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上海多個(gè)小區(qū)會(huì)所“不見(jiàn)了” 如何盤活“虧本買賣”

2019-10-15 16:28:34 來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)

海悅花園小區(qū)會(huì)所與公共馬路交接處,上海魯班路372號(hào)。中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者 王燁捷/攝

近來(lái)不少上海市民發(fā)現(xiàn),他們居住的小區(qū)會(huì)所被“更新”了。有的成了“伴子公寓”,有的成了洗浴場(chǎng),還有的變成了共享辦公空間。令人著急的是,許多住著千萬(wàn)豪宅的市民發(fā)現(xiàn),他們拿著開發(fā)商當(dāng)年的樓書、宣傳廣告進(jìn)行維權(quán)卻四處碰壁。

“售樓小姐告訴你,這是你的會(huì)所,但其實(shí)你根本沒(méi)有公攤過(guò)所謂‘會(huì)所’面積;售樓小姐告訴你這個(gè)獨(dú)門進(jìn)門大廳是送給你的,但如果你裝個(gè)柜子,就是違建。”上海青年業(yè)委會(huì)委員聯(lián)誼會(huì)秘書長(zhǎng)韓冰告訴記者,目前上海市面上大多數(shù)在會(huì)所問(wèn)題上“維權(quán)”的業(yè)委會(huì)、小區(qū)業(yè)主都遇到了幾乎一樣的情況——誰(shuí)也沒(méi)有會(huì)所的產(chǎn)權(quán)證,產(chǎn)權(quán)證在開發(fā)商手里,他想賣給誰(shuí)、干什么用,都與業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)無(wú)干。

中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者注意到,上海市房管局曾在2013年出臺(tái)過(guò)《關(guān)于加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目附屬會(huì)所交易和使用管理的通知》以保障小區(qū)會(huì)所的有效使用,但這份通知竟然配備了“有效期”——截至2017年年底。

滬上豪宅的尷尬:會(huì)所變“私人房產(chǎn)”

位于上海魯班路內(nèi)環(huán)邊上的中海海悅花園小區(qū),開盤于2004年。它是當(dāng)時(shí)滬上有名的豪華小區(qū),即便在15年后的今天,該小區(qū)依然擁有360度城市景觀和超大豪華的落地窗。

這里的會(huì)所當(dāng)年曾令很多周邊居民看著眼饞——上下約1600平方米的空間,包含咖啡館、健身房、游泳池等便民設(shè)施,且以上設(shè)施僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開放。但這樣的好日子,海悅花園業(yè)主只享受了4年。

2008年,小區(qū)開發(fā)商中海地產(chǎn)將這間會(huì)所作為“償債”資產(chǎn)給了一家鋼材公司,當(dāng)時(shí)合同約定,這處商業(yè)必須用于經(jīng)營(yíng)小區(qū)會(huì)所。到了2017年,這家鋼材公司又因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善破產(chǎn),會(huì)所作為“抵押物”在法院進(jìn)行了拍賣,被現(xiàn)業(yè)主以大約每平方米2萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入。

如今,會(huì)所大門緊閉,現(xiàn)業(yè)主為了防止小區(qū)業(yè)主各種“闖入”,在門口安上了大鎖和攝像頭,掛起了大橫幅“私人房產(chǎn),不得入內(nèi);個(gè)人房產(chǎn),不得侵犯”。

中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者注意到,新接盤的會(huì)所業(yè)主如今正在面向公眾招募“創(chuàng)客”。他把這間會(huì)所改造成了“極客家黃浦創(chuàng)客中心”,以每月700元的價(jià)格出租工位。

無(wú)獨(dú)有偶,位于上海中環(huán)附近的龍瑞路中海瀛臺(tái)小區(qū)會(huì)所,也“消失了”。小區(qū)會(huì)所的原址上的“上引溫泉生活館”,已經(jīng)開業(yè)一年多了;漓江山水花園小區(qū)曾被譽(yù)為“新海派別墅”典范,小區(qū)里占地7000平方米的會(huì)所被改建、隔離成了數(shù)十間可日租、月租的“伴子公寓”,目的是讓附近多所學(xué)校的學(xué)生、伴讀家長(zhǎng)寄宿入住;上??党鞘巧虾W畲蟮男^(qū),這里的居民最近在為小區(qū)會(huì)所和大草坪“維權(quán)”,因?yàn)殚_發(fā)商要將之前承諾的會(huì)所和草坪用地收回重新開發(fā)。

