地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是金融機(jī)構(gòu)的主要資金投向，但在國(guó)內(nèi)樓市政策長(zhǎng)期不放松大背景下，上市房企的債務(wù)危機(jī)也是愈演愈烈，譬如珠三角地區(qū)的一些著名的房企接踵爆發(fā)的兌付風(fēng)波就是一個(gè)很典型的案例，他們旗下的財(cái)富公司存量規(guī)模均有數(shù)百億元。
房企債務(wù)違約還掀開(kāi)了房企表外融資的套路，以財(cái)富管理公司的形式，明股實(shí)債繞開(kāi)“三道紅線”，有的在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后為解決問(wèn)題甚至將投資人轉(zhuǎn)化成購(gòu)房者。在房企債務(wù)危機(jī)下，很多押寶地產(chǎn)業(yè)務(wù)的財(cái)富公司在處理兌付問(wèn)題時(shí)也是頗為棘手，譬如鉅派、錦安等財(cái)富公司就面臨很多投資人的投訴，甚至引發(fā)了訴訟官司。
地產(chǎn)系財(cái)富公司渡劫
珠三角三巨頭接踵觸礁
去年以來(lái)，以泛海、寶能為代表的大型房地產(chǎn)公司的債務(wù)問(wèn)題加速暴露，意外地掀開(kāi)了旗下財(cái)富管理公司的諸多違規(guī)操作的蓋頭。以關(guān)注度最高的恒大財(cái)富為例,《紅周刊》記者注意到，恒大財(cái)富很可能并不具備基金銷售牌照。在采訪中，有恒大財(cái)富投資人向記者表示，他們得到的官方解釋是“基金銷售牌照的持有主體是深圳市金海九州基金銷售有限公司”。
有意思的是，從天眼查APP顯示的情況是，金海九州基金銷售有限公司的郵箱地址等信息與某地產(chǎn)龍頭有關(guān)，然而在股權(quán)關(guān)系上，穿透后的股東卻是自然人劉壽閏、徐文等人，與該地產(chǎn)龍頭又無(wú)直接關(guān)聯(lián)。權(quán)責(zé)不清晰，也成為恒大財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后，投資者與恒大財(cái)富發(fā)生矛盾的焦點(diǎn)之一。
對(duì)于恒大財(cái)富在基金銷售資質(zhì)不合規(guī)的情況下仍冠名為“財(cái)富管理公司”一事，有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者指出，最初這類地產(chǎn)系的財(cái)富公司起步于內(nèi)部的集資業(yè)務(wù)，投向是本公司的地產(chǎn)項(xiàng)目，這種內(nèi)部跟投模式不要求基金銷售牌照，但后來(lái)為了擴(kuò)大募資能力才成立了財(cái)富公司。
除了已爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的恒大財(cái)富、寶能財(cái)富，廣深地區(qū)還有一家地產(chǎn)系的財(cái)富公司——錦恒財(cái)富在近期也被投資人關(guān)注。Wind數(shù)據(jù)顯示，錦恒財(cái)富在股權(quán)穿透后，其股東指向謝澤杰等3位自然人，表面上，公司與某總部位于香港的大型綜合性投資集團(tuán)無(wú)直接關(guān)聯(lián)，但據(jù)錦恒財(cái)富的官網(wǎng)顯示，該投資集團(tuán)與錦恒財(cái)富一直保持著良好的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。通過(guò)充分發(fā)揮雙方資源優(yōu)勢(shì)，圍繞綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)和城市更新等領(lǐng)域展開(kāi)了緊密的合作。
該投資集團(tuán)是國(guó)內(nèi)較早出現(xiàn)美元債危機(jī)的企業(yè)(后在各方協(xié)助下度過(guò)危機(jī))，投資集團(tuán)及實(shí)控人郭英成旗下有6家A/H股上市公司。Boss直聘等的公開(kāi)信息顯示，該投資集團(tuán)旗下的財(cái)富公司主要產(chǎn)品類型為地產(chǎn)基金、定向融資等。據(jù)此前相關(guān)媒體報(bào)道，該財(cái)富公司曾借助田東農(nóng)產(chǎn)交易所發(fā)行產(chǎn)品，由母公司提供了擔(dān)保代償。
在寶能等大型企業(yè)相繼出事后，《紅周刊》記者獲悉，11月4日，突然有消息稱“錦恒財(cái)富3億元理財(cái)產(chǎn)品逾期”，該地產(chǎn)公司的債務(wù)和理財(cái)兌付風(fēng)險(xiǎn)終于公開(kāi)暴露。
