5月24日，國(guó)內(nèi)首批公募REITs啟動(dòng)詢價(jià)，詢價(jià)完成后，月底即將公開發(fā)售。關(guān)注公募基金的投資者會(huì)發(fā)現(xiàn)，普通股票、債券基金、基金中基金FOF等產(chǎn)品在發(fā)售前均沒有詢價(jià)環(huán)節(jié)，這是公募REITs與上述公募基金品種不同的地方。
不僅如此，從底層資產(chǎn)及其管理運(yùn)作流程上來說，公募REITs也與普通公募基金存在顯著差異。首批問世的公募REITs聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，主要包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，這些基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理所產(chǎn)生的現(xiàn)金收益與資產(chǎn)增值將成為REITs投資收益的主要來源。項(xiàng)目的資質(zhì)及其運(yùn)作管理情況，將影響到投資者的收益水平。投資者在選擇公募REITs進(jìn)行投資之前，也需要盡量對(duì)底層資產(chǎn)及其管理運(yùn)作進(jìn)行一定的了解。
豐富投資渠道降低不動(dòng)產(chǎn)投資門檻
REITs主要投資于具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟不動(dòng)產(chǎn)，國(guó)際上的REITs的底層不動(dòng)產(chǎn)類型涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)、住房租賃等多種物業(yè)類型，此次首批問世的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，主要包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。
具體而言，這9只公募REITs所投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目主要包括了收費(fèi)公路、工業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流以及垃圾處理、污水處理等綠色項(xiàng)目，覆蓋京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，均指向國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)的重要區(qū)域和領(lǐng)域。
投資者持有REITs的收益，就來源于這些基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理所產(chǎn)生的現(xiàn)金收益與資產(chǎn)增值。例如，如果某一 REITs投資于一個(gè)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)時(shí)，它的收益來源于這個(gè)產(chǎn)業(yè)園未來的租金收入以及園區(qū)資產(chǎn)增值帶來的收益。
因此從這個(gè)角度看，首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，類似于9份基礎(chǔ)資產(chǎn)的IPO，以網(wǎng)下詢價(jià)的方式確定基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格，這與普通公募產(chǎn)品每份份額的單位凈值是1元具有明顯不同。而IPO詢價(jià)的重要作用之一即是減少信息不對(duì)稱，提升定價(jià)的準(zhǔn)確性。
據(jù)了解，此次部分公募REITs基金產(chǎn)品披露的詢價(jià)區(qū)間最高在12.50-14.00元/份，也有部分產(chǎn)品詢價(jià)范圍在2-5元之間，詢價(jià)時(shí)間多在本周周初，募集份額目標(biāo)從1億份至15億份不等。
REITs基金將通過向戰(zhàn)略投資者定向配售、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售及向公眾投資者公開發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售。目前這9只產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售比例均超過55%，比較高的有首創(chuàng)水務(wù)、普洛斯、廣州廣河等產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售比例高于70%，顯示了機(jī)構(gòu)的投資熱情較高。
這也意味著，首批公募REITs可對(duì)普通投資者發(fā)售的部分占比不大。普通投資者則可以在網(wǎng)下投資者詢價(jià)結(jié)束后，通過各銷售機(jī)構(gòu)以詢價(jià)確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格認(rèn)購(gòu)，包括場(chǎng)內(nèi)和場(chǎng)外兩種認(rèn)購(gòu)方式，以參與到公募REITs中來。
從第三方研究機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)來看，對(duì)于原始權(quán)益人的企業(yè)而言，REITs作為永續(xù)權(quán)益型金融工具，企業(yè)可以通過發(fā)行REITs盤活存量資產(chǎn)，提前回籠資金，有效降低企業(yè)杠桿。也可以幫助企業(yè)建立可持續(xù)的融資體系。對(duì)于投資者來說，則豐富了投資的投資渠道，它一般設(shè)有強(qiáng)制分紅比例，投資者可以獲得相對(duì)穩(wěn)定持續(xù)的當(dāng)期收益。其次也降低了投資于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的門檻。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與科學(xué)管理運(yùn)作缺一不可
