房地產(chǎn)市場再迎重大利好。23日，央行網(wǎng)站發(fā)布《中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱《通知》)。
《通知》包含十六項具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)分析認為，本次政策力度空前，其核心邏輯為：“保交樓”促進購房者信心恢復(fù)，企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩(wěn)定市場主體，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復(fù)。
“保交樓”：設(shè)立專項借款，配套融資支持
“保交樓”是近來房地產(chǎn)工作的重點。此前，國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行已經(jīng)設(shè)立“保交樓”專項借款，規(guī)模預(yù)計達到2000億元。
《通知》中同樣提出積極做好“保交樓”金融服務(wù)，除了支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，還有鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持。
“對于商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的配套貸款，在鼓勵加大信貸額度的基礎(chǔ)上，特別提出了明確的指導(dǎo)方案，如新增配套融資需投向有明確還款來源的項目，劃分‘專項借款配套融資’科目進行專門管理，滿足盡職調(diào)查但仍出現(xiàn)不良的可予以免責(zé)等。”中指研究院認為，此次出臺的細則讓金融機構(gòu)的資金投向更為精準、使用更加高效，同時也免除了機構(gòu)的后顧之憂。
“‘配套融資支持’可以說是一種新的保交樓支持工具，后續(xù)各地‘專項借款+配套融資支持’的體系框架會更加健全。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
房企融資：存量融資合理展期，支持增信發(fā)債
資金是房企的命脈。《通知》中以大篇幅介紹了“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”部分，包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁;支持個人住房貸款合理需求;穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放;支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期;保持債券融資基本穩(wěn)定;保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這體現(xiàn)了管理層從信貸、信托、資產(chǎn)管理、債券等全渠道穩(wěn)定地產(chǎn)融資，從開發(fā)貸、按揭貸、并購貸、保交樓、破產(chǎn)重整、貸款展期、租賃融資等涉及房地產(chǎn)的方方面面融資，明確政策扶持內(nèi)容。
中指研究院認為，“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”將改善金融機構(gòu)對民營房企風(fēng)險偏好和融資氛圍，緩解民營房企信用快速收縮問題;“支持貸款、信托等存量融資展期1年”將極大緩解房企償還債務(wù)壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對未出險民營房企;“加大利用發(fā)債、信托等支持房企融資”則將加快落實支持民營房企通過增信發(fā)債融資。
“房地產(chǎn)金融工作從傳統(tǒng)信貸、債務(wù)融資進入到信托融資形式，金融支持工作進入到新的階段，各類金融機構(gòu)將多渠道、多角度、多方位支持房地產(chǎn)。”嚴躍進指出，信托公司應(yīng)減少對增量市場的關(guān)注，同時在存量市場方面尋找新的投資機會和業(yè)務(wù)方向。
房企風(fēng)險處置： “第三支箭”加速發(fā)出
《通知》指出，積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置，包括做好房地產(chǎn)項目并購金融支持、積極探索市場化支持方式。嚴躍進表示，這明確了對房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的重視程度，尤其是強化了四大資產(chǎn)管理公司的重要角色和功能。
中指研究院認為，收并購風(fēng)險化解一直在持續(xù)穩(wěn)定推進，在前期成功案例的示范效應(yīng)之下，未來有望擴展處置范圍。當(dāng)前信貸、債券這第一、二支箭已發(fā)射，而股權(quán)融資又是化解企業(yè)層面風(fēng)險的本質(zhì)性舉措，前期地方政府參與民企混改的成功經(jīng)驗也成為了良好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。
李宇嘉認同樣為，《通知》明確了地方政府在屬地責(zé)任的情況下，協(xié)同銀行、房地產(chǎn)企業(yè)、資管公司、三方機構(gòu)等一起來推進項目收并購，這意味著，股權(quán)收購的“第三支箭”或?qū)l(fā)出。
個人：延期還貸顧慮減輕，租房金融支持加快
《通知》還提出依法保障住房金融消費者合法權(quán)益。鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息，切實保護延期貸款的個人征信權(quán)益。
根據(jù)《通知》，對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，金融機構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進行延期展期等調(diào)整。
IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，確保延期還貸工作順利推進，也是保民生的重要體現(xiàn)。一些符合政策的延期還貸行為，在征信方面不會受到影響，確保了購房者的合法權(quán)益。
另在住房租賃方面，《通知》明確了要加大住房租賃金融支持力度，包括優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。
“通過加大對住房租賃層面的金融支持力度，拓寬住房租賃發(fā)展的資金來源，使得相關(guān)住房租賃企業(yè)規(guī)?；I(yè)化的水平得到提升，從而有助于加快住房租賃市場建設(shè)，補齊住房租賃短板。”柏文喜認為。
“加大對住房租賃的金融支持力度，是推動建立‘租購并舉’住房制度的重要舉措。”中指研究院預(yù)計，未來住房租賃領(lǐng)域的金融支持政策將進一步加快落地，住房租賃相關(guān)企業(yè)將獲得更多支持。
“《通知》從根本上講，就是希望穩(wěn)妥推進去杠桿的進程、降低風(fēng)險處置的影響，穩(wěn)定市場預(yù)期，特別是保障民生不受沖擊，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)。”李宇嘉認為，《通知》有助于糾偏過度信貸緊縮，緩減流動性陷阱。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，《通知》的出臺是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的具體體現(xiàn)，金融政策也從“保需求”“保項目”的兩保擴展到“保需求、保項目和保房企”，支持對象范圍更廣，可以有效防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展失速的風(fēng)險，也有助于購房者改善市場預(yù)期、穩(wěn)定信心，推動加快入市的腳步。