該投資集團(tuán)在隨后的公告中坦言,今年以來(lái)，受嚴(yán)峻的地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)等不利因素影響，集團(tuán)的流動(dòng)性遇到前所未有的壓力?？勺髯C的是，《紅周刊》記者獲悉，該公司在今年7月后就很難從銀行獲得融資，9~10月的現(xiàn)金凈流出近200億元。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，錦恒財(cái)富也存在類似恒大財(cái)富的蹊蹺之處。據(jù)官網(wǎng)、天眼查APP，錦恒財(cái)富的股權(quán)穿透后，股東指向謝澤杰等3位自然人。股權(quán)上與該集團(tuán)公司無(wú)直接關(guān)聯(lián)。
記者獲得的資料顯示，在11月4日召開(kāi)的投資者溝通會(huì)上，有投資者表示，當(dāng)初是看好公司在粵港澳大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，才敢于買入。而據(jù)投資人余女士透露，她買的是“佳永匯錦3號(hào)”，投向北京的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，原本應(yīng)該在2022年4月兌付——錄音顯示，大部分產(chǎn)品也是集中在2022年到期。
在上述溝通會(huì)上，有高管坦言，錦恒財(cái)富的存量規(guī)模接近130億元。其中到今年底，到期規(guī)模為22億元，大部分項(xiàng)目將在2022年到期?？紤]到錦恒財(cái)富目前的逾期規(guī)模才3億元且無(wú)力兌付，而大宗地產(chǎn)項(xiàng)目的處置需要較長(zhǎng)時(shí)間，那么接下來(lái)到年底的22億元逾期壓力將非常大。如何兌付?集團(tuán)董事長(zhǎng)郭英成喊話回應(yīng)：集團(tuán)已與錦恒財(cái)富溝通、共同商討兌付方案。上述錄音也顯示，錦恒財(cái)富曾提出一份“到期后先兌付10%+減免收益”的方案草案，最終在到期后兩年半的時(shí)間內(nèi)完成兌付，但該草案未獲投資者認(rèn)可。
另外，投資人發(fā)來(lái)的材料顯示，可能會(huì)通過(guò)在2022年底前處置約20處地產(chǎn)資源來(lái)保證償付，包括深圳佳兆業(yè)科技中心、坂田城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目，其中最有價(jià)值的是南山區(qū)東角頭的住宅/辦公類資產(chǎn)、坂田城市廣場(chǎng)的萬(wàn)豪酒店等3塊資產(chǎn)，這兩大塊項(xiàng)目對(duì)應(yīng)融資余額為112億元，項(xiàng)目總貨值接近420億元、總面積達(dá)62萬(wàn)平米。
附圖可能用于變現(xiàn)后支持錦恒財(cái)富等產(chǎn)品兌付和債務(wù)償付的地產(chǎn)項(xiàng)目
除了大型地產(chǎn)商涌入財(cái)富管理行業(yè)，有不少中小型地產(chǎn)商也在幾年前積極進(jìn)入。據(jù)天眼查，尚智逢源(北京)基金銷售有限公司(簡(jiǎn)稱“尚智逢源”)的股東是中迪禾邦集團(tuán)，后者的實(shí)控人為李勤。綜合媒體報(bào)道，李勤是幾年前叱咤資本市場(chǎng)的“達(dá)州幫”核心人物，曾因多次舉牌成都路橋(002628.SZ)而名聲大噪，目前其是*ST中迪(000609.SZ)的實(shí)控人。值得一提的是，*ST中迪也是以地產(chǎn)為主業(yè)，近幾年業(yè)績(jī)萎縮，僅去年就巨虧3億多元，而今年前三季度也虧損1億多元。
《紅周刊》記者注意到，尚智逢源的合作伙伴之一是和合期貨有限公司旗下的和合資管。和合資管此前多次因曝出產(chǎn)品存在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題而被監(jiān)管部門處罰，譬如此前中基協(xié)就曾做出紀(jì)律處分，指出和合資管存在剛性兌付、信披違規(guī)等問(wèn)題。而和合資管的多位高管也在去年被山西監(jiān)管局處罰。
今年10月中旬，證監(jiān)會(huì)公布的2021年期貨公司分類結(jié)果還顯示，和合資管的母公司和合期貨評(píng)級(jí)為D，居于行業(yè)尾部，凸顯出公司的風(fēng)控和管理水平較差。
成也地產(chǎn)敗也地產(chǎn)
鉅派“爛攤子”難收拾
