2019年上半年北京各區(qū)二手房住宅交易均價及環(huán)比走勢 數(shù)據(jù)來源：我愛我家研究院
2018-2019北京二手住宅網(wǎng)簽量月度走勢 數(shù)據(jù)來源：我愛我家研究院
新調(diào)控時代
在波瀾不驚中，6月份北京二手房完成了1.1萬套的網(wǎng)簽量，罕見地低于當月新房的成交量，勉勉強強超過了單月萬套的門檻。
至此，從今年3-6月北京二手房網(wǎng)簽量從今年高點的1.6萬套逐漸跌至1.1萬套左右。整個上半年二手住宅網(wǎng)簽總量為72601套，僅高于2014年上半年的44165套，為五年內(nèi)新低，可見，二手房成交連續(xù)降溫趨勢明顯。
與此同時，二手住宅市場的成交價也基本持平，議價空間趨穩(wěn)，我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示：2019年上半年北京二手住宅的成交均價為56825元/平方米，與2018年的成交均價相差不大，相比2017年上半年的62835元/平方米，降幅約為9.6% 。
量價齊跌的情況下，包括我愛我家和麥田房產(chǎn)等多家中介機構(gòu)負責人都表示，在政策環(huán)境“有保有壓”，調(diào)控方向未有變化的背景下，二手房市場整體表現(xiàn)亦是穩(wěn)字當頭。加上限競房大量入市的影響，對二手房產(chǎn)生了明顯分流。預計下半年北京二手房交易量將呈現(xiàn)穩(wěn)—升—降的小幅波動走勢特征，市場價格也將在買賣雙方的博弈下維持穩(wěn)定。
市 場
上半年二手房成交量創(chuàng)5年來新低 價格比高點跌了近10%
我愛我家研究院和麥田房產(chǎn)等中介機構(gòu)根據(jù)住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2019年上半年北京二手住宅網(wǎng)簽量為72601套，月均網(wǎng)簽量約12000套。環(huán)比2018年下半年下降5.42%，同比2018年上半年下降5.27%，較2018年上、下半年減少約4000套。單看上半年數(shù)據(jù)，今年上半年的網(wǎng)簽量創(chuàng)下了2014年以來的最低。
以半年數(shù)據(jù)而論，2010年以來北京二手住宅交易經(jīng)歷了3次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年到2014年下半年，第三次則是2017年下半年，在此期間北京二手住宅半年網(wǎng)簽量都在7萬套以下。2018年以來，北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)三個半年穩(wěn)定在7萬多套，市場同樣較為冷清，但穩(wěn)定性卻勝過之前幾年，成交沒有大起大落，維持在7萬套+的狀態(tài)。
不過，值得注意的是，從月網(wǎng)簽量來看，今年北京二手住宅網(wǎng)簽量自3月份“小陽春”階段性爆發(fā)后，呈現(xiàn)明顯的下滑走勢。尤其是6月份的網(wǎng)簽量僅為11778套，低于上半年的月度平均值，和5月份相比下降了14.43%，同比去年同期下降25.58%。整個3-6月網(wǎng)簽量從1.6萬套跌至1.1萬套，連續(xù)降溫趨勢十分明顯。
成交的降溫自然帶動了價格的穩(wěn)中有降。根據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計，2019年上半年北京二手住宅的成交均價為56825元/平方米，環(huán)比上漲0.85%，同比上漲0.78%，波動幅度不足1%，價格走勢平穩(wěn)。
我愛我家研究院分析師表示，自從2018年上半年以來，北京二手住宅的半年交易均價始終保持在5.7萬元/平方米左右，波動幅度均在3%以內(nèi)。而在此前， 北京二手住宅的半年交易均價波動幅度都在3%以上，甚至超過20%。可以說，二手房價格已經(jīng)進入了最為穩(wěn)定，波動最小的階段。
麥田房產(chǎn)的監(jiān)測結(jié)果也類似，就價格走勢來看，上半年北京二手房價格走勢波動平穩(wěn)。根據(jù)麥田價格監(jiān)測數(shù)據(jù)，上半年掛牌價格在各個月份之間均出現(xiàn)輕微下降，一定程度上可以看出，賣方價格預期有所走低;而成交均價漲幅在各個月份間出現(xiàn)收窄，主要在于受成交結(jié)構(gòu)影響。
價 格
成交均價最高是西城 降價最明顯是朝陽
