在部分房企土地市場(chǎng)上演瘋狂“買買買”時(shí)，另一部分房企卻在出售旗下資產(chǎn)。新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，已有多家房企轉(zhuǎn)讓旗下子公司，包括陽(yáng)光100、華僑城、粵泰股份、泰禾集團(tuán)、中國(guó)金茂、萬(wàn)通地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)等。業(yè)內(nèi)人士分析，房企出售資產(chǎn)原因不一，有的是通過(guò)騰籠換鳥(niǎo)以優(yōu)化資產(chǎn)組合，有的則是流動(dòng)性緊張，賣項(xiàng)目以償還到期或即將到期債務(wù)。需要指出的是，2019年是房企債務(wù)兌付高峰期，在融資環(huán)境又收緊的情況下，房企出售資產(chǎn)的現(xiàn)象將會(huì)繼續(xù)發(fā)生，以緩解流動(dòng)性緊張的狀況。
現(xiàn)狀
多家房企出售多個(gè)項(xiàng)目
6月14日，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，華僑城集團(tuán)有限公司全資控股的云南騰越翡翠城有限公司擬轉(zhuǎn)讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權(quán)。資料顯示，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的企業(yè)今年前5個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損677.87萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損692.57萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)5896.97萬(wàn)元，負(fù)債總計(jì)5508.48萬(wàn)元。今年5月份，華僑城還掛牌轉(zhuǎn)讓重慶悅嵐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)。2月份，掛牌轉(zhuǎn)讓云南華僑城置業(yè)有限公司50%股權(quán)。
事實(shí)上，從去年10月份開(kāi)始，出售資產(chǎn)一直伴隨著華僑城左右，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華僑城已經(jīng)掛牌出讓位于深圳、上海、成都等地的多個(gè)公司股權(quán)以及債權(quán)。
不止華僑城，6月9日，粵泰股份發(fā)布公告稱，6月8日，公司與世茂方簽署了《世茂粵泰合作項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》。根據(jù)公告，粵泰股份此次共轉(zhuǎn)讓5個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，總交易對(duì)價(jià)約為63.97億元。其中廣州嘉盛項(xiàng)目交易對(duì)價(jià)24.99億元、廣州天鵝灣二期項(xiàng)目交易對(duì)價(jià)27.8億元、淮南恒升天鵝灣80%股權(quán)交易對(duì)價(jià)7.58億元、淮南粵泰天鵝灣20%股權(quán)交易對(duì)價(jià)0.81億元、深圳中浩豐公司20%股權(quán)交易對(duì)價(jià)2.79億元。此前的6月5日，粵泰股份還分別將旗下淮南公園天鵝灣項(xiàng)目80%股權(quán)、淮南洞山天鵝灣項(xiàng)目20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂房地產(chǎn)，交易對(duì)價(jià)分別為7.58億元、0.81億元。
還有泰禾集團(tuán)，此前媒體報(bào)道其正為旗下12個(gè)項(xiàng)目尋找買家。截至目前，泰禾已將旗下南昌4個(gè)項(xiàng)目、漳州1個(gè)項(xiàng)目、杭州2個(gè)項(xiàng)目、蘇州1個(gè)項(xiàng)目、廣州1個(gè)項(xiàng)目、佛山1個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)出售。
陽(yáng)光100也頻現(xiàn)“賣賣賣”。4月14日晚，陽(yáng)光100公告稱，其持股55%的附屬公司長(zhǎng)佳國(guó)際有限公司以約46.64億元出售卓星集團(tuán)有限公司給佳兆業(yè)的附屬公司凱擇有限公司。4月2日，陽(yáng)光100以約13.34億元的金額出售重慶陽(yáng)光壹佰70%的股權(quán)，受讓方為融創(chuàng)中國(guó)。
中國(guó)金茂也轉(zhuǎn)讓多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)。包括掛牌擬轉(zhuǎn)讓北京茂豐28.56%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為5.3億元;轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)沙鼎茂置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約11.44億元;轉(zhuǎn)讓北京昊遠(yuǎn)置業(yè)有限公司34%股權(quán)和天津北方澤茂企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。
分析
部分為剝離不良資產(chǎn)
對(duì)于上述房企出售資產(chǎn)的原因，有的是剝離不良資產(chǎn)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有的則是回籠資金緩解現(xiàn)金流。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，一部分企業(yè)出售資產(chǎn)可能是因?yàn)檫^(guò)去采用高杠桿擴(kuò)張導(dǎo)致如今資金鏈緊張，出售項(xiàng)目來(lái)緩解資金壓力，一部分企業(yè)資金鏈可能并沒(méi)有太大壓力，只是處置不良資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，換倉(cāng)布局更好的城市或項(xiàng)目。
