近期，西安市發(fā)布政策，將限價商品房上市交易的期限調(diào)整為“網(wǎng)簽備案滿5年”，與此前“取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年”相比，政策調(diào)整后，西安市限價商品房的交易流通性增強。
今年以來，西安市發(fā)布樓市限購、限售、二手房參考價等政策，對樓市產(chǎn)生影響，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年10月，西安市二手房價格指數(shù)開始下跌，另外，西安市銷售TOP10的房企前11個月的新房平均銷售額同比下滑27.2%。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，西安城六區(qū)7-10月二手房成交量階梯式下滑，相比年內(nèi)的最高月度成交量9880套，近乎“腳踝斬”。
不過，盡管西安市新房銷售情況下滑，但其價格依然持續(xù)上漲。12月15日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月，西安市新房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，至此，西安市新房價格已經(jīng)連續(xù)上漲21個月。有專家表示，西安新房價格短期內(nèi)仍將延續(xù)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但漲幅仍將收窄。
網(wǎng)簽5年后可正常買賣
12月8日，西安住房保障工作領(lǐng)導小組辦公室發(fā)布《關(guān)于調(diào)整限價商品房上市交易有關(guān)條款的通知》(下稱“《通知》”)。
《通知》顯示，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將限價商品房上市交易有關(guān)規(guī)定調(diào)整為：“限價商品房自購買合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)，不得上市交易、不得購買其它住房。網(wǎng)簽備案滿5年，可購買其它住房。網(wǎng)簽備案滿5年且取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》上市交易的，按普通商品房交易相關(guān)規(guī)定辦理。網(wǎng)簽備案未滿5年，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市住房保障部門批準，按照原購買價格并考慮折舊和物價水平等因素回購，繼續(xù)作為限價商品房使用。”
根據(jù)西安市2018年發(fā)布的《關(guān)于加強限價商品房管理有關(guān)問題的通知》，限價商品房自不動產(chǎn)權(quán)證登記之日起5年內(nèi),不得上市交易、不得購買其他住房。滿5年上市交易的，按普通商品房交易相關(guān)規(guī)定辦理。
也就是說，按照過去的政策，購買限價商品房后，考慮到合同網(wǎng)簽備案到房產(chǎn)證辦理需要2年左右時間，那么其自簽訂購房合同起，至少7年內(nèi)是無法購買商品住宅的。而按照12月8日調(diào)整后的政策，購房者簽訂購房合同后等待5年，就可以認購商品住房。很明顯，此次政策之后，限價商品房的限售時間縮短。
西安市住建局相關(guān)工作人員對媒體表示，此前一些項目雖然已經(jīng)交房，但開發(fā)商因種種原因?qū)е隆恫粍赢a(chǎn)權(quán)證書》辦不下來，延緩了此類房產(chǎn)上市交易時間。過去限價房限售時間以產(chǎn)證辦理時間為起點，新規(guī)定出臺后，則以合同網(wǎng)簽備案為起點，只要符合網(wǎng)簽滿5年且取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》就可以直接上市交易了。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此前，西安市限價房的交易政策過于嚴厲，相對來說，經(jīng)適房的交易條件更為寬松，只需要網(wǎng)簽后五年就可以交易，而限價房需要取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》五年才可以交易，這使得購房者難以理解。此次政策放松了限價房的上市約束，客觀上有助于促進限價房和商品房的流通，限價商品房的持有者也可以更快地交易此類房產(chǎn)，進而獲得其他購房機會。
嚴躍進認為，此類政策并非救市政策，但客觀上更好地梳理了“從限價房到普通商品房”的認購機制，對于明確交易規(guī)則、活躍西安房地產(chǎn)市場等也有積極的作用。
樓市調(diào)控見成效
西安市此次限價房政策調(diào)整的背后，是西安樓市降溫的事實。中指研究院相關(guān)研究表示，11月，西安各房企進入年度銷售業(yè)績沖刺期，為加速銷售促進資金回籠，多項目加大推盤量。樓市在中高性價比項目助推下成交有一定上升，但市場實際去化水平承壓，部分房企完成全年銷售目標仍然存在一定壓力。