會(huì)所到底是誰(shuí)的

海悅花園居委會(huì)負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者采訪時(shí),表達(dá)了諸多無(wú)奈,“現(xiàn)在我們也不知道怎么辦了”。

這名負(fù)責(zé)人告訴記者,在得知會(huì)所新業(yè)主可能將會(huì)所改造成共享辦公空間后,他們?cè)啻紊祥T溝通,均以失敗告終。居委會(huì)、物業(yè)、業(yè)委會(huì)代表、業(yè)主代表、消防部門、市場(chǎng)監(jiān)管部門曾多次聯(lián)合上門,均被會(huì)所的新業(yè)主拒之門外,“給他打電話,也不接,就是不開門”。

這名負(fù)責(zé)人告訴記者,自己曾見(jiàn)過(guò)新業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證,產(chǎn)權(quán)證名稱寫的是“會(huì)所1、3”,性質(zhì)為“其他”。他還曾就此咨詢過(guò)房產(chǎn)交易中心,但對(duì)于這處商業(yè)究竟是否必須為“會(huì)所”,目前并無(wú)準(zhǔn)確答復(fù)。

上海市建交委的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,房屋在辦理產(chǎn)證時(shí)包括住宅、商業(yè)或其他等類型,還有“配套用房”等。比如,物業(yè)的辦公場(chǎng)所就屬于“配套用房”性質(zhì),但小區(qū)會(huì)所卻并未做過(guò)過(guò)多規(guī)定,也不屬于強(qiáng)制要求的“配套用房”之列。

“政府會(huì)規(guī)定多大面積的小區(qū)要配備多少個(gè)門崗,這些有物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。但沒(méi)有規(guī)定過(guò)多大面積的小區(qū)配套多大的會(huì)所。”這名負(fù)責(zé)人說(shuō),小區(qū)會(huì)所搞不搞、搞成什么樣,更多地要靠“開發(fā)商對(duì)自身品牌的要求”。

韓冰說(shuō),這也正是上海目前小區(qū)會(huì)所“逐步消失”、業(yè)主卻維權(quán)無(wú)門的最主要原因,“單個(gè)業(yè)主,可以拿著當(dāng)年的樓書、宣傳冊(cè)去法院告開發(fā)商虛假宣傳,可能會(huì)判賠一些違約金;但如果業(yè)委會(huì)去法院起訴開發(fā)商不管理會(huì)所,法院可能壓根不會(huì)受理,產(chǎn)權(quán)都不是你的,你怎么起訴?”

海悅花園居委會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者,該小區(qū)會(huì)所并不在每戶居民購(gòu)房時(shí)的“公攤面積”之內(nèi),它本身就是開發(fā)商所擁有的一處正規(guī)商業(yè)用房,這也是該會(huì)所15年來(lái)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手,居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主都拿它沒(méi)辦法的主要原因,“它僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開放,經(jīng)營(yíng)基本要虧,誰(shuí)愿意做虧本買賣?就算這次這個(gè)業(yè)主同意不經(jīng)營(yíng)了,他再倒手賣給下一個(gè)業(yè)主,接盤俠也會(huì)動(dòng)腦筋掙錢、改建,業(yè)主們還得再維權(quán)一次。”

如何盤活“虧本買賣”

上海如今步入“城市更新”的快車道,每年十幾億平方米的銷售不可持續(xù),房地產(chǎn)行業(yè)也逐步邁入了存量時(shí)代,上海已經(jīng)沒(méi)有多少可以新建商業(yè)、住宅的土地。在新一輪城市更新進(jìn)程中,商務(wù)樓宇變成了藝術(shù)購(gòu)物中心,銀行倉(cāng)庫(kù)變成了商業(yè)綜合體,工業(yè)老廠房變成了時(shí)尚創(chuàng)意園區(qū)……那么,小區(qū)會(huì)所有沒(méi)有可能在城市更新進(jìn)程中被盤活呢?那些每平方米售價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元的小區(qū),其商業(yè)用房、小區(qū)會(huì)所售價(jià)僅2萬(wàn)元,會(huì)所資源是否可利用呢?

