目前東莞樓市平穩(wěn),適合剛需入市。
一個(gè)平穩(wěn)冷靜的市場,更適合剛需入市。無論是首次購房的自住客還是改善住房條件的換房族,都屬于當(dāng)下市場的剛性需求。
樓市調(diào)控仍然嚴(yán)格,市場成交冷靜,房企定價(jià)趨向理性,各種促銷優(yōu)惠也將逐漸出現(xiàn),當(dāng)市場允許充裕的選房時(shí)間和合理的價(jià)格出現(xiàn)時(shí),就是剛需入市的最好時(shí)候。
樓市近3個(gè)月趨勢平穩(wěn)
今年五一過后,東莞樓市人氣有所減弱,房企推貨信心不足,市場近3個(gè)月走勢表現(xiàn)平穩(wěn)。優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為,近期項(xiàng)目成交分化嚴(yán)重,是否合理定價(jià)或是影響項(xiàng)目去貨快慢的關(guān)鍵因素。
據(jù)介紹,當(dāng)下樓市仍然以洋房為主力。東莞房地產(chǎn)住宅市場購房需求以剛需和改善型剛需為主,其中70~100平方米和100~130平方米的成交熱度相當(dāng);另外,由于5月別墅產(chǎn)品成交面積份額擴(kuò)大,個(gè)盤的集中簽約拉高別墅的成交量,同時(shí)也推動(dòng)了房價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲,5月東莞新建商品住宅房價(jià)達(dá)到2萬元/平方米以上。
從開工情況來看,今年1~5月東莞商品房新開工面積合計(jì)358.76萬平方米,同比上漲42%;其中5月商品房開工量30.29萬平方米,環(huán)比下滑 64%,開工量連續(xù)兩個(gè)月走低。
6月是房企年中沖刺期,供應(yīng)量正在逐步回升。優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為,市場需求保持穩(wěn)健,短期內(nèi)市場走穩(wěn)將是大概率事件;同時(shí),在市場監(jiān)管力度加大情況下,房企趨于保守,宣傳力度或有所減少,以自然銷售為主,合理定價(jià),結(jié)合一定的聯(lián)動(dòng)渠道,或是目前的主力營銷方式。
不過,隨著下半年市場競爭白熱化,合理定價(jià)是項(xiàng)目去貨的制勝關(guān)鍵,以價(jià)換量仍將是東莞樓市趨勢。
品牌房企看好東莞市場
從長期來看,品牌房企看好東莞,東莞樓市前景仍然可期。從近期土地拍賣市場來看,房企仍在積極尋找機(jī)會(huì)進(jìn)入東莞市場,一些位置較偏、市場較冷的冷門地塊也順利成交。
據(jù)了解,5月土地招拍掛市場迎來成交小高峰,萬江、南城、沙田和望牛墩4宗地達(dá)到最高競拍要求。保利、 鵬瑞、融創(chuàng)、時(shí)代、佳兆業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)搶灘東莞市場,主要是被粵港澳大灣區(qū)發(fā)展前景及房企融資環(huán)境轉(zhuǎn)好推動(dòng)。
據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計(jì),近3年來,新進(jìn)入東莞市場的品牌房企超過40家。從眾多房企拿地布局來看,水鄉(xiāng)新城和濱海片區(qū)或迎來新一輪的發(fā)展。
另外,根據(jù)市場分析,目前市場進(jìn)入平穩(wěn)冷靜期,購房者議價(jià)空間加大,房價(jià)平穩(wěn),選房空間和時(shí)間都較為充裕。這種時(shí)候?qū)⑹莿傂枳迦胧械暮脮r(shí)機(jī)。業(yè)內(nèi)人士表示,東莞城市品質(zhì)提升,各種利好顯現(xiàn),受到樓市調(diào)控政策影響,房價(jià)平穩(wěn)不會(huì)出現(xiàn)大幅增加,也不會(huì)出現(xiàn)明顯下降;但長期來看,利好仍然明顯。市民若有剛需購房需求,目前可以擇機(jī)入市。
分析
家有小兒女 首選學(xué)區(qū)房
無論是“三口之家”還是“四口之家”,或是剛剛結(jié)婚的夫妻,為未來子女方便入學(xué)考慮,在選房時(shí)都應(yīng)首選學(xué)區(qū)房。剛需購房者在購房時(shí)要考慮得更長遠(yuǎn)一些,最好了解清楚樓盤所屬的學(xué)區(qū)、學(xué)校的情況,將子女未來入學(xué)問題考慮得更周到一些。
黃先生夫婦一人在東莞南城工作、一人在中堂工作,為了讓一對子女在莞城讀書,他們買房時(shí)就選擇了莞城的樓盤。盡管每天黃先生在送完孩子上學(xué)后,還要開車回到中堂上班,但是仍然樂此不疲。
黃先生告訴記者,當(dāng)初想在市區(qū)買房時(shí),他們有考慮過配套更好、上班更方便的南城,但是為了兩個(gè)孩子上學(xué),最終還是決定將家安在了莞城。一方面是該樓盤所屬學(xué)區(qū)較好,另一方面是家離學(xué)校近,接送方便。
