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諸葛科技:5月土地市場局部升溫 二線城市收金可觀

2023-06-02 21:20:47 來源:中國網(wǎng)地產(chǎn)

一、供應(yīng):5月土地供應(yīng)量價穩(wěn)中趨升,一線城市加速供地且地塊優(yōu)質(zhì)


(資料圖)

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測,全國主要地級市2023年5月供應(yīng)土地597宗,供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為4238.21萬㎡,同比下降30.45%,環(huán)比上升15.23%;推出樓面均價為5669元/㎡,同比上漲11.55%,環(huán)比微漲0.14%。5月土地市場推地力度稍有增強,整體供應(yīng)規(guī)模上升,但相較去年同期仍有一定差距。不難發(fā)現(xiàn),自今年多城開啟“少量多次”的分散式供地模式起,年內(nèi)月度供應(yīng)呈現(xiàn)明顯穩(wěn)態(tài)。再從前5月累計供地量來看,今年土地供應(yīng)規(guī)模尚處于較低水平,累計同比降幅為35.07%。

備注:用地性質(zhì)包含住宅用地、綜合用地(含住宅)、商業(yè)/辦公用地;2023年5月數(shù)據(jù)截止至5月30日,下同。

從地塊性質(zhì)來看,5月綜合用地供應(yīng)規(guī)模較上月增多,住宅和商辦用地均較上月小幅下降,降幅均在6%以下;與此同時,各類用地推出樓面價同環(huán)比仍然保持上漲態(tài)勢,且住宅和綜合用地同比漲幅均超25%。分各能級城市來看,2023年5月,一線及三四線城市供地量均較上月上升,且一線城市升幅遙遙領(lǐng)先,主要是受北京、廣州明顯加大土地供應(yīng)量的帶動,5月一線城市整體供應(yīng)量翻番;二線城市推地力度卻稍顯不足,環(huán)比下降約15%。推出樓面價方面,一線城市推出樓面價同環(huán)比雙雙呈現(xiàn)漲勢,漲幅均超50%,二線城市推出樓面價雖較上月有所回落,但仍略高于去年同期的價格水平,另外,三四線城市地塊價格上漲動力相對不足,同環(huán)比均呈下跌態(tài)勢。

二、成交:5月土地成交規(guī)模上升,二線城市收金可觀

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測,2023年5月全國主要地級市土地成交549宗,成交規(guī)劃建筑面積為3476.65萬㎡,同比下降1.19%,環(huán)比上升39.46%;成交樓面價為6235元/平方米,同比上漲7.48%,環(huán)比下跌16.59%;土地出讓金為2167.63億元,同比上漲6.2%,環(huán)比上漲16.32%。由于熱點二線城市集中拍地,5月土地市場成交規(guī)模止降轉(zhuǎn)升,整體收金不僅較上月增加,還略微趕超去年同期。預(yù)計隨著接下來土地市場供應(yīng)節(jié)奏加快以及市場信心進(jìn)一步提升,土地成交規(guī)模有望延續(xù)穩(wěn)步上升態(tài)勢。

從地塊性質(zhì)來看,5月住宅用地成交規(guī)模增長顯著,環(huán)比漲幅領(lǐng)跑,但成交樓面價及收金卻不及上月;綜合用地成交量價更為強勁,環(huán)比均上漲,但較去年同期成交量價水平仍有一定差距;與此同時,商辦用地雖然成交規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢,但價格漲勢卻仍較堅挺。數(shù)據(jù)顯示,5月住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為1778.91萬㎡,環(huán)比上漲47.46%;成交樓面價為6993元/平方米,環(huán)比下跌36.28%。綜合用地(含住宅)成交規(guī)劃建筑面積為922.01萬㎡,環(huán)比上漲26.04%;成交樓面價為8072元/平方米,環(huán)比上漲31.08%。商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為775.72萬㎡,環(huán)比下跌9.28%;成交樓面價為2313元/平方米,環(huán)比上漲21.16%。

分等級城市來看,5月一線城市成交規(guī)模同環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)降,二線、三四線城市成交量價走高。其中,5月一線城市成交10宗,成交規(guī)劃建筑面積84.51萬㎡,同比下跌75.14%,環(huán)比下跌75.5%;成交樓面價為14920元/㎡,同比下跌9.34%,環(huán)比下跌40.36%;土地出讓金126.08億元,同比下跌77.46%,環(huán)比下跌85.39%。本月一線城市拍地活動較少,導(dǎo)致成交表現(xiàn)稍顯遜色,土地收金下滑明顯。

5月二線城市土地成交225宗,成交規(guī)劃建筑面積1668.98萬㎡,同比上漲17.08%,環(huán)比上漲46.96%;成交樓面價為8963元/㎡,同比上漲29.5%,環(huán)比上漲31.33%;土地出讓金1495.89億元,同比上漲51.63%,環(huán)比上漲92.99%。本月多個二線城市相繼舉行土拍活動,且重點城市熱度較高,因此二線城市整體成交量價齊升也在預(yù)料之內(nèi)。

5月三四線城市土地成交314宗,土地成交規(guī)劃建筑面積為1723.16萬㎡,同比下跌1.71%,環(huán)比上漲70.23%;成交樓面價為3166元/㎡,同比上漲12.11%,環(huán)比上漲42.23%;土地出讓金545.65億元,同比上漲10.22%,環(huán)比上漲142.12%??梢钥吹?,房企拿地信心回升,5月三四線城市土地市場成交活力也呈現(xiàn)出明顯上升趨勢。