從銷售金額來看，西安銷售金額TOP10的房企1-11月實現(xiàn)銷售總額768.55億元、銷售面積489.48萬平，較去年同期有一定下滑。前11月，西安市銷售額TOP10的房企，銷售額均值為76.86億元，同比去年的105.6億元下降27.2%。
新房銷售情況降溫，與樓市調(diào)控政策密切相關(guān)。今年8月，《西安市人民政府辦公廳關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》發(fā)布，將西咸新區(qū)灃西新城高橋街道、馬王街道也納入限購、限售范圍，將在限購范圍內(nèi)購買第二套商品住房的條件提升至落戶滿三年，擴大了住房限售、限購范圍，強化住房限購措施。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，新房成交量減少，市場熱度降低是主因。7月和10月，西安市分別公布205個小區(qū)的二手房指導價，二手住房成交量明顯減少，這直接影響市場情緒，導致新房市場成交量也同步下滑。安居客線上數(shù)據(jù)顯示，11月西安市二手房掛牌價環(huán)比下跌 0.36%。
據(jù)悉，發(fā)布二手房參考價的小區(qū)位于浐灞區(qū)、雁塔區(qū)、曲江新區(qū)、高新區(qū)等多個置業(yè)熱門區(qū)域。值得注意的是，二手房參考價與實際的掛牌價和成交價相差較大，例如位于西安市雁塔區(qū)的楓林綠洲小區(qū)，其小區(qū)參考價為23755元/平，一套面積為116.54平方米的住宅，參考總價為277萬元/平方米，而業(yè)主的實際掛牌價格為350萬元，若銀行按照參考價貸款，那么，實際成交價與參考價之間的差額將由業(yè)主在首付款中付清，這一定程度上加大了購房者的資金壓力。
西安市房地產(chǎn)評估機構(gòu)天正顧問的數(shù)據(jù)顯示，7-10月，西安市城六區(qū)二手房成交量連續(xù)下滑，成交量分別為6188套、4803套、3565套、2880套。12月14日，天正顧問公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月，西安市城六區(qū)二手房成交3450套，環(huán)比上升19.97%，市場有所回溫。不過，盡管如此，相比年內(nèi)的最高月度成交量9880套，西安市二手房成交量近乎“腳踝斬”。
經(jīng)歷二手房指導價，限購、限售等政策調(diào)控，西安二手房價格開始下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，西安市二手房價格在連續(xù)上漲10個月之后，開始下跌，下跌幅度為0.2%。
不過，多名西安市房產(chǎn)中介均對《華夏時報》記者表示，如果貸款人征信、流水等方面的資質(zhì)較好，有銀行可以按照二手房成交價格放款，也有銀行可以按照房子的評估價放款，評估價一般比參考價高，更接近成交價。一名房地產(chǎn)中介坦言，二手房參考價政策對西安樓市“有影響，但是對一些樓盤影響不大”。
連續(xù)上漲21個月
盡管新房銷售情況不樂觀，二手房價格下跌，但值得注意的是，西安市新房價格仍然連續(xù)上漲。12月15日，國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，11月，西安市新房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，至此，西安市新房價格已經(jīng)連續(xù)上漲21個月。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，近年來，西安憑借較為活躍的旅游業(yè)吸引大批外來人員，人口流入量增多，一定程度上帶動市場需求，導致西安樓市長期處于供不應求的局面。另外，加上二手房指導價的作用，導致新房市場熱度不減，價格也是居高難下。
根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，西安常住人口1295萬人，相比2010年增加了448.5萬，每年凈流入人口超過40萬。西安市住建局按照2021年1月至9月西安市居住證辦理數(shù)量預測，2021年至2025年，西安城鎮(zhèn)常住人口年均漲幅約25萬人。
關(guān)榮雪表示，西安新房價格韌勁較大，但漲幅呈現(xiàn)持續(xù)收窄態(tài)勢，預計接下來，西安新房價格短期內(nèi)仍將延續(xù)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但漲幅有望再度收窄。
張波對《華夏時報》記者表示，由于新房從購買意向，到首付以及簽約，過程較對較長，加之房貸控制從嚴，網(wǎng)簽價往往存在一定的滯后性，因此，雖然目前西安新房價格在數(shù)據(jù)上依然上揚，但實際的市場降溫已經(jīng)出現(xiàn)，預計會在未來2-3個月反映在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上。