收益是投資者最關(guān)注的話題之一。與國(guó)內(nèi)權(quán)益類公募基金相比，公募REITs的特點(diǎn)是有著較為持續(xù)穩(wěn)定的分紅率，與固收類基金相比，公募REITs則有一定的資產(chǎn)增值的彈性。從已經(jīng)公布招募說明書來看，首批公募REITs預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率為4%-12%。而REITs底層資產(chǎn)的資質(zhì)以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)情況仍然將會(huì)影響到REITs的收益。
記者了解到，首批公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)過層層篩選，且篩選標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格。首先基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合規(guī)要求明確，包括要權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范圍明確，不存在限制轉(zhuǎn)讓或限制抵押、質(zhì)押情形，已通過竣工驗(yàn)收，工程建設(shè)質(zhì)量符合要求，經(jīng)營(yíng)許可或經(jīng)營(yíng)資質(zhì)合法有效等。其次，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目項(xiàng)目評(píng)估也較為嚴(yán)格，并且要定期評(píng)估。第三，項(xiàng)目現(xiàn)金流則要達(dá)到現(xiàn)金流基于真實(shí)合法經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)，不依賴于第三方補(bǔ)貼，持續(xù)穩(wěn)定，來源合理分散，近三年總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金為正，預(yù)計(jì)未來三年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%等要求。
可見，較普通公募基金投資于股票、債券的方式而言，REITs更為復(fù)雜，在REITs的管理運(yùn)作中，不僅需要有基金管理人、基金托管人，還要有資產(chǎn)支持證券管理人、資產(chǎn)支持證券托管人以及評(píng)估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)來為項(xiàng)目提供支持。
以富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)公募REITs項(xiàng)目為例，首創(chuàng)股份的公募REITs項(xiàng)目所投資產(chǎn)位于深圳、合肥等地，覆蓋京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶以及粵港澳大灣區(qū)三大公募REITs試點(diǎn)區(qū)域，資產(chǎn)包含七家污水廠，涉及傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)、PPP(BOT+TOT)、存量資產(chǎn)并購(gòu)等多種基礎(chǔ)設(shè)施投資模式，是首批公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目中地域范圍涉及最廣、底層資產(chǎn)個(gè)數(shù)最多、投資模式種類最全面、最具典型性的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)盤活項(xiàng)目。
作為為此項(xiàng)目服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)之一，天達(dá)共和律師事務(wù)所為首創(chuàng)水務(wù)公募REITs項(xiàng)目提供了從項(xiàng)目并購(gòu)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)談判、PPP項(xiàng)目投標(biāo)與競(jìng)爭(zhēng)性談判、項(xiàng)目公司組建、項(xiàng)目融資、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)直到項(xiàng)目通過公募REITs實(shí)現(xiàn)上市的全流程法律服務(wù)，也是全國(guó)首家為公募REITs項(xiàng)目提供全流程閉環(huán)投資法律服務(wù)的律師事務(wù)所。
據(jù)天達(dá)共和公募REITs團(tuán)隊(duì)有關(guān)人員介紹，自去年5月至今，團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)合伙人張璇、翟聳君律師帶領(lǐng)8名資深律師歷時(shí)整整一年時(shí)間，連同各參與方共同助力首創(chuàng)股份圓滿完成了入池項(xiàng)目篩選、交易結(jié)構(gòu)搭建及調(diào)整、基金治理機(jī)制設(shè)置、地方政府機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)、資產(chǎn)盡職調(diào)查、規(guī)則及指引文件征求意見、國(guó)家及省級(jí)發(fā)改委項(xiàng)目評(píng)審、交易文件起草、中國(guó)證監(jiān)會(huì)及上交所反饋答復(fù)等發(fā)行工作。
據(jù)了解，天達(dá)共和律師事務(wù)所是國(guó)內(nèi)頗具實(shí)力和影響力的知名合伙制律師事務(wù)所，目前擁有逾400名法律專業(yè)人士，其中資深合伙人及顧問均有從業(yè)三十年以上的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)在收購(gòu)與兼并、資本市場(chǎng)與證券、反傾銷反補(bǔ)貼、反壟斷、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、外商投資、海外投資、文化體育傳媒、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、能源與自然資源、商業(yè)與物流產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)科技等領(lǐng)域處于行業(yè)領(lǐng)先地位。(本報(bào)記者 劉慶華)
