對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，公募REITs提供了以較低門(mén)檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投資的機(jī)會(huì)。同時(shí)，公募REITs具有股債的雙重特性，風(fēng)險(xiǎn)收益特征也介于兩者之間，比較適合收益要求不高、能承受一定波動(dòng)的投資者。
5月底，首批9只公募REITs產(chǎn)品跑步進(jìn)入發(fā)售階段，作為市場(chǎng)全新的基金投資產(chǎn)品，備受關(guān)注。
這些基金包括：華安張江光大園REIT、滬杭甬杭徽REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中金普洛斯倉(cāng)庫(kù)REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、首鋼綠能、平安廣交投廣河高速REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園。
可作為資產(chǎn)配置一部分
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，公募REITs提供了以較低門(mén)檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投資的機(jī)會(huì)。同時(shí)，上市的REITs份額可以在交易所交易，具有較好的流動(dòng)性;公募REITs具備強(qiáng)制分紅制度，從9只擬發(fā)行產(chǎn)品已經(jīng)公布基金招募說(shuō)明書(shū)來(lái)看，預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率為4%-12%;根據(jù)公募REITs在其他國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，公募REITs長(zhǎng)期收益較穩(wěn)定。過(guò)去三十年，美國(guó)REITs的年化回報(bào)率達(dá)到12%左右，和標(biāo)普500指數(shù)收益率不相上下;因其投資標(biāo)的的特殊性，同股票和債券的相關(guān)性較低，在資產(chǎn)組合中適當(dāng)加入公募REITs，可以降低組合波動(dòng)，提升風(fēng)險(xiǎn)收益比，幫助投資者實(shí)現(xiàn)更多元化的配置。因此，公募REITs確實(shí)值得普通投資者配置一些。
據(jù)了解，公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開(kāi)放申購(gòu)與贖回。募集期內(nèi)，普通投資者可以通過(guò)場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或基金管理人及其委托的場(chǎng)外基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)基金份額，按照向網(wǎng)下投資者詢(xún)價(jià)確定的價(jià)格認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)方式與現(xiàn)行LOF基金認(rèn)購(gòu)方式一致，在首次認(rèn)購(gòu)或買(mǎi)入基金份額前，應(yīng)當(dāng)簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)。公募REITs上市交易之后，投資者可以采用競(jìng)價(jià)、大宗、報(bào)價(jià)、詢(xún)價(jià)、指定對(duì)手方和協(xié)議交易等方式參與二級(jí)市場(chǎng)交易。
作為普通投資者，也是有機(jī)會(huì)參與到首批公募REITs的投資中來(lái)，公募REITs首次發(fā)售將通過(guò)向戰(zhàn)略投資者定向配售、向網(wǎng)下投資者詢(xún)價(jià)發(fā)售及向公眾投資者定價(jià)發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行。在網(wǎng)下投資者詢(xún)價(jià)結(jié)束后通過(guò)各銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)以詢(xún)價(jià)確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格認(rèn)購(gòu)，包括場(chǎng)內(nèi)和場(chǎng)外兩種認(rèn)購(gòu)方式。
其中，場(chǎng)外將通過(guò)基金管理人的直銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)及基金場(chǎng)外銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)發(fā)售或按基金管理人、場(chǎng)外銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)提供的其他方式辦理公開(kāi)發(fā)售。通過(guò)場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)的基金份額登記在證券登記系統(tǒng)投資人的場(chǎng)內(nèi)證券賬戶(hù)下，通過(guò)場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)的基金份額登記在登記結(jié)算系統(tǒng)投資人的場(chǎng)外基金賬戶(hù)下。公募REITs具有股債的雙重特性，風(fēng)險(xiǎn)收益特征也介于兩者之間，比較適合收益要求不高、能承受一定波動(dòng)的投資者。
另有分析人士認(rèn)為，隨著銀行理財(cái)產(chǎn)品凈值化以及信托非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)，普通投資者需要改變過(guò)往投資觀念，通過(guò)大類(lèi)資產(chǎn)配置實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)收益。公募REITs一方面可以盤(pán)活國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，使得投資者得以享有優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益;另一方面根據(jù)過(guò)往海外經(jīng)驗(yàn)顯示，REITs與股債的相關(guān)性較低通過(guò)資產(chǎn)配置可以幫助投資者顯著降低長(zhǎng)期波動(dòng)。
“公募REITs基金的投資價(jià)值十分值得關(guān)注，REITs收益分配比率較為穩(wěn)定，是除股票、債券、地產(chǎn)、現(xiàn)金外的另一種較好的可投資資產(chǎn)，在個(gè)人或機(jī)構(gòu)資產(chǎn)組合中具有分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。短期來(lái)看，可作為A股市場(chǎng)處于震蕩階段的較好的投資選擇，中長(zhǎng)期看，無(wú)論對(duì)個(gè)人還是機(jī)構(gòu)，REITs基金都是整個(gè)投資組合中十分有效的資產(chǎn)補(bǔ)充。”上述人士強(qiáng)調(diào)。
國(guó)外經(jīng)驗(yàn)值得借鑒
