9月25日，北京大興國際機(jī)場舉行投運(yùn)儀式，京南一片沸騰。如今，距離北京大興機(jī)場正式通航已經(jīng)過去了整整兩個(gè)月，這座未來年吞吐量超1億人次的新機(jī)場，儼然已經(jīng)成為了京城南部最醒目的地標(biāo)。
從規(guī)模及所處位置來看，大興機(jī)場的橫空出世勢必會對周邊區(qū)域的發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響，樓市自然是重中之重。
面對航空產(chǎn)業(yè)+人口涌入的超級紅利，京南樓市表現(xiàn)如何呢?北京青年報(bào)記者近期實(shí)地探訪了大興機(jī)場周邊，親身感受了當(dāng)?shù)啬壳暗臉鞘袪顩r，以及正在發(fā)生的變化。
大興：市場聯(lián)動(dòng)降價(jià)
一路向南，“人煙逐漸稀少”，這無疑是新機(jī)場周邊帶給我們的最大感受。宏偉的大興國際機(jī)場實(shí)際上處在北京和河北的交界處，位于大興區(qū)禮賢鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)及廊坊市廣陽區(qū)之間，距離北京天安門約42公里。
以機(jī)場為核心，向南是被限購嚴(yán)格控制的廊坊、固安等地，因此對于北京購房人來說，大興國際機(jī)場通航后，最直接的受益者就是大興和豐臺樓市了。
大興區(qū)是近些年北京新盤供應(yīng)較多的區(qū)域，無論是黃村板塊還是瀛海板塊、魏善莊板塊或者龐各莊板塊，都有大量的新盤入市。但在調(diào)控的影響下，新盤也不得不調(diào)低預(yù)期，紛紛低價(jià)開盤。
有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年大興已經(jīng)有超過10個(gè)限競房項(xiàng)目入市，銷售均價(jià)在5萬元/平方米左右。
受此影響，該區(qū)域二手房價(jià)格也從去年5萬-6萬元/平方米的高位，緩緩下行至目前的4萬-5萬元/平方米。
對于降價(jià)，絕大多數(shù)的新房開發(fā)商仍諱莫如深。一位瀛海項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人對北青報(bào)記者表示，實(shí)際上公司并沒有實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，只是拿了一些朝向、位置、樓層不好的房源做了點(diǎn)優(yōu)惠，平均每平方米便宜幾百。
相比之下，大興的二手房則在不斷下探中，即便是機(jī)場通航后的這兩個(gè)月，也沒有扭轉(zhuǎn)下跌的勢頭。
以在售限競房項(xiàng)目金地·悅風(fēng)華來說，該項(xiàng)目位于京開高速東側(cè)，臨近五環(huán)路，銷售均價(jià)為55016元/平方米。
而距離它不遠(yuǎn)的綠地西斯萊公館，一套在售的99平方米兩居室二手房，業(yè)主報(bào)價(jià)已降到500萬元，單價(jià)約為50500元/平方米。
要知道去年底，二手房價(jià)格往往高于新房限競房的價(jià)格，而如今，倒掛的差距被逐漸磨平。對于購房人來說，同樣是總價(jià)500多萬元的房子，一個(gè)買完就能入住，一個(gè)買完還得等上兩三年，二手房的價(jià)格甚至更低，自然對限競房產(chǎn)生分流。
在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，限競房與二手房的競爭仍將持續(xù)，隨著后續(xù)供應(yīng)量的增加，位置不好的限競房去庫存恐怕會更加難。但壓力也是雙向的，大量限競房的入市，也造成二手房必須要有足夠的價(jià)格優(yōu)勢，才能脫穎而出。
工作并居住在大興的張達(dá)(化名)就向北青報(bào)記者講述了他的買房遭遇。上周末，早早吃過飯，張達(dá)就步行至和中介小陳約定好的大興區(qū)彩虹新城小區(qū)，跟中介發(fā)微信說到了后，略等了幾分鐘，小陳就和同事李姐小快步地從門店趕到了小區(qū)門口。李姐說由于最近帶看量都不多，每天就帶一組兩組客戶，所以便跟小陳一同過來，方便幫忙拿鑰匙看房。
張達(dá)由于今年剛拿到購房資格，在父母的支持下，打算買一套90平方米的房子。不過這一年下來，雖然看了不少房子，但每次都有這樣那樣的不滿意。
“主要是擔(dān)心買完就降價(jià)，畢竟是第一次在京買房，還是希望多挑挑。”張達(dá)告訴北青報(bào)記者，和中介看了多次房后，每個(gè)中介都告訴他，“相中的話，價(jià)格還能再談?wù)?rdquo;，這反而讓他覺得價(jià)格一直沒有觸底。