如果分區(qū)域來看，哪些區(qū)域漲價，哪些區(qū)域降價了呢?根據(jù)我愛我家研究院的統(tǒng)計顯示，2019年上半年北京二手住宅成交量較多的11個區(qū)縣中，海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、房山區(qū)成交均價環(huán)比下跌，東西城、石景山區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)環(huán)比上漲。其中最大漲幅為石景山的1.81%，成交均價為47983元/平方米;最大跌幅為朝陽的1.88%。成交均價跌破6萬元至59684元/平方米。整體來看，無論漲跌，上半年北京各區(qū)的二手房價波動幅度都在2%以內(nèi)，整體變化不大，且下跌的4個區(qū)里朝陽、海淀、豐臺三區(qū)歷來是北京二手房交易最多的區(qū)域。
另外，成交均價最高的依然是西城區(qū)，均價為103209元/平方米;成交均價最低的是房山區(qū)，均價26898元/平方米。中心區(qū)域房價高、遠郊區(qū)域房價低的整體格局沒有任何變化。
成交戶型方面，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2019年上半年，北京二手住宅交易中一居室占20.34%，兩居室占56.80%，三居室占21.00%，四居及以上占1.86%，各戶型占比基本與2018年下半年持平，其中一居室占比變動最大，較2018年下半年減少1.12個百分點
我愛我家分析師認為，多年來，北京二手住宅交易戶型結(jié)構(gòu)始終維持兩居室占五成多，一居、三居及以上占兩成多的結(jié)構(gòu)。但從2016年至今的半年數(shù)據(jù)看，兩居室占比在持續(xù)擴大，2019年上半年已達57%，一居室占比在持續(xù)縮小，目前已只有20%。
貸款方面，2019年上半年北京的二手住宅交易中，使用全款、商貸、國管公積金、國管組合貸款、市管公積金、市管組合貸款的占比依次為30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。與2018年下半年相比，變化最大的是商業(yè)貸款和市管公積金，其中商業(yè)貸款的占比擴大8.3個百分點，市管公積金占比收窄11.36個百分點。
2017年“317新政”后，北京二手住宅交易中商業(yè)貸款占比從一半驟降到25%以下，同時市管公積金占比一度從20%以下上升到30%以上。2018年下半年市管公積金新政實施后，市管公積金占比連續(xù)大幅下降，今年上半年已不足10%，商貸占比則重新回到了30%以上。
第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責人李想就表示，今年北京的商業(yè)貸款雖然在利率上沒有明顯放松，但放貸速度明顯加快了，資料齊全資質(zhì)好的客戶，從申請到放款，最快能在一周左右完成。在沒有大的信貸政策波動的前提下，商業(yè)貸款預計仍將成為樓市占比最多的支付方式。
困 境
賣套房子需要116天
整體來看，上半年二手房的成交數(shù)據(jù)并不亮眼，尤其是交易量已經(jīng)連續(xù)下降了3個月。鏈家地產(chǎn)德外橋附近一家門店經(jīng)紀人告訴北青報記者，主要是由于買房人減少，導致交易節(jié)奏放緩。他舉例稱，一套德勝學區(qū)的70平方米的兩居室，目前在售的同戶型就超過3套，而且價格都比較堅挺，最長的掛牌半年有余，仍舊沒有賣出。無事可做的經(jīng)紀人往往騎著電動車，蹲點在小區(qū)門口，既為了尋找新買房人，同時也可以盯著出售房源的動態(tài)。
類似的情況并不少見，二手房市場中購房人減少，直接導致了買房周期增加。據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期為116天，即這些成交房源從新增登記到簽訂合同賣出的平均時間為116天，接近4個月。較2018年增加近20天。
歷史數(shù)據(jù)顯示：2015年開始，北京樓市逐步升溫，市場交易結(jié)構(gòu)加快，房源的平均成交周期也逐漸縮短，2017年上半年一度降至60天，即一套二手房兩個月內(nèi)就可賣出。2017年大幅收緊調(diào)控政策后，房源的平均成交周期開始延長，今年上半年更是回到了4個月。顯然，北京二手房市場的交易節(jié)奏在政策調(diào)控下已大幅放緩，雖然今年春節(jié)后一度出現(xiàn)“小陽春”，但并未改變市場大勢。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2019年上半年北京二手房源新增量環(huán)比2018年下半年下降3.95%，同比2018年上半年下降6.14%;新增客源量環(huán)比下降18.01%,同比下降20.80%。
