近期，房地產(chǎn)債持續(xù)爆雷引發(fā)市場巨大關(guān)注。在私募看來，相關(guān)風(fēng)險將會持續(xù)發(fā)酵，未來1~2年將是風(fēng)險持續(xù)出清的過程。對于地產(chǎn)債的投資，私募認(rèn)為目前仍然處于左側(cè)區(qū)域，但存在被錯殺的主體和個券。
風(fēng)險出清仍將持續(xù)1~2年
近期部分地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的信用債出現(xiàn)違約風(fēng)險，中資美元房地產(chǎn)債二級市場刷新低位，高收益指數(shù)斷崖式下跌，多家中型房地產(chǎn)企業(yè)的債券成交價低至60元附近。受境外情緒帶動，境內(nèi)部分民企房地產(chǎn)債二級交易也出現(xiàn)一定程度的異動。
對此，合晟資產(chǎn)分析，主要原因還是企業(yè)自身高杠桿擴(kuò)張所致。當(dāng)國家堅持房住不炒、建立房地產(chǎn)長效機(jī)制后，不再像之前以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，政策定力遠(yuǎn)超行業(yè)預(yù)期，行業(yè)整體面臨融資渠道收縮和銷售去化困難的雙重擠壓，從而引發(fā)了行業(yè)內(nèi)信用資質(zhì)較弱的企業(yè)發(fā)生信用風(fēng)險事件。
明毅基金總經(jīng)理李元豐認(rèn)為，信用債市場仍處在一個持續(xù)出清的過程，可能需要1~2年的時間。在此過程中，信仰一定會不斷被打破，信用風(fēng)險研究投入將上升到前所未有的高度。從行業(yè)層面來看，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓，需求端及供給端均有下滑。債券市場方面，近期部分中大型房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險對市場情緒沖擊較大。當(dāng)前境外高收益房地產(chǎn)債(成交收益率在10%以上)規(guī)模超過5000萬億，折價成交的房地產(chǎn)債以民企為主，存在一定的恐慌性拋盤。
他認(rèn)為，房地產(chǎn)債的波動引起了監(jiān)管層對可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的警覺，并開始了對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的摸排及行業(yè)政策的微調(diào)。整體來看，二級收益率的走高會對一級發(fā)行產(chǎn)生負(fù)面影響。目前房地產(chǎn)債行業(yè)的發(fā)行端較為疲軟，凈融資持續(xù)位于較低水平。在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險出清仍將持續(xù)。
銀葉投資信用研究主管徐立強(qiáng)認(rèn)為，未來一年左右，仍會有不少房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)爆雷違約，但不會出現(xiàn)大面積連鎖反應(yīng)和金融系統(tǒng)重大風(fēng)險，無法及時轉(zhuǎn)型的企業(yè)將在這波行業(yè)底部中被出清。
展望后市，樂瑞資產(chǎn)認(rèn)為，預(yù)計未來將對開發(fā)貸、個人按揭及因城施策進(jìn)行合理糾偏，地產(chǎn)債的融資現(xiàn)金流具備了一定的改善預(yù)期，行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險邊際下降。但房企經(jīng)營現(xiàn)金流的改善預(yù)期仍然偏弱，即使未來部分城市因城施策邊際放松，保交付的大方針下預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng)也會弱化這一正面影響。此外，房地產(chǎn)稅試點進(jìn)程的加速可能會帶來銷售的二次探底，需要密切關(guān)注未來政策的落地對銷售帶來的真實改善。
地產(chǎn)債仍處左側(cè)區(qū)域
具體操作上，合晟資產(chǎn)表示，目前投資的地產(chǎn)債整體資質(zhì)較好，雖然也受到行業(yè)整體信用利差上升影響，但主要是估值波動，償債風(fēng)險仍然可控，將繼續(xù)持有。目前地產(chǎn)債仍然處于左側(cè)區(qū)域，央行按揭貸款發(fā)放提速只是對前期政策過度執(zhí)行的糾偏，而非政策放松的風(fēng)向標(biāo)，央行提出穩(wěn)樓市是為降金融系統(tǒng)性風(fēng)險和房屋交付風(fēng)險，并不是放松地產(chǎn)的信號，仍需耐心等待政策拐點的出現(xiàn)以及高層對市場呵護(hù)的聲音。未來半年，行業(yè)仍面臨供應(yīng)商收縮授信和銷售下滑的擠壓。
合晟資產(chǎn)分析，信用事件頻發(fā)，既有企業(yè)的償債能力問題，也有企業(yè)的償債意愿問題，而償債意愿惡化的傳染性更強(qiáng)，對投資者的傷害更大，對信用市場的破壞力也最大，會傷害市場賴以存在的信任根基。
樂瑞資產(chǎn)認(rèn)為，對當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)而言，信用的重建需要看到現(xiàn)金流改善的預(yù)期、地產(chǎn)政策鏈條更有力的緩和與糾偏、金融機(jī)構(gòu)更多的定力、更多銷售鏈條復(fù)蘇的可能，以及地方政府更靈活且合理的應(yīng)對。目前，有的環(huán)節(jié)已經(jīng)出現(xiàn)良好跡象，有的具有較高的不確定性，有的甚至還在繼續(xù)惡化，還需進(jìn)一步觀察。
不過，也有私募認(rèn)為危中有機(jī)。茂典資產(chǎn)投研中心表示，地產(chǎn)企業(yè)一直是重要的發(fā)債主體，當(dāng)前地產(chǎn)債因連續(xù)違約造成市場信心崩壞，整個行業(yè)收益率曲線陡然抬升，相信其中有被錯殺的主體和個券，目前茂典各個產(chǎn)品倉位均在合理水平，市場局部出現(xiàn)超調(diào)機(jī)會，各個賬戶均有充足的現(xiàn)金流去挖掘目前的市場機(jī)會。隨著更深入研究，積極甄別個券，當(dāng)下應(yīng)該是一個創(chuàng)造超額收益的好時機(jī)。(中國基金報記者 房佩燕)