這次小陳帶張達(dá)看的是一個(gè)地鐵邊上的社區(qū)，張達(dá)在一套90平方米的南北兩居室上，猶豫了很久。“兩個(gè)臥室都挺寬敞，裝修也保存較好，可以即買即住，位置還是在小區(qū)中間，噪音較小。就是價(jià)格是430萬，單價(jià)差不多4.7萬元/平方米。”
經(jīng)紀(jì)人小陳看出了張達(dá)的猶豫，便補(bǔ)充道，“大哥，這小區(qū)環(huán)境很好，距離地鐵也方便。這間90平的2室1廳，是正南正北的板樓，您別看掛牌價(jià)430萬，不瞞您說，之前報(bào)價(jià)450萬呢，但業(yè)主著急賣，我們能幫您談到400萬，這是業(yè)主的底線價(jià)格。”
見張達(dá)沒回應(yīng)，一起來陪著看房的李姐補(bǔ)充道，“這套房子裝修保存的好，可以節(jié)省一大筆裝修費(fèi)用，還省時(shí)省力。您如果相中了，不妨約業(yè)主聊聊，見面談得好說不定比400萬還能低呢。”
“直降30萬-50萬，可以考慮，但會不會再降呢?”張達(dá)既心動(dòng)又猶豫。
如今，像張達(dá)這樣的人也代表了絕大多數(shù)買房人的心態(tài)，即期望房價(jià)再降降，又擔(dān)心會買在高點(diǎn)。
“南城建設(shè)和機(jī)場開通確實(shí)有利好作用，但大興樓市供應(yīng)量太大，新房、二手房位置又集中，導(dǎo)致房價(jià)一直處于下行。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，2016和2017年里，大興區(qū)域的上漲已經(jīng)透支了新機(jī)場的利好，所以這次通航后，并未對樓市起到提升作用。
根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，大興區(qū)11月二手房均價(jià)為42666元/平方米，相比10月份的42864元/平方米，又下跌了200元/平方米左右，環(huán)比跌幅約為0.46%，同比去年同期跌幅則達(dá)到了6.64%。
豐臺：新軌道交通加入 房價(jià)不漲反跌
不只是大興，新機(jī)場直接利好的另一個(gè)重要區(qū)域——豐臺，也是二手房價(jià)格不漲反跌的代表。
眾所周知，大興機(jī)場線和新機(jī)場同一天開放。從南三環(huán)的豐臺區(qū)的草橋站，只需要20分鐘就能走完全長41.4公里的路程，大大提升了豐臺與機(jī)場互通的便捷性。
但這樣便捷的交通并沒有對豐臺二手房的價(jià)格起到想象中的拉升，相反，降價(jià)也難賣卻成了這里的常態(tài)。
郭飛是豐臺角門西一家鏈家的經(jīng)紀(jì)人，他的好運(yùn)氣，似乎在2016年就用光了。
2016年，只有?？茖W(xué)歷的郭飛憑借賣房一年就賺了70萬元，在同胞3兄弟里，他是學(xué)歷最差，卻是掙得最多最風(fēng)光的一個(gè)。
按照郭飛的設(shè)想，大興國際機(jī)場開通后，豐臺尤其是他所在的角門西，一定是成交爆發(fā)的時(shí)候。距離草橋只有一站地，生活配套齊全，人口密度大，又是四號線和十號線的交匯處，每一條都讓郭飛信心十足。
但在2019年11月下旬，北青報(bào)記者探訪時(shí)，郭飛卻在門店里刷著電腦，有一句沒一句地和同事聊著天。“你看我們這，經(jīng)紀(jì)人都在屋里坐著，每天都來店里，有時(shí)一坐就是一整天。”郭飛抱怨道，“我們底薪很少，現(xiàn)在帶看也是重要的考核指標(biāo)，但實(shí)際上來看房的客戶并不多，機(jī)場開通后，感覺市場更冷了。”
郭飛介紹道，現(xiàn)在很多經(jīng)紀(jì)人都轉(zhuǎn)做租賃了，之前他們門店做租賃的只有兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人，現(xiàn)在做二手房不賺錢，租賃反而收入穩(wěn)定些。
郭飛透露，他已經(jīng)4個(gè)月沒有交易記錄了。
北京整體都在降溫，即便有新機(jī)場的利好，豐臺仍然不能獨(dú)善其身。
姜帆最近急著要賣掉手中三環(huán)新城的一套房子，他在8月底時(shí)置換購入了一套朝陽區(qū)的三居室，協(xié)商得到6個(gè)月周期。按照姜帆的小算盤，他三環(huán)新城的房子距離草橋只有三站地鐵，只要新機(jī)場一通航，肯定能賣個(gè)好價(jià)錢，既騰出買房名額又能支付一筆高首付。
但事與愿違，姜帆這套100平方米的房子，掛滿3個(gè)月了，仍然沒有出手。
“我最初掛牌550萬元，就等著新機(jī)場開通后帶著市場飛一波，沒想到二手房越來越難賣。”姜帆說，10月底，他降價(jià)到530萬元，但還是沒有滿意的客戶，不得已，剛剛調(diào)整為510萬元，希望能趕快賣掉。
“最低500萬吧，6個(gè)月周期過去一半了，1月份還有元旦和春節(jié)，千萬別耽誤了新買房子的簽約。”
姜帆一直想不通，新機(jī)場拉動(dòng)這樣的利好，怎么這次就不靈了呢?