上半年房源量、客源量都在下滑，且客源量下滑幅度更大，受此影響，中介的實際代客看房數(shù)量也大幅減少。我愛我家的實際帶看數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年經(jīng)紀人的帶看量較2018下半年下滑12.44%，較2018年上半年下滑29.14%，近兩年經(jīng)紀人帶看量持續(xù)下滑。
對于這樣的市場變化，麥田房產(chǎn)分析師認為，上半年北京二手房市場表現(xiàn)符合年初預期。主要原因在于：一是樓市政策環(huán)境整體未變，置換需求這類市場成交的主力仍受入市門檻所制約。二是受新房市場分流影響。具體來看：
首先，上半年中央政策環(huán)境“有保有壓”。一方面，央行先后啟動兩輪降準政策以降低融資成本、刺激實體經(jīng)濟發(fā)展。另一方面，中央堅持“房住不炒”基調(diào)沒有改變，房地產(chǎn)金融監(jiān)管依舊嚴格。
就北京樓市來看，政策層面也出現(xiàn)了微調(diào)。一方面，為提高開發(fā)商拿地及開發(fā)熱情，土地供應政策有所松動，政府自年初開始陸續(xù)推出多幅不限價商品房地塊。另一方面，為避免市場持續(xù)出現(xiàn)3月份“小陽春”上漲勢頭，在4月份隨即啟動國管公積金新政“認房又認貸”。但整體來看，政策層面上對房產(chǎn)需求有實質(zhì)性影響的銀行信貸政策未出現(xiàn)變化。
其次，與新房市場分流有一定關(guān)系?；谛路渴?ldquo;限價”管制以及在價格上有相對優(yōu)勢，在上半年二手房交易量下降的情況下新房成交量卻大增。據(jù)悉，北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6萬套(其中限競房占比約58%)，是2018年同期新房成交量的兩倍有余。
趨 勢
二手房市場將在波動中趨穩(wěn)
對于下半年二手房市場的新動態(tài)，麥田房產(chǎn)分析師認為，基于當前經(jīng)濟下行壓力，預計下半年央行大概率還將啟動降準政策，通過增加市場流動性為實體經(jīng)濟發(fā)展提供支持。在資金相對充裕的市場環(huán)境下，縱使“認房又認貸”的住房信貸政策難有調(diào)整，但住房按揭貸規(guī)模將有望增加，從一定程度上利于需求釋放，起到穩(wěn)定房價的作用。
與此同時，新房市場繼續(xù)對二手房產(chǎn)生分流。限競房作為北京新房市場的供應新秀，基于該類房產(chǎn)在價格上的優(yōu)勢，隨著下半年該類房產(chǎn)供應量增加，對二手房市場的分流無疑仍將產(chǎn)生一定影響。
麥田房產(chǎn)分析師表示，綜合來看，預計下半年北京二手房交易量將呈現(xiàn)穩(wěn)—升—降的小幅波動走勢特征。從二手房市場先行指標數(shù)據(jù)來看，6月二手住宅新增供需量較上個月均有約10%的降幅。同時，6月成交房源中降價房源占比以及整體降價幅度均較上月有所上升，可以看出，當前買方市場較為強勢，雙方價格博弈有增無減。接下來，賣方價格將有所松動，這在一定程度上帶動交易量提升。
具體來說，7月份和6月份將基本持平，隨著需求在近4個月(4月份-7月份)的持續(xù)積壓以及賣方價格松動，市場將出現(xiàn)階段性集中釋放，隨后價格微漲趨于穩(wěn)定，交易量將再次呈現(xiàn)穩(wěn)中有降。在政策走向穩(wěn)定的環(huán)境下，這樣的市場是買賣雙方博弈下較為理性的反映。
我愛我家市場研究院則認為，在各種限購限貸政策之下，北京二手房市場的購房需求越來越傾向于剛需，同時也越來越傾向于年齡大、經(jīng)濟實力較高的人群。2016年上半年至今，35歲以下購房者的比例越來越少，一方面是5年社保等限購拉大了購房者的年齡，另一方面則是房價升高、貸款困難等因素使得經(jīng)濟實力不足的年輕人無力購房。
伴隨市場的持續(xù)穩(wěn)定，北京二手房市場的成交節(jié)奏也在不斷放緩，曾經(jīng)的“一房難求”“秒搶”現(xiàn)象不再，房源的平均成交周期由兩個月增加到了4個月，房客比也進一步提高，房源變得相對更多，客戶變得相對更少，經(jīng)紀人的帶看量也因此持續(xù)下降。如果政策沒有大的變化，市場或?qū)㈤L期保持這種慢節(jié)奏。
李想也表示，在當前的形勢下，北京樓市的從嚴調(diào)控必將持續(xù)，政府也不會允許市場，尤其是房價出現(xiàn)大的波動，未來北京房地產(chǎn)市場將是“穩(wěn)”字當頭。不過，6月北京二手住宅網(wǎng)簽量已經(jīng)下降到萬套左右，未來止跌回升的可能性很大，下半年市場能有一定的回溫，單月量價也會有一定的上下波動，但整體趨勢、長期趨勢仍將平穩(wěn)。(記者 李桁)