除了地產(chǎn)系財(cái)富公司存在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題外，三方財(cái)富管理公司和上市地產(chǎn)商的合作同樣引人注目。在幾大上市的財(cái)富公司中，鉅派投資對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資就較為高調(diào)，其董事長(zhǎng)、CEO倪建達(dá)是上海第一代房地產(chǎn)人。在2018年接受媒體采訪時(shí)，倪建達(dá)表示，“房地產(chǎn)依然是鉅派的投資重點(diǎn)。”其和福晟、新力等多家一線房企還簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。如今來(lái)看，其中已有數(shù)家公司出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)。
《紅周刊》記者多方了解到，作為國(guó)內(nèi)財(cái)富管理行業(yè)第一梯隊(duì)的企業(yè)、長(zhǎng)三角最大的理財(cái)公司之一的鉅派，在2019年后風(fēng)險(xiǎn)從點(diǎn)擴(kuò)散到面，三年來(lái)基本無(wú)新產(chǎn)品發(fā)行、大量員工離職，迄今公司的主要業(yè)務(wù)是逾期項(xiàng)目的處置和存續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)作到期。
基金業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，鉅派旗下的百億級(jí)私募平臺(tái)——鉅洲資產(chǎn)最近3年無(wú)新基金備案，公司在2019年8月還被上海證監(jiān)局出具責(zé)令改正的行政監(jiān)管措施。基金業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)還顯示，在鉅洲資產(chǎn)累計(jì)發(fā)行的300只私募基金中，至少有40只用于地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和并購(gòu)，以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，且最大的融資方就是近期爆發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的恒大，另外有10多只是房產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)項(xiàng)目。
屋漏偏逢連陰雨，今年7月，上海浦東公安局發(fā)布通報(bào)稱，對(duì)線上理財(cái)平臺(tái)“鉅寶盆”的運(yùn)營(yíng)主體——上海翼勛公司以涉嫌非法吸收公眾存款罪立案?jìng)刹?。鉅寶盆是鉅派投資旗下的P2P業(yè)務(wù)平臺(tái)，公開(kāi)信息顯示，鉅寶盆的股東之一胡天翔，是鉅派前董事長(zhǎng)。
鉅派是財(cái)富管理行業(yè)較早上市的公司，其2015年于美股上市后，在經(jīng)歷高光時(shí)刻后，股價(jià)于2018年后持續(xù)下跌，目前市值僅有5000萬(wàn)美元左右。在經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)上，公司在2017年實(shí)現(xiàn)17.2億元的總收入后，收入就一直萎縮，歸母凈利潤(rùn)連續(xù)三年虧損。
鉅派的存續(xù)規(guī)模有多大?投資人何先生透露，目前鉅派的管理規(guī)模在300億~400億之間。“由于員工流失等問(wèn)題，處置進(jìn)展非常緩慢。”所投資的鉅派投向科迪乳業(yè)的產(chǎn)品，迄今沒(méi)有償付方案。
同在上海的另一家第一梯隊(duì)企業(yè)——諾亞財(cái)富(NOAH.N)，近兩年則大力向私募股權(quán)基金轉(zhuǎn)型，諾亞旗下的歌斐資產(chǎn)也是股權(quán)基金行業(yè)的重要GP，發(fā)行了大量的私募股權(quán)母基金(歌斐資產(chǎn)/蕪湖歌斐累計(jì)發(fā)行基金接近1400只)。
