)上簽訂合同(簡稱“手拉手交易網(wǎng)簽”)服務(wù)。
在具體辦件過程中，當(dāng)事人可以登錄“一網(wǎng)通辦”，進(jìn)入相關(guān)辦件窗口查閱《上海市存量房買賣雙方未通過中介交易網(wǎng)上簽訂合同(簡稱“手拉手交易網(wǎng)簽”)須知》和《存量房買賣合同手拉手網(wǎng)簽操作手冊》。對于網(wǎng)上辦理有困難的，仍可到房屋所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心窗口申請線下辦理。
圖源：上海市人民政府官網(wǎng)
按照此前傳統(tǒng)的二手房交易流程，二手房買賣雙方需要通過中介平臺“牽線搭橋”，并經(jīng)過中介簽訂合同并進(jìn)行網(wǎng)簽備案。在此過程中，中介賺得買賣雙方支付的傭金費(fèi)。
而從上海“手拉手交易網(wǎng)簽”服務(wù)的辦理流程來看，該服務(wù)的作用在于通過上海市“一網(wǎng)通辦”平臺，買賣雙方能確認(rèn)合同條款，在合同分發(fā)確認(rèn)并雙方無異議后，并進(jìn)行電子簽章/證照采集，最終確認(rèn)合同并網(wǎng)簽備案，實(shí)現(xiàn)二手房網(wǎng)簽直接一網(wǎng)通辦，無需中介插手。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海“手拉手交易網(wǎng)簽”服務(wù)減少了買賣雙方交易的成本，提高了網(wǎng)簽的效率。類似做法，充分體現(xiàn)了當(dāng)前上海優(yōu)化營商環(huán)境、提高便民服務(wù)質(zhì)量的導(dǎo)向，具有非常好的社會效應(yīng)。
“繞過中介”還是“替代中介”？
上海開啟“手拉手交易網(wǎng)簽”服務(wù)后，有觀點(diǎn)認(rèn)為，若政府服務(wù)不斷改進(jìn)，中介行業(yè)生存的基本邏輯將被改變，未來二手房有可能實(shí)現(xiàn)全部自助交易。不過，也有觀點(diǎn)指出，買方在購房過程中需要經(jīng)歷看房、選房、議價、簽約、過戶、貸款、交付等一系列流程，具備專業(yè)知識能力的中介能夠?yàn)橘I賣雙方的實(shí)際需求提供便利服務(wù)，這是自助服務(wù)不可做到的。
該服務(wù)的開啟，使得此前8月杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺上線的“個人自主掛牌房源”功能出現(xiàn)時的爭論繼續(xù)受到關(guān)注：政府出臺“繞過中介”的二手房掛牌、交易功能與服務(wù)，是否會替代中介呢?
8月份，杭州住管局在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺正式上線“個人自主掛牌房源”功能。據(jù)券商中國記者測算，自個人掛牌房源功能上線后，平臺在21天內(nèi)新增主城區(qū)房源量為此前累計主城區(qū)房源量的10倍以上。
值得注意的是，杭州住管局在介紹該功能時，也提到了為群眾“手拉手”。杭州住管局指出，該功能打破了傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對稱的弊端，為群眾“手拉手”自主交易提供了房源信息發(fā)布、購買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，構(gòu)建了更為公平合理的二手房交易市場運(yùn)行體系。
不過，杭州市房產(chǎn)市場綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場科科長胡萍莉也曾表示，如果是買賣雙方談好了房價，且產(chǎn)權(quán)清晰、無貸款需求的，通過“房東直賣”模式確實(shí)可以省下一筆中介費(fèi)。如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)，目前來看還無法繞開中介。
“實(shí)際上從地方政府角度看，并無取代中介的意圖。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前深圳、杭州都有一些地方政府搭建的二手房交易平臺，其實(shí)就是對一些無中介撮合的二手房交易提供配套服務(wù)。上海此次政策也是類似的邏輯。通過搭建手拉手網(wǎng)簽服務(wù)平臺，使得二手房買賣沒有中介服務(wù)，也可以快速成交。對于中介行業(yè)來說，應(yīng)主動優(yōu)化自身服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“官辦”二手房交易服務(wù)和傳統(tǒng)二手房交易服務(wù)質(zhì)量共同提升。
上海二手房成交水平正處底部
根據(jù)上海“手拉手交易網(wǎng)簽”服務(wù)內(nèi)容，只要是存量房買賣雙方，均可以通過該“一網(wǎng)通辦”平臺實(shí)現(xiàn)交易網(wǎng)簽。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年上海房地產(chǎn)市場報告》，2020年全年上海二手住宅成交約30.2萬套，創(chuàng)近4年來新高。
不過，今年下半年以來，上海市二手房成交量出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，9月份上海市共成交二手房1.2萬套，環(huán)比下降33%，同比下降61%;成交金額378億元，環(huán)比下降34%，同比下降66%;套均總價313萬元/套，環(huán)比下降2%，同比下降11%;成交均價38415元/平，環(huán)比增長1%，同比下降9%。
自7月以來，不僅是受信貸環(huán)境收緊影響，上海市還出臺了二手房源掛牌價格信息核驗(yàn)以及“三價就低”機(jī)制，對上海市二手房市場產(chǎn)生明顯沖擊。
7月份，上海市房管局明確，在本市已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價格信息的核驗(yàn)。交易管理部門將以市場真實(shí)價格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。隨后，上海各銀行審核貸款推行“三價就低”原則，即根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格里相對最低的價格為準(zhǔn)，審批貸款額度。
上海鏈家研究院指出，9月份成交量進(jìn)一步下滑，環(huán)比和同比降幅有所擴(kuò)大，成交水平幾乎降至近幾年的底部水平?？梢?ldquo;核驗(yàn)價格”導(dǎo)致的掛牌減少，以及“三價就低”導(dǎo)致的首付增加，對市場起到顯著的降溫效果。不過從成交價格來看，自8月份價格探底后，9月份價格卻沒有進(jìn)一步下探，環(huán)比反而有小幅回升。可能原因是受到“三價就低”執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的影響，或是在執(zhí)行層面有所優(yōu)化。而在供應(yīng)量萎縮的市場，價格進(jìn)一步在底部區(qū)域徘徊的可能性非常大。