北京：二手房已連續(xù)下跌6個(gè)月
大興和豐臺只是北京二手房走勢圖的一個(gè)縮影。根據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份貝殼指數(shù)(北京二手房成交價(jià)格)達(dá)到了62817元/平方米之后，二手房價(jià)格一路下跌，10月份貝殼指數(shù)為60894元/平方米，6個(gè)月時(shí)間均價(jià)跌了約2000元/平方米，跌幅約3%。
來自安居客的數(shù)據(jù)也顯示，截至11月25日，北京16個(gè)區(qū)域二手房銷售價(jià)格環(huán)比10月均有不同程度的下降，且降幅較大。其中門頭溝區(qū)降幅最大，達(dá)4.94%，其次是房山區(qū)和延慶區(qū)，降幅超過2%，另外東城區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)降幅超過1%。
“貸款難度太大，外加限競房供應(yīng)井噴，導(dǎo)致北京二手房市場的購買力不足。”張大偉解釋道，“目前北京的信貸政策非常嚴(yán)格，市面上大部分房源都很難做到高貸款，這就增加了買房的難度。”
“另外，限競房井噴則是另外一個(gè)問題。當(dāng)前限競房供應(yīng)量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，總價(jià)集中在400萬─500萬元，和二手房價(jià)格接近，致使購房者有非常豐富的選擇空間，這對二手房市場的打擊也非常明顯。”張大偉進(jìn)一步指出。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，北京入市的限競房項(xiàng)目普遍降價(jià)10%左右。一手房的降價(jià)促銷，對購房人群產(chǎn)生了分流效應(yīng)，也開始倒逼部分二手房房東主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)。
從二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，10月份北京二手房市場成交仍處于低位，全月北京二手住宅網(wǎng)簽量僅8844套，環(huán)比上個(gè)月下降28.2%，同比去年同期微降0.4%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，11月份二手房的成交也將維持在萬套上下。
又到年底買房時(shí)?
二手房連續(xù)下跌，即便新機(jī)場通航都沒能拉升，是否意味著年底又是一次購房機(jī)會的來臨呢?
對此，麥田房產(chǎn)分析師表示，目前北京二手房總體市場仍處于低位波動(dòng)狀態(tài)，在當(dāng)前市場環(huán)境下，購房者觀望情緒較為明顯，市場成交節(jié)奏放緩;而另一方面，業(yè)主的預(yù)期持續(xù)降低，價(jià)格方面有所松動(dòng)，議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大，這對于接下來年底成交量的提升有一定促進(jìn)作用。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也表示，2020年北京樓市企穩(wěn)回升的概率要更高一些。第一，從土地供應(yīng)上看，今年北京加速供地，并放松了對土地市場的管控。13宗未限價(jià)地塊、14宗未限“7090”的地塊陸續(xù)推出，意味著明年的樓盤定價(jià)不再是統(tǒng)一限價(jià)。第二、包括城市副中心、2022冬奧會、城南行動(dòng)計(jì)劃、新機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)……這些千億級的投資，一方面帶來財(cái)政缺口的加大，為緊繃的調(diào)控帶來一絲松動(dòng)的機(jī)會，另一方面，城市界面的煥新、城市功能的提升、產(chǎn)業(yè)布局的變革、城市資源的分流，成為促進(jìn)住房改善升級的最大誘因。
張大偉則表示，在房住不炒的背景下，市場平穩(wěn)是主流。房貸利率波動(dòng)不會太大。樓市最困難的時(shí)期也已經(jīng)過去了，未來判斷市場主要看5年期的利率是否會再次降低。
另外，最近各種政策頻繁發(fā)布，寬松為主，但寬松的幅度并不大，對于市場來說，也很難全面升溫，但市場上已經(jīng)開始出現(xiàn)高性價(jià)比的房源、優(yōu)質(zhì)的二手房和急著出手的二手房。
對于二手房的持續(xù)降價(jià)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是到二手房撿漏的時(shí)候了。第一，時(shí)近年底，業(yè)主的財(cái)務(wù)狀況各有不同，急于用錢的業(yè)主往往會以較低的折扣把房子出手。
第二，二手房降價(jià)將非常普遍。大幅降價(jià)的房源個(gè)案對其他二手房形成了示范效應(yīng)，買到心儀二手房的概率更高了。
第三，新房市場與二手房相互制約。曾經(jīng)北京新房由于限價(jià)的因素，往往與區(qū)域二手房價(jià)格形成倒掛，但如今隨著二手房價(jià)格的調(diào)整，這種倒掛已經(jīng)不再明顯。這也意味著買方市場的到來，無論新房還是二手房，屬于買房人的好時(shí)機(jī)或許就要來了。(李桁)