不過(guò)，2020年《基金銷售新規(guī)》出臺(tái)，鼓勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品、壓降非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的監(jiān)管邏輯給上述業(yè)務(wù)模式帶來(lái)一定壓力。一年多來(lái)，諾亞也在積極推行用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品替代非標(biāo)產(chǎn)品。據(jù)業(yè)內(nèi)傳言，諾亞已事實(shí)上中止了私募股權(quán)基金的發(fā)行。據(jù)基金業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)信息，自2020年11月以來(lái)，歌斐資產(chǎn)確實(shí)無(wú)新的基金產(chǎn)品備案。
錦安財(cái)富或走向立案
一線三方財(cái)富公司逃離房產(chǎn)融資
除了上海的鉅派、諾亞外，辦公室位于北京的中植系旗下四大財(cái)富公司(恒天、新湖、大唐、高晟)也是三方理財(cái)行業(yè)的標(biāo)桿?！都t周刊》記者獲得的內(nèi)部路演視頻顯示，中植集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王允貴對(duì)中植集團(tuán)的定性為“本質(zhì)上就是一家大型私募投資集團(tuán)，相當(dāng)于國(guó)外的黑石”。
中植系旗下四大財(cái)富管理公司的員工規(guī)模已突破萬(wàn)人，其中，恒天財(cái)富、新湖財(cái)富的員工數(shù)都在5000人以上。另外，總部位于上海的諾亞財(cái)富、海銀財(cái)富的員工規(guī)模也都較大。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2018年初時(shí)，諾亞財(cái)富員工有3441人，目前仍有近三千人;海銀財(cái)富的員工規(guī)模始終在2300人上下波動(dòng)。相比之下，2018年初時(shí)，鉅派員工還有近兩千人，但如今僅剩下580人。
中植系旗下四大財(cái)富公司此前是地產(chǎn)商的“座上賓”，譬如河北某地產(chǎn)上市公司曾公告，其計(jì)劃和恒天簽署增資合同，由恒天財(cái)富募資10億元用于向該上市公司子公司的增資(增資計(jì)劃已經(jīng)終止)。但在2021年初，該地產(chǎn)上市公司正式宣告發(fā)生債務(wù)危機(jī)。
或許是風(fēng)險(xiǎn)暴露較早，這些獨(dú)立財(cái)富公司近兩年基本都已調(diào)轉(zhuǎn)船頭。有多家大型財(cái)富公司的理財(cái)師向記者表示，公司2019年后就基本把業(yè)務(wù)方向轉(zhuǎn)向了二級(jí)市場(chǎng)、PE母基金，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資以存量業(yè)務(wù)居多?；蛘窍窭碡?cái)師的說(shuō)法那樣，及時(shí)的抽身讓他們?cè)诮诙嗉掖笮头科蟊l(fā)債務(wù)危機(jī)時(shí)，負(fù)面影響相對(duì)有限。
相較及時(shí)抽身的財(cái)富公司，已經(jīng)觸礁的機(jī)構(gòu)卻普遍結(jié)局慘淡。例如，廣深地區(qū)的知名三方理財(cái)公司——錦安財(cái)富的不少產(chǎn)品就投向珠三角的地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商以中小型地產(chǎn)公司為主。2019年以來(lái)，多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目因融資方資金斷裂和調(diào)控政策而去化緩慢，連帶錦安財(cái)富也出現(xiàn)了兌付逾期問(wèn)題。例如“鴻途6號(hào)(二期)”私募基金，融資方為廣州老牌開(kāi)發(fā)商ST粵泰;“深圳前海新錦安公館1期”私募基金的融資方——新錦安地產(chǎn)，是一家小型開(kāi)發(fā)商。但在去年底，有網(wǎng)民在深圳福田區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上稱，“新錦安地產(chǎn)資金緊張，挪用居民上繳資金”。
《紅周刊》記者獲悉，今年9月底以來(lái)，深圳公安部門已經(jīng)開(kāi)始接受錦安財(cái)富投資者的立案材料。而據(jù)投資者盧女士、何先生等人透露，“聽(tīng)說(shuō)到11月下旬，很可能正式對(duì)錦安立案”。
對(duì)于投資人所言內(nèi)容，記者向錦安的一位高管求證，未獲回復(fù)。
游離于監(jiān)管體系外
畸形的融資模式突破了“三道紅線”限制
為何不少高危地產(chǎn)公司都不約而同地選擇財(cái)富公司作為募資通道?
