“小區(qū)地下車庫滲水多年，墻面被侵蝕，不知水源從哪里來，擔(dān)心房屋質(zhì)量安全問題，多次向有關(guān)部門投訴。”近日，河南省鄭州市二七區(qū)康橋金域上郡3號院多名業(yè)主在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”進行反映。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)：針對居民所提問題，物業(yè)公司曾請專家論證，但專家論證認(rèn)為“整體結(jié)構(gòu)安全”。相關(guān)部門曾23次督促物業(yè)等整改，但因沒有執(zhí)法權(quán)等原因，問題未得到徹底解決。
地下車庫中被侵蝕的墻面隨處可見。 人民網(wǎng) 霍亞平攝
問題：車庫像有多條“河” 有人“逃離”有人干生氣
查閱發(fā)現(xiàn)，康橋金域上郡3號院，是鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建成的高層住宅，2015年9月向業(yè)主交付。如今為該住宅項目提供物業(yè)服務(wù)的康橋悅生活服務(wù)集團有限公司，是康橋集團下屬公司。
記者來到康橋金域上郡3號院地下車庫負(fù)二層，剛出電梯就看到一片濕漉漉的地面，“注意安全，別滑倒了。”業(yè)主鄧女士囑咐。
繞車庫一周，積水到處可見，燈光照射下地面像反光的鏡子，甚至還能聽到“嘩嘩”流水聲。滲水墻壁起潮，表皮斑駁脫落。“您看，一道道水槽，還有這水聲，像不像一條條‘河’?”鄧女士說。
記者看到，集水池內(nèi)多處滲水，甚至某些地方猶如泉涌，建設(shè)的深約10cm、寬約18cm的引水槽遍布車庫。
從事工程建筑工作的業(yè)主高先生介紹，2018年8月發(fā)現(xiàn)滲水，大家都以為是小毛病，可2019年整個筏板(筏板為基礎(chǔ)工程中的一塊混凝土板，板下是地基)出現(xiàn)滲水，讓大家產(chǎn)生了“會不會損傷地基”的疑問。“甚至有人怕基礎(chǔ)筏板內(nèi)部鋼筋被腐蝕，混凝土結(jié)構(gòu)應(yīng)力改變，基礎(chǔ)底部水土流失，影響主樓設(shè)計使用年限。”
高先生介紹，2019年，康橋物業(yè)在地下車庫修建了總長度約1000多米的排水槽，“好景不長，治標(biāo)不治本，不斷有滲水點出現(xiàn)。”高先生說，業(yè)主們多次向物業(yè)、開發(fā)商及有關(guān)部門反映，但均未得到令人滿意的答復(fù)。“見協(xié)調(diào)不成，很多人搬走了。我是沒錢，有錢我也搬走!”
專家：首次論證為“結(jié)構(gòu)安全” 再次論證要求“加強觀測”
針對業(yè)主反映的問題，康橋悅生活服務(wù)集團有限公司康橋金域上郡小區(qū)項目經(jīng)理孫玉奇解釋：2019年11月，物業(yè)公司組織鄭州市建筑設(shè)計研究院等單位專家召開過一次論證會。專家們論證后認(rèn)為：“地下水位普遍呈上升趨勢，整體結(jié)構(gòu)安全。”
根據(jù)孫玉奇提供的會議紀(jì)要和專家名單、聯(lián)系方式，記者聯(lián)系了當(dāng)年參與論證的鄭州市建筑設(shè)計研究院教授級高級工程師王斌，但他的回答是：“忘了，時間長記不住了，通過其他渠道去問，你別問我好吧?”隨后就掛掉了電話。
另一位參與論證的河南省建院勘測設(shè)計有限公司正高級工程師鐘士國表示，“當(dāng)時只是個別地方下雨后會滲出少量的水，結(jié)構(gòu)安全是沒問題的，如果長期滲水，可能會對樓體安全造成影響。”