諸如華僑城，出售資產(chǎn)的同時(shí)，還在大舉買買買。今年上半年，華僑城先后在鄭州、茂名、潮州、無(wú)錫、南京、合肥、廣州等地購(gòu)地。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，華僑城是從當(dāng)前文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來(lái)進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整，部分非核心資產(chǎn)拋售，一方面是回籠了資金，另一方面是騰挪更多管理資源，以用于華僑城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。
還有大悅城，6月18日，發(fā)布公告稱，全資子公司中糧地產(chǎn)(北京)有限公司擬收購(gòu)北京稻香四季房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司49.91%股權(quán)，但是在5月份，擬轉(zhuǎn)讓持有的北京中糧萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%股權(quán)。
不過(guò)，也有部分房企出售資產(chǎn)是為了緩解資金鏈緊張的狀況。諸如陽(yáng)光100，在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，陽(yáng)光100管理層曾表示，2019年將進(jìn)行優(yōu)質(zhì)土地出售來(lái)支持公司流動(dòng)性缺口，并為公司未來(lái)兩至三年的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型做資金補(bǔ)充。一部分土地會(huì)全部出售，一部分土地將保留部分股權(quán)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。還有粵泰股份，針對(duì)安徽淮南兩項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓原因，粵泰股份表示，主要是為了緩解公司流動(dòng)性緊張，化解公司的逾期借款風(fēng)險(xiǎn)。自2018年底以來(lái)，粵泰股份接連曝出債務(wù)違約情況。此外，粵泰股份還因涉及借款糾紛，公司及下屬公司銀行賬戶被凍結(jié)，且多處資產(chǎn)被查封，公司陷入借款糾紛案。
預(yù)期
償債壓力放大并購(gòu)現(xiàn)象
中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年是房地產(chǎn)債券的集中到期高峰，房企面臨現(xiàn)金流的考驗(yàn)。而2019年是房企首個(gè)集中還債的高峰期，申萬(wàn)宏源發(fā)現(xiàn)2019年-2021年大量無(wú)評(píng)級(jí)、高收益中資美元債到期，從2019年到期量結(jié)構(gòu)來(lái)看，金融、地產(chǎn)、城投等到期量較大，分別為486億美元、390億美元及136億美元。
事實(shí)上，今年上半年，已有中小房企出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。據(jù)了解，北京華業(yè)資本控股股份有限公司“16華業(yè)02”債權(quán)于2019年6月3日到期。但是，6月3日，該公司公告稱，因目前資金周轉(zhuǎn)困難，公司不能按期支付“16華業(yè)02”的利息及0.7億元人民幣剩余本金。出現(xiàn)違約的還有安徽房企國(guó)購(gòu)?fù)顿Y有限公司，根據(jù)wind顯示，在2019年，該企業(yè)有9只債權(quán)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。3月27日，國(guó)購(gòu)?fù)顿Y有限公司公告稱，未能夠按時(shí)兌付“18國(guó)購(gòu)01”“18國(guó)購(gòu)02”“18國(guó)購(gòu)03”“18國(guó)購(gòu)04”本息，涉及本息金額高達(dá)12.83億元。資料顯示，國(guó)購(gòu)?fù)顿Y有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷售，商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)、化肥生產(chǎn)等。
2019年本是債務(wù)到期高峰，但是目前的融資環(huán)境也不太樂(lè)觀，從5月份開(kāi)始，房企的境內(nèi)融資環(huán)境就出現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)。6月份，在境內(nèi)發(fā)債持續(xù)收緊的環(huán)境下，多家房企又開(kāi)啟了新一輪海外發(fā)債潮。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月17日，已有10余家房企發(fā)行及擬發(fā)行海外債，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模將達(dá)超30億美元。
克而瑞分析稱，融資收緊主要由于此前部分房企加大投資力度、土地市場(chǎng)較為火熱，部分地價(jià)漲幅過(guò)快，故而城市出現(xiàn)政策預(yù)警，在融資層面也受到一定的限制。
加速銷售與回款、借新還舊、變短為長(zhǎng)、出售資產(chǎn)等成為今年房企增強(qiáng)流動(dòng)性的主要手段。不過(guò)，張宏偉指出，目前的現(xiàn)狀是，銷售回暖動(dòng)力不足，融資層面又有一點(diǎn)微微收緊的趨勢(shì)，企業(yè)的資金壓力沒(méi)有發(fā)生太大改變。對(duì)于杠桿率較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，今年會(huì)是壓力比較大的一年，預(yù)計(jì)下半年還會(huì)有房企出售資產(chǎn)的現(xiàn)象。不多，對(duì)于資金壓力小的大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，今年反而是一個(gè)收購(gòu)的好機(jī)會(huì)。(段文平)