記者了解到,東莞除了莞城教育資源豐富外,其他鎮(zhèn)區(qū)也有不少省一級學(xué)校,不少區(qū)域有優(yōu)質(zhì)的教育資源配套,購房者在看房時(shí),可以提前對此進(jìn)行了解。
經(jīng)濟(jì)條件好 考慮中心區(qū)
在大部分城市,最好的商業(yè)、生活、交通配套都是聚集在最中心的區(qū)域,中心區(qū)人口眾多,交通方便,配套齊全,房子的保值和升值能力也最強(qiáng)。在東莞,中心區(qū)土地資源稀缺,房子供應(yīng)量少,其價(jià)值和價(jià)格都相對其他區(qū)域更高。如果購房者經(jīng)濟(jì)條件好,應(yīng)盡量購買中心區(qū)的樓盤。
在東莞,哪里才是中心區(qū)?根據(jù)東莞城市規(guī)劃,將加快建設(shè)中心城區(qū)、松山湖、濱海灣新區(qū)“三位一體”的都市核心區(qū)空間格局,推動(dòng)城區(qū)片區(qū)、松山湖片區(qū)、濱海灣片區(qū)、水鄉(xiāng)新城片區(qū)、東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)、東南臨深片區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展格局,共同構(gòu)建“三心六片”城市格局。“中心城區(qū)、松山湖、濱海灣新區(qū)”將是東莞城市升級的三個(gè)中心區(qū)域。如果經(jīng)濟(jì)條件好,可以圍繞著這三大區(qū)域選房,越靠近中心的房子價(jià)值越高。
此外,除了上述的東莞三個(gè)核心區(qū)域,每個(gè)片區(qū)和每個(gè)鎮(zhèn)街都有其最中心的板塊,選擇配套更齊全,交通更為方便的中心區(qū)域,房子的價(jià)值也相對更高一些。
物美價(jià)又廉 城市副中心
如果你手上用于購房的資金不多,那么在城市副中心買房是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。中心城區(qū)土地資源稀缺,城市副中心頻繁接納購房外溢,成為未來新的居住區(qū)域。
根據(jù)相關(guān)規(guī)劃,水鄉(xiāng)新城片區(qū)將打造成城市副中心,目前區(qū)域房價(jià)仍然維持在1.4萬~1.8萬元/平方米,相對于中心城區(qū)的房價(jià)而言,明顯便宜了不少。隨著軌道交通建設(shè)發(fā)展,東莞大道延長線的建成,從中心城區(qū)到水鄉(xiāng)新城片區(qū)的交通也將更便利。近年來,中心城區(qū)購房者外溢至水鄉(xiāng)新城片區(qū)成為常態(tài),一棟棟高樓大廈拔地而起,城市副中心打造新的居住片區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模。
除了水鄉(xiāng)新城片區(qū)外,靠近中心城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)、已經(jīng)屬于城區(qū)片區(qū)的高埗、石碣鎮(zhèn)強(qiáng)勢突圍,低價(jià)攬客。目前兩鎮(zhèn)街房價(jià)在1.5萬~1.8萬元/平方米之間,地理位置上距離中心城區(qū)更近,在行政區(qū)域上又被納入城區(qū)片區(qū),在黎川大橋等正式通車后,交通便利升級,兩鎮(zhèn)樓市發(fā)展迅速,已經(jīng)成為當(dāng)前剛需購房的熱點(diǎn)區(qū)域之一。
提醒
要弄清楚月供在家庭收入中的占比
在樓市調(diào)控政策影響下,剛需買房逐漸趨向“一步到位”。不過,根據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年5月,東莞全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售4078套,銷售面積46.36萬平方米。按照銷售面積和銷售金額進(jìn)行計(jì)算,銷售均價(jià)為20133元/平方米。
按照這一銷售均價(jià)進(jìn)行計(jì)算,東莞購房者購買一套90平方米的小三房戶型,三成首付約需要54.3萬元;如果是購買一套120平方米的小四房產(chǎn)品,三成首付約需要72.4萬元;20年房貸月供約在8000-12000元之間。
因此,購房者除了要籌劃好首付款外,還要考慮月供在自己家庭收入水平的占比。一般而言,如果月供占比在家庭收入的一半以上,就應(yīng)該謹(jǐn)慎考慮了。
目前,市場平穩(wěn),房價(jià)很難出現(xiàn)明顯上升,因此希望通過高杠桿買房在短期內(nèi)獲利的愿望,是非常難實(shí)現(xiàn)的。特別是對經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的剛需購房者而言,買房時(shí)更要做好長期打算,要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件來選擇最適合自己的區(qū)域和樓盤。