水到底從哪里來?孫玉奇解釋了專家論證的觀點：在設(shè)計勘察階段，歷史最高地下水位遠(yuǎn)低于項目地庫的底板面，但項目交付后，該區(qū)域地下水位上升明顯，導(dǎo)致項目地下水位出現(xiàn)高于地庫底板面的情況發(fā)生，地下水從地庫底板縫隙滲漏。“我司于2019年、2020年兩次組織施工單位進場對車庫地坪切槽，并安裝48套泄水減壓裝置，基本解決了滲漏問題。”
物業(yè)提供的2019年11月份專家論證會會議紀(jì)要。
今年7·20鄭州暴雨后，車庫出現(xiàn)新的滲水點。人民網(wǎng)記者到現(xiàn)場采訪后，康橋物業(yè)9月10日又邀請了5位專家召開論證會，形成的會議紀(jì)要顯示：經(jīng)現(xiàn)場察看未發(fā)現(xiàn)影響主體結(jié)構(gòu)安全的現(xiàn)象，要后期加強主體變形觀測。
物業(yè)提供的2021年9月份專家論證會會議紀(jì)要。
記者聯(lián)系了參與論證的河南省建筑設(shè)計研究院有限公司正高級工程師高樹才，但其表示：“沒啥印象，我不接受采訪。”
參與論證的河南工業(yè)大學(xué)教授級高級工程師杜明芳表示，地基承載力原來設(shè)計有富余，地下水上升以后，承載力還夠不夠，需要康橋物業(yè)方做一個補勘。“目前來看，整體是安全樓體，滲水沒有太大影響。”
排水槽遍布于車庫各個角落。人民網(wǎng) 霍亞平攝
出路：相關(guān)部門督促物業(yè)整改23次，建議走法律途徑
針對群眾反映的問題，鄭州市二七區(qū)房屋管理服務(wù)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人柴振瑜表示，2019年11月18日，中心與小區(qū)物業(yè)項目負(fù)責(zé)人進行了溝通，后續(xù)曾18次督促康橋物業(yè)盡快處理，“并非3年時間未解決，而是今年暴雨才出現(xiàn)新的滲水點。已通過電話、現(xiàn)場溝通形式督促物業(yè)公司協(xié)調(diào)開發(fā)商邀請地質(zhì)水文、自來水管網(wǎng)、房屋結(jié)構(gòu)等方面的專家集體會商，進行安全評估，根據(jù)專家組意見采取進一步安全措施。”
二七區(qū)淮河路辦事處隴海路社區(qū)書記陳利恒也表示：“我們先后督促了物業(yè)5次，由于涉及專業(yè)技術(shù)問題，建議物業(yè)公司和行業(yè)主管部門組織房屋質(zhì)量專業(yè)人員解決。”
對于督促而無法解決的問題，二七區(qū)房屋管理服務(wù)中心和二七區(qū)淮河路辦事處都表示，他們“只有督促權(quán)，并無執(zhí)法權(quán)。”“只能督促物業(yè)協(xié)調(diào)開發(fā)商對滲水問題給予積極有效的解決，做好業(yè)主的安撫和解釋工作，及時公示進展與施工進度，力爭把問題處理到位。”柴振瑜表示。
“建議業(yè)主走法律途徑。”陳利恒說。
8月31日，地庫部分地方積水約10公分。人民網(wǎng) 霍亞平攝
河南律泰律師事務(wù)所主任邱梅認(rèn)為，根據(jù)《民法典》規(guī)定，出賣人按照合同約定將房屋、車庫出賣給買受人時，應(yīng)根據(jù)合同中有關(guān)質(zhì)量條款的約定承擔(dān)房屋及車庫質(zhì)量保修義務(wù)。“涉案小區(qū)要保存相關(guān)證據(jù)，組織成立業(yè)主委員會要求開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。也可委托相關(guān)部門，對地下車庫的質(zhì)量進行鑒定，質(zhì)量不合格可考慮起訴解除房屋買賣合同，并賠償損失。”
起訴就意味著要有成熟的業(yè)委會和相當(dāng)多的證據(jù)搜集，這讓業(yè)主們對起訴流程“望而生畏”?？禈蛭飿I(yè)于9月13日組織維修單位進場施工，并表示預(yù)計2個月內(nèi)治理完畢。