一位資深的信托公司銷售部門負(fù)責(zé)人向《紅周刊》記者表示，財(cái)富管理公司的機(jī)制體制決定了無(wú)論是監(jiān)管還是內(nèi)部管理，都相對(duì)靈活和寬松，即“監(jiān)管套利”。
“如果是以股權(quán)基金的形式跟投地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都會(huì)約定保底收益+利潤(rùn)分成，顯然符合‘明股實(shí)債’的特征。”有業(yè)內(nèi)人士向記者分析。
據(jù)該人士透露，房企和信托公司、財(cái)富管理公司的合作不止體現(xiàn)在融資上，在房產(chǎn)銷售過(guò)程中的合作往往被忽視。“能買得起私募和信托的高凈值客戶，實(shí)力雄厚、有資產(chǎn)配置需求，也是重要的房產(chǎn)業(yè)客戶，比如房企某個(gè)項(xiàng)目快完工了，經(jīng)常會(huì)有理財(cái)師帶著這些高凈值人士去看房。”
不過(guò)，隨著2020年“三道紅線”的政策出臺(tái)后，房企表內(nèi)融資能力、杠桿比例受到約束，一部分房企轉(zhuǎn)而加大了對(duì)財(cái)富公司渠道的依賴程度，然而這類融資往往又不體現(xiàn)在報(bào)表中，明面上的杠桿率會(huì)趨低，實(shí)際上的兌付壓力只是延后，在一定程度上誤導(dǎo)了合作伙伴和投資人。典型案例是前述談到的港股投資集團(tuán)，其“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)下，還是出現(xiàn)了財(cái)富管理公司逾期兌付現(xiàn)象。
令人啼笑皆非的是，在房企爆發(fā)危機(jī)后，這些資管產(chǎn)品的投資者往往又會(huì)再次被“割韭菜”——房企無(wú)力償還現(xiàn)金，很可能推出“以房抵債”的方案，但這些房產(chǎn)要么不是現(xiàn)房、要么定價(jià)虛高，或裝修、物業(yè)簡(jiǎn)陋。
那么，對(duì)于財(cái)富公司的監(jiān)管是否到位呢?是否需要參考對(duì)銀行、信托的監(jiān)管，對(duì)財(cái)富管理公司的募資中的地產(chǎn)投向比例設(shè)置上限?
按照央行發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，商業(yè)銀行對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的融資支持占比不得超40%。“相比之下，大部分依托房地產(chǎn)企業(yè)背景的財(cái)富管理公司，募資大部分都投向了本公司的地產(chǎn)項(xiàng)目。”上述業(yè)內(nèi)人士表述。
就在今年10月，央行行長(zhǎng)易綱在參加BIS監(jiān)管大型科技公司國(guó)際會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)，下一步將落實(shí)好金融控股公司監(jiān)管，實(shí)施并表管理、規(guī)范關(guān)聯(lián)交易。此前在2020年9月，央行就發(fā)布了《金融控股公司監(jiān)督管理試行辦法》，要求開(kāi)展金融業(yè)務(wù)的平臺(tái)公司設(shè)立金融控股公司，將集團(tuán)內(nèi)從事銀行、證券、保險(xiǎn)等金融活動(dòng)的機(jī)構(gòu)全部納入金控公司監(jiān)管。
不過(guò)《辦法》的監(jiān)管重點(diǎn)仍是持牌金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于財(cái)富管理公司、金交所等機(jī)構(gòu)，覆蓋力度有限。例如《辦法》對(duì)“金融機(jī)構(gòu)”的概括并不包括私募基金。而且從去年以來(lái)的監(jiān)管實(shí)踐來(lái)看，更多針對(duì)如螞蟻集團(tuán)這般依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)來(lái)展業(yè)，具備壟斷潛力的企業(yè)，對(duì)于房企體系下、圍繞房產(chǎn)主業(yè)展開(kāi)的金融業(yè)務(wù)，監(jiān)管力度仍尚未完全觸達(dá)。
