2年的房地產(chǎn)救市效果，竟然比不過(guò)一則傳聞，這到底是怎么回事？
我們都知道，為了讓大家買房，各地可以說(shuō)是“八仙過(guò)海，各顯神通”，什么招數(shù)都用上了，但效果卻不盡人意。
然而，這兩天一張帶有“21個(gè)特大及以上城市允許棚改”的圖刷屏了，帶動(dòng)房地產(chǎn)股大漲。A股中，4只房地產(chǎn)股漲停，整體上漲了2.92%；港股中，融創(chuàng)大漲17.72%，龍光集團(tuán)漲幅超過(guò)9%。
(資料圖)
有人可能會(huì)疑惑，這個(gè)傳聞從哪里來(lái)的？效果怎么會(huì)如此驚人？
首先，對(duì)于這則傳聞，有住建部系統(tǒng)人士已經(jīng)辟謠，說(shuō)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)。傳聞的來(lái)源是上月底中央政治局召開(kāi)了會(huì)議，提到了“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。”
很明顯是有人借機(jī)炒作，故意將“城中村改造”換成了“棚改”。不過(guò)，網(wǎng)友和資本市場(chǎng)對(duì)棚改這么敏感，也是有原因的。
今年一季度，樓市出現(xiàn)了小陽(yáng)春，成交量和成交額都有提升，特別是70個(gè)大中城市，新房和二手房?jī)r(jià)格上漲的數(shù)量不斷增加。
然而，當(dāng)人們以為樓市真的要回暖時(shí)，4月卻立即熄火。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月100強(qiáng)房企銷售額環(huán)比下降17.4%。
30個(gè)重點(diǎn)城市中，只有北京、深圳、成都、西安的成交面積環(huán)比上漲，其它26個(gè)城市環(huán)比全部下跌，一線城市中，廣州環(huán)比跌幅達(dá)到25%。二三線城市中，徐州環(huán)比跌幅高達(dá)77%，長(zhǎng)春環(huán)比跌幅為49%，武漢、青島、大連、南寧環(huán)比跌幅都達(dá)到了48%，幾乎腰斬。
也就是說(shuō)一季度出現(xiàn)的所謂小陽(yáng)春，只不過(guò)是過(guò)去三年來(lái)積壓的需求，得到了集中釋放，大多數(shù)人還是處于觀望狀態(tài)。
樓市不回暖，很多行業(yè)都會(huì)受到影響，各地的財(cái)政收入也可能減少。然而，各地能夠釋放的利好政策基本上用完了，如何才能激活樓市？
實(shí)際上，樓市還有一個(gè)核彈級(jí)的大招沒(méi)有用上，那就是棚改貨幣化。棚改貨幣化的威力有多大呢？從2015年啟動(dòng)的棚改貨幣化，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，城鎮(zhèn)化，經(jīng)濟(jì)都帶來(lái)了深遠(yuǎn)的影響。
棚改本來(lái)是一個(gè)很好的政策，政府將一片區(qū)域拆除，蓋房子，建學(xué)校、醫(yī)院，修路，然后吸引人才進(jìn)來(lái)，再招商引資，創(chuàng)造就業(yè)崗位，人們就會(huì)留下來(lái)消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
居民改善了居住環(huán)境，獲得了就業(yè)機(jī)會(huì)；企業(yè)招到了人才，促進(jìn)了發(fā)展；政府提高了財(cái)政收入，經(jīng)濟(jì)獲得了增長(zhǎng)，形成了一個(gè)正向的循環(huán)，可以說(shuō)是三贏。
數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，全國(guó)棚改開(kāi)工量連續(xù)3年保持在600萬(wàn)套以上，高峰期拉動(dòng)全國(guó)21.5%的住房銷售，棚改貨幣化的效果驚人。
那幾年，大量的人涌入城市，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。企業(yè)也發(fā)展得如火如荼，賺到了錢，經(jīng)濟(jì)也保持了不錯(cuò)的增長(zhǎng)。唯一不好的地方，就是房?jī)r(jià)越來(lái)越高。
2018年，棚改基本叫停，換成了舊改，也叫“城市更新”。不再拆遷，而是修修補(bǔ)補(bǔ)，刷刷外墻，換一些管道，更換一些基礎(chǔ)設(shè)施等等。
在經(jīng)歷了三年疫情后，樓市火爆了三個(gè)月就熄火了，該怎么辦？畢竟房地產(chǎn)依舊是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，之前高層就有過(guò)表態(tài)。
從種種跡象來(lái)看，像上一次那種全國(guó)性的棚改不可能再出現(xiàn)，但不排除局部推行。實(shí)際上，從2022年開(kāi)始，鄭州、昆明、無(wú)錫、廈門、貴陽(yáng)、南昌、南京等城市相繼推出了房票安置政策。
房票安置實(shí)際上就是“貨幣棚改”，將你的房屋征收，然后給一張房票，可以去買新的房子，而且還有補(bǔ)貼。比如南昌在四個(gè)中心城區(qū)推行房票安置制度，三個(gè)月內(nèi)使用房票，給予10%的購(gòu)房補(bǔ)助。也就是說(shuō)100萬(wàn)的房票，三個(gè)月內(nèi)用掉，還有10萬(wàn)的補(bǔ)貼。
此外，你自己不想用，還可以轉(zhuǎn)讓，廈門就規(guī)定房票可以轉(zhuǎn)讓給第三人使用。
實(shí)際上，前面提到的“21個(gè)特大及以上城市允許棚改”的傳聞，也不算是完全造謠。因?yàn)檫@21個(gè)城市里面的重慶、南京、鄭州、昆明都正在公示或已經(jīng)印發(fā)房票安置方案。
上一次棚改貨幣化的威力太大，造成的負(fù)面影響不小。所以，這一次主管部門應(yīng)該不會(huì)再為棚改背書(shū)，但一些地方依舊會(huì)去推行，猶抱琵琶半遮面。
不過(guò)，今時(shí)不同往日，出生人口連續(xù)5年下降，人口開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63%，沒(méi)有那么多人進(jìn)城買房了，再怎么送房票，也難以復(fù)刻當(dāng)年的高光時(shí)刻。
從鄭州的表現(xiàn)就可以看出來(lái)，2022年6月推出房票安置政策，但7月成交量卻出現(xiàn)了下降，并沒(méi)有看到顯著的效果。目前，鄭州的樓市庫(kù)存壓力依舊很大。
樓市回暖慢，主要還是對(duì)市場(chǎng)缺乏信心。另外，房地產(chǎn)稅不時(shí)傳來(lái)消息，讓一些購(gòu)房者保持了謹(jǐn)慎。
實(shí)際上，不管推出多少刺激樓市的利好政策，都不如增加居民收入來(lái)得有效。
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