近日流傳的一份會議紀要顯示，蘇州擬對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。記者從蘇州部分樓盤及多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，相關部門確實正在回購蘇州一些樓盤房源，有的樓盤已經(jīng)被全盤收購，無對外在售的房源。工作人員向記者表示，“確實有定向回購部分新房項目的會議紀要，但具體操作情況會安排住建局進一步說明。”
第一，確有其事，已經(jīng)開始執(zhí)行
記者從蘇州部分樓盤及多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，相關部門確實正在回購蘇州一些樓盤房源，有的樓盤已經(jīng)被全盤收購，無對外在售的房源。
9月份，蘇州樓市銷售排行榜上，位于工業(yè)園區(qū)的越秀悅見云庭項目，以526套的成交表現(xiàn)位居同板塊之首，其中包含有約400多套政府回購房源的網(wǎng)簽量。蘇州高新區(qū)的滸關運河印象項目，以13.08億元、482套的銷售表現(xiàn)問鼎高新區(qū)，“其中很大一部分是政府回購房源支撐起的成交量”。同樣位于高新區(qū)的仁恒瀾庭敘，在9月份以226套的銷售表現(xiàn)成為高新區(qū)當月套數(shù)榜亞軍，其中也有約160套為政府回購房源的網(wǎng)簽量。
對于政府回購房源的用途，上述項目銷售表示，政府回購的目前已不能對外銷售，但之后是否作為人才房或保障房則尚無明確說法。
記者則從多位蘇州房地產(chǎn)市場業(yè)內(nèi)人士處了解到，上述政府回購房源是可以繼續(xù)銷售的，以類似更名房的方式進行。
第二，入圍門檻高，均為國資旗下項目
此次蘇州政府方面回購的房源是否作為人才房或保障房尚無明確定論，但可以確定的是，目前政府回購的房源基本都是有國企或本區(qū)域城投入股、操盤的項目。
公開信息顯示，越秀悅見云庭項目的開發(fā)商為寧波悅秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，股權(quán)穿透之后，該項目公司背后的股東為廣州越秀和浙江國資委。同樣的，滸關運河印象項目原是新力&偉光匯通在2021年6月時底價摘得，此后項目已由蘇州本土國企蘇高新接手。
顯而易見，為了穩(wěn)妥起見，首批試點項目均為國資開發(fā)，屬于內(nèi)循環(huán)，最大限度降低負面影響。
第三，市場效果立竿見影，但不具有可持續(xù)性
回購操作立竿見影，9月份，蘇州大市(含四縣市)商品住宅成交面積為216萬㎡，環(huán)比增加77%，同比增加55%。
?但，這并非市場真實的成交表現(xiàn)，虛胖不是strong!大家都懂的!?
?此類政策總體上對于提振樓市行情、加快房企資金回籠、擴充保障房房源等具有全方位促進作用。但是，“政府直接回購”房源全部沖抵保障房、人才房的話，資本回報率很低，如果都按照市場價回購交易，地方財政壓力極大，大多數(shù)城市不堪重壓，不會輕易嘗試，或只能淺嘗輒止!?
?此外，還涉及如何定價、如何選擇房源等問題，存在很大的監(jiān)管和道德風險，操作壓力很大，不具有可持續(xù)性。
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?第四，全國多地出臺類似政策，提振意義大于實際作用
???在蘇州之前，就有多個地方政府表態(tài)鼓勵國有企業(yè)批量購入新建商品房，其中包括鄭州、濟南、邯鄲磁縣等多地。比如，7月下旬，鄭州發(fā)布消息，針對已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準現(xiàn)房項目，通過政府購買現(xiàn)房作為安置房，提高存量房去化率。?
?9月5日，濟南市國資委在官網(wǎng)發(fā)文，提及濟南城市發(fā)展集團將在全市收購3000套商品房用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。隨后在9月24日，新疆阿勒泰地區(qū)行政公署發(fā)布“房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展十五條”提到，鼓勵國有企業(yè)收購市場房源用于保障性住房，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商品房投入保障性租賃住房市場。?
?中國政府采購網(wǎng)顯示，自2022年9月以來，吉林省通化市棚戶區(qū)改造領導小組、黑龍江省拜泉縣房屋征收中心、甘肅省臨洮縣住房和城鄉(xiāng)建設局、貴州省都勻市住房和城鄉(xiāng)建設局等，均發(fā)布了采購商品房招標公告，采購用途則多與棚戶區(qū)改造安置房有關。
9月22日，湖北省政府采購網(wǎng)發(fā)布一份采購協(xié)議書，顯示武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(漢南區(qū))自然資源和規(guī)劃局向武漢奧山圣達置業(yè)有限公司采購住宅200套，擬作為棚戶區(qū)改造安置房。
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??結(jié)論：?
?因城施策，法無禁止即可為，在房地產(chǎn)維穩(wěn)救市中，各地八仙過海各顯神通，令人慨嘆!蘇州的“政府回購新房”模式，屬于放大招，具有一定的殺傷力，但也具有很大的反噬風險。武漢等城市正在小心翼翼試探，目前已有武漢經(jīng)開區(qū)、東西湖等幾個實操案例，下一步會不會擴大規(guī)模，拭目以待!???