三、溢價情況:土地市場溢價率小幅回落,二線城市低溢價低流拍并存

2023年5月全國主要地級市溢價率為6.81%,環(huán)比下降0.51個百分點,同比上升3.66個百分點。自去年5月起,土地溢價率高位回落,去年9月進(jìn)入低位水平。進(jìn)入2023年,土地市場熱意漸增,自首月起溢價率連續(xù)4月上升,5月小幅回落但仍處于較高位水平。由于當(dāng)前重點城市土地市場熱度較高,預(yù)計接下來土地市場整體溢價水平仍有較大的上升空間。流拍率方面,本月流拍率為13.54%,較上月上升2.28個百分點,流拍現(xiàn)象主要集中在三四線城市。

分等級城市來看,溢價率方面,各等級城市溢價率均超6%,其中,一線城市以10.21%的溢價率領(lǐng)跑,同環(huán)比雙雙呈現(xiàn)上升態(tài)勢,且趕超去年同期約9個百分點;本月二線城市溢價水平最低,且已連續(xù)2月微幅下降,但仍高出去年同期4.49個百分點;三四線城市溢價率小幅回升,但不及去年同期的溢價水平。

流拍率方面,5月各等級城市流拍現(xiàn)象均較上月增加,且一線城市環(huán)比上升超9個百分點,二線城市升幅最小,環(huán)比上升0.49個百分點。不過相較去年同期,當(dāng)前各等級城市土地市場流拍現(xiàn)象已有明顯改善,同比均下降超3個百分點。

縱觀5月土地市場,熱點城市土拍明顯升溫是最為顯著的特征之一,其中包含蘇州、南京、西安、天津、合肥等在內(nèi)的多個城市,土地市場熱度明顯高于去年。如杭州,今年首場土拍迎“開門紅”,以10.89%溢價率火熱收官,隨后4輪土拍溢價率均維持在8%以上,且觸頂率也較去年40%左右上升至60%以上,5月剛剛順利收官的第四批次土拍更有民營房企包攬全場。其實,入年以來,熱點城市土拍表現(xiàn)火熱,體現(xiàn)了房企對于樓市穩(wěn)健的城市更加青睞。但城市間熱度分化仍然較為顯著,樓市去化壓力較大的城市暫時仍處于土拍平淡的瓶頸期,如鄭州、長春等,樓市去化率仍是房企拿地考量重要因素。但整體來說,年內(nèi)土地市場升溫明顯并未完全傳遞至市場端,主要由于當(dāng)前經(jīng)濟并未明顯改善,居民收入預(yù)期減弱,入市步伐謹(jǐn)慎。

四、城市:蘇州、成都、杭州位居土地收金TOP3,廈門湖里體育公園地塊為總價最高地塊

2023年5月城市土地出讓金TOP15榜單中,一線及重點二線城市全覆蓋。其中,蘇州以196億元位居土地收金首位,在剛剛火熱收官的第二批土拍中,蘇州表現(xiàn)可圈可點,熱點地塊競拍熱度不俗,平均溢價率達(dá)9.1%,創(chuàng)近兩年新高,足以見得房企對蘇州市場仍然信心十足。成都5月憑借167億元位居土地出讓金第二;杭州、南京收金緊隨其后,均超150億元。整體來看,在今年政策端持續(xù)釋放利好信號、房企補倉情緒上升的帶動下,土地市場先于房地產(chǎn)市場交易端明顯回暖,且重點一二線城市憑借樓市穩(wěn)健等優(yōu)勢,土地成交熱度及收金表現(xiàn)也較領(lǐng)先于三四線城市。

從地塊成交總價排行榜單來看,北京、成都、南京各上榜2宗地塊。從溢價情況來看,僅有2宗底價成交,其余8宗溢價成交。其中,招商蛇口擲資63.7億元拿下廈門湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)云頂北路與金山中路交叉口東南側(cè)地塊,位居成交總價首位;中國金茂以59.1億元拿下天津河西區(qū)環(huán)湖中路西側(cè)地塊;成都高新區(qū)2宗地塊位居成交總價第三、四位,成交總價均超40億元,分別由成都軌道交通、自貢市遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中。此外,華潤置地以聯(lián)合體的形式連入長沙、北京共2宗地塊,共計擲資超75億元。

五、房企:華潤置地穩(wěn)居拿地金額首位,民企拿地積極性較去年有所上升

從5月單月房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單來看,華潤置地穩(wěn)居拿地金額首位,5月總權(quán)益拿地金額為173.56億元,較上月增加了超40億元,本月該筆土地投資資金注入了重慶、溫州、金華、長沙、蘇州、南通、西安、成都、北京9個城市共10宗地塊中,可以看出,華潤置地近兩月的拿地積極性較高,同時其對一線及熱點二線城市的布局意愿也較強。國貿(mào)地產(chǎn)緊隨其后,5月權(quán)益拿地金額85.94億元。中國金茂、招商蛇口分別以65.89億元、63.55億元位居權(quán)益拿地金額第三、四位。此外,根據(jù)近三月的房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單,可以看到,房企在拿地上呈現(xiàn)出兩極分化的現(xiàn)象,TOP15房企權(quán)益金額最大差值由3月55億元、4月101億元進(jìn)一步擴大至5月148億元,大型房企加大了對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪,長期位居拿地金額的靠前位置。同時,相較去年而言,當(dāng)前土地市場上,民營房企逐步回歸,地方城投平臺身影已然有所減少。

(文章來源:中國網(wǎng)地產(chǎn))

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