在上海浦東聯(lián)洋社區(qū),這里很多小區(qū)的會(huì)所被改建成了可以對(duì)外營(yíng)業(yè)的生活超市、市民生活館,里面有美發(fā)店、瘦身會(huì)館、足浴店、24小時(shí)便利店、小型水果賣場(chǎng)、簡(jiǎn)餐食堂等,租金可觀。這些位于小區(qū)會(huì)所內(nèi)的商店,面向小區(qū)居民提供8折-9.8折不等的折扣,同時(shí)也能對(duì)外營(yíng)業(yè),生意興隆。

中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者注意到,上海很多小區(qū)的會(huì)所都處在小區(qū)和社區(qū)的交匯處,即會(huì)所一頭連著小區(qū)內(nèi)部,一頭連著面向公眾開放的馬路。“這樣的會(huì)所,可以不要硬掰著‘僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開放’不放,為什么不能整個(gè)社區(qū)共享?把這塊商業(yè)寶地利用起來(lái)。”韓冰說(shuō)。

海悅花園居委會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者,此前該小區(qū)會(huì)所內(nèi)健身房曾一度對(duì)外開放,但被小區(qū)業(yè)主以“影響小區(qū)安全”為由叫停過(guò),“游泳池倒是只對(duì)內(nèi)開放,就算暑期人多得不得了,到了冬天還是主動(dòng)關(guān)門了,經(jīng)營(yíng)不下去,虧本;后來(lái)健身房、咖啡館也都是老板自己主動(dòng)關(guān)門的,虧本。”

這名負(fù)責(zé)人曾調(diào)研過(guò)一些運(yùn)營(yíng)得比較好的小區(qū)會(huì)所。他發(fā)現(xiàn),這些會(huì)所有的地處特別熱鬧的商區(qū)附近,可以對(duì)外開門營(yíng)業(yè)且生意不錯(cuò);有的僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開放,但小區(qū)物業(yè)費(fèi)較高,物業(yè)費(fèi)用來(lái)補(bǔ)貼會(huì)所的運(yùn)營(yíng);有的則由與開發(fā)商同屬一個(gè)集團(tuán)的物業(yè)公司運(yùn)營(yíng),開發(fā)商出于自身品牌美譽(yù)度的考慮,貼錢運(yùn)營(yíng)。

但無(wú)論以哪種方式運(yùn)營(yíng),一旦“會(huì)所”不在開發(fā)商手里,而是被開發(fā)商賣給了其他個(gè)人或者企業(yè),小區(qū)會(huì)所就會(huì)進(jìn)入“不可控”的尷尬境地。因?yàn)?ldquo;接盤俠”們幾乎不會(huì)考慮小區(qū)業(yè)主的可接受范圍,也不會(huì)考慮小區(qū)的生活便利性或者開發(fā)商的美譽(yù)度,“就是以盈利為唯一目的,怎么掙錢多怎么來(lái)。”

據(jù)悉,上海此前曾出臺(tái)過(guò)《關(guān)于加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目附屬會(huì)所交易和使用管理的通知》,這份通知要求開發(fā)商應(yīng)與購(gòu)房人在商品房預(yù)(出)售合同正文或合同附件中約定明確,銷售廣告、售樓書等宣傳資料中明確會(huì)所經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式和服務(wù)功能的,開發(fā)商不得擅自改變。而保留會(huì)所所有權(quán)的開發(fā)商,如欲出租、出售會(huì)所,應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途、經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式和服務(wù)功能,約定為租售合同的內(nèi)容,承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營(yíng)使用,不得擅自改變。

但記者注意到,這份通知自2013年1月1日起施行,有效期至2017年年底。也就是說(shuō),這份保護(hù)業(yè)主享有會(huì)所權(quán)利的通知“已經(jīng)過(guò)期了”。