記者了解到，美國(guó)REITs起源于1960年，發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，在經(jīng)歷多次改革后，整體較為成熟。根據(jù)Nareit數(shù)據(jù)，截至2021年3月，美國(guó)REITs的總市值約1.35萬(wàn)億美元，居世界首位。將近1.45億美國(guó)人(約43%的美國(guó)家庭)直接或通過(guò)共同基金、ETF等方式間接持有REITs份額。2008年出臺(tái)《REITs投資和多樣化法案》，允許REITs進(jìn)行多元化物業(yè)投資，進(jìn)一步分散風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品方面，投資領(lǐng)域至基建、林場(chǎng)、醫(yī)療保健等非傳統(tǒng)領(lǐng)域。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為：國(guó)外REITs收益較高的原因在于：一是美國(guó)REITs創(chuàng)新性不減，基礎(chǔ)物業(yè)類(lèi)型不斷豐富，尤其是高收益的基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型不斷擴(kuò)充進(jìn)來(lái)，例如基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等REITs規(guī)模迅速增加，整體提升了REITs的收益率;二是REITs發(fā)展更加專(zhuān)業(yè)化，當(dāng)前美國(guó)多元化REITs規(guī)模占比不到4%，REITs專(zhuān)業(yè)化傾向有利于更好地提升REITs某類(lèi)型物業(yè)管理水平，為投資者帶來(lái)更多收益。
而國(guó)外經(jīng)驗(yàn)值得借鑒：首先，REITs市場(chǎng)是循序發(fā)展的，由于REITs涉及到稅收和法律等多方面的制度建設(shè)，涉及面很廣，從美國(guó)REITs發(fā)展歷史來(lái)看，也經(jīng)歷了規(guī)則不斷修訂和完善的過(guò)程;其次，REIT的稅法安排至關(guān)重要，美國(guó)REITs成立之初就是為了避免雙重收稅(即REITs層面面臨的企業(yè)所得稅和投資者層面因?yàn)镽EITs分紅面臨的個(gè)人所得稅問(wèn)題，而滿(mǎn)足一定要求的REITs可以不交企業(yè)所得稅)，提升了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力;再次，保持投資者的多樣性，放開(kāi)企業(yè)年金、養(yǎng)老金、險(xiǎn)資和公積金等長(zhǎng)期資金投向REITs市場(chǎng)，使得REITs保持良好流動(dòng)性，有利于長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。還可以通過(guò)采取措施吸引海外投資者進(jìn)入中國(guó)REITs市場(chǎng);最后，開(kāi)放式發(fā)展，使得REITs做大做強(qiáng)，允許REITs進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)和股權(quán)再融資，將方便REITs購(gòu)入優(yōu)質(zhì)物業(yè)，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，做大做強(qiáng)REITs。
我國(guó)REITs未來(lái)隨著產(chǎn)品發(fā)展，在深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、盤(pán)活存量資產(chǎn)、降低債務(wù)杠桿、促進(jìn)儲(chǔ)蓄投資轉(zhuǎn)化和完善多層次資本市場(chǎng)等方面具有重大意義。
有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型，比如高速公路、生物發(fā)電廠等，而目前國(guó)外的公募REITs的底層資產(chǎn)中，大多以商業(yè)地產(chǎn)為主，整體收益較高。國(guó)內(nèi)的公募REITs目標(biāo)是盤(pán)活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，目前國(guó)內(nèi)的存量基礎(chǔ)設(shè)施金額高達(dá)百萬(wàn)億，如果能有1%的存量盤(pán)活，即代表著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，未來(lái)公募REITs的底層資產(chǎn)是否會(huì)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)放尚不能確定，所以目前國(guó)外的公募REITs發(fā)展對(duì)于國(guó)內(nèi)有著一定的借鑒意義。
流動(dòng)性等風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注
那么，在投資公募REITs過(guò)程中，投資者需要關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)?在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，投資者需要更關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)置物業(yè)的類(lèi)型和運(yùn)營(yíng)情況，與基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的政策情況，二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格，尤其是未來(lái)現(xiàn)金流情況，關(guān)系到REITs是否能穩(wěn)定持續(xù)分紅，以及分紅率的高低。雖然REITs具有很多優(yōu)勢(shì)，但投資者仍需要關(guān)注REITs市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
“公募REITs最重要的是其底層資產(chǎn)，資產(chǎn)的價(jià)值決定了其派息額度和二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格，所以底層資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值非常重要，按照監(jiān)管規(guī)則規(guī)定，基金管理人每年至少聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行1次評(píng)估，資產(chǎn)的估值價(jià)格是需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。其次需要關(guān)心的是底層資產(chǎn)最近三年的現(xiàn)金流情況，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流對(duì)資產(chǎn)估值具有錨定作用，將影響REITs產(chǎn)品定價(jià)和派息能力。條款方面，可以著重關(guān)注公募REITs的固定費(fèi)率和浮動(dòng)費(fèi)率、認(rèn)購(gòu)門(mén)檻、不同認(rèn)購(gòu)金額對(duì)應(yīng)的認(rèn)購(gòu)費(fèi)率等。”該專(zhuān)家強(qiáng)調(diào)。
不可否認(rèn)的是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的，如底層資產(chǎn)是高速公路，則有可能受到疫情導(dǎo)致的車(chē)流量下降的影響，產(chǎn)業(yè)園區(qū)則有可能受到產(chǎn)業(yè)升級(jí)導(dǎo)致的出租率波動(dòng)的影響。按照交易所發(fā)布的相關(guān)辦法，公募REITs上市首日有30%的漲跌幅限制和后續(xù)交易日10%的漲跌幅限制，公募REITs的存續(xù)期間較長(zhǎng)，如果市場(chǎng)環(huán)境基本面隨著時(shí)間的推移發(fā)生變化，公募REITs的本金波動(dòng)是值得關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。
