帶有“安徽”標(biāo)簽的三巽控股集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三巽控股”)對(duì)赴港上市的“野心”可謂執(zhí)著。
4月30日，繼第三次招股書(shū)失效三天后，三巽控股再次向港交所遞交招股書(shū)，申請(qǐng)IPO上市。這是三巽控股在2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日遞表失效后第四次提交招股書(shū)。
自初次遞表申請(qǐng)港股上市以來(lái)，三巽控股的上市路似乎頗為坎坷，盈利能力疲軟、財(cái)務(wù)杠桿居高、現(xiàn)金流緊張、融資艱難等問(wèn)題似乎均是其上市路上的絆腳石?！锻顿Y者網(wǎng)》就相關(guān)問(wèn)題聯(lián)系三巽控股，但一直未收到回復(fù)。
盈利能力不穩(wěn)定
招股書(shū)顯示，三巽控股是一家總部位于上海、植根安徽省、布局長(zhǎng)三角地區(qū)的高速發(fā)展的專(zhuān)注于住宅物業(yè)的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。招股書(shū)顯示，三巽集團(tuán)在上市前的股東架構(gòu)中，其控股股東為錢(qián)堃、安娟夫婦，分別持有79.8%、7.6%，合計(jì)持有87.4%;錢(qián)冰為錢(qián)堃的父親，持股7.6%。由此來(lái)看，三巽控股是典型的的家族企業(yè)。
三巽控股的起源可追溯于2004年，在房地產(chǎn)行業(yè)耕耘十余載，其規(guī)模在業(yè)內(nèi)仍屬于小型房企。根據(jù)克而瑞披露數(shù)據(jù)，2020年三巽控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額102.3億元，突破百億銷(xiāo)售額，位列行業(yè)排名173位;相較于2019年的銷(xiāo)售額91.2億元，排名167位，銷(xiāo)售額僅同比增長(zhǎng)12.17%，在行業(yè)中的排名還下降了6位。
三巽控股的旗下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多，與中大型房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒千萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備相比，其土儲(chǔ)規(guī)模也較小。截至2021年2月28日，本集團(tuán)共有45個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目，覆蓋三個(gè)省的12個(gè)城市，擁有總土地儲(chǔ)備440萬(wàn)平方米，其中約83.4%位于安徽省，可謂是偏安一隅。
近年來(lái)三巽控股的業(yè)績(jī)表現(xiàn)猶如坐“過(guò)山車(chē)”，并不穩(wěn)定。招股書(shū)顯示，2018年至2020年，三巽控股的收入分別為7.24億元、31.09億元和39.46億元，凈利潤(rùn)分別為0.45億元、3.95億元和3.68億元。
從近三年業(yè)績(jī)表現(xiàn)可以看出，三巽控股2019年收入與凈利潤(rùn)出現(xiàn)較大幅度增加，但其2020年增收不增利，凈利潤(rùn)出現(xiàn)了6.84%的降幅。三巽控股在招股書(shū)中表示：“于2019年的收入較2018年大幅增加，主要由于項(xiàng)目已交付的建筑面積增加。”對(duì)于2020年凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降原因，三巽控股并未在招股書(shū)中披露。
但值得注意的是，三巽控股的毛利率出現(xiàn)下降，與其凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)起伏較為相似。2018年至2020年，三巽控股的毛利率分別為28.6%、31.5%、27.0%，2020年毛利率較2019年下降了4.5個(gè)百分點(diǎn)。三巽控股對(duì)此表示：“毛利率由2019年的31.5%下降至2020年的27.%，主要由于滁州三悅瀾山(瑯琊府)、亳州亳公館、明光壹號(hào)院、利辛鉑悅府及利辛文州府的毛利率相對(duì)較低。”
據(jù)《投資者網(wǎng)》研究，2020年港股內(nèi)房企業(yè)的毛利率均值為27.8%，其中，銷(xiāo)售毛利率十強(qiáng)均值達(dá)到46.87%。由此來(lái)看，三巽控股2020年的毛利率27%低于港股內(nèi)房企業(yè)毛利率均值，距離頭部房企更是有不小的差距。
負(fù)債壓頂腳踩“紅線(xiàn)”
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)較為分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依賴(lài)于高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)來(lái)維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)，三巽控股也不例外，其負(fù)債持續(xù)攀升，腳踩監(jiān)管紅線(xiàn)，現(xiàn)金流連續(xù)三年為負(fù)。
招股書(shū)顯示，三巽控股的總負(fù)債由2018年的72.32億元上升至2020年的154.21億元，其中流動(dòng)負(fù)債占比超90%。2020年，其資產(chǎn)負(fù)債率為135.9%，雖較2019年204.0%有所下降，仍居于高位。
三巽控股已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)現(xiàn)金流為負(fù)狀態(tài)。2018年至2020年，三巽控股錄得經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出凈額4.21億元、19.13億元及6.40億元。對(duì)此，三巽控股主要將其歸因于需要資本投資的物業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)增加，以及物業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出與物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流入之間的時(shí)間不匹配，尤其是2019年項(xiàng)目數(shù)目增加。
截至2020年末，三巽控股的賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為4.57億元，債務(wù)與經(jīng)營(yíng)壓力可見(jiàn)一斑。在現(xiàn)金不充裕的情況下，三巽控股只能依賴(lài)于外部融資來(lái)為項(xiàng)目發(fā)展提供資金。招股書(shū)顯示，三巽控股的未償還借款總額由2019年末的17.57億元增加至2020年年末的20.97億元，同比增長(zhǎng)了約20%。三巽控股披露未償還借款總額增加主要由于業(yè)務(wù)擴(kuò)充導(dǎo)致融資活動(dòng)增加，其與往期記錄期間的項(xiàng)目數(shù)目增幅整體相符。
此外，三巽控股還觸及“三道紅線(xiàn)”中的一道。根據(jù)去年8月監(jiān)管部門(mén)提出的“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得超過(guò)100%;現(xiàn)金短債比要大于1倍。而據(jù)招股書(shū)顯示，截至2020年末，三巽控股的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率(按負(fù)債總額減合約負(fù)債除以資產(chǎn)總值減合約負(fù)債計(jì)算)為79.3%;凈資產(chǎn)負(fù)債比率(按總計(jì)息負(fù)債減現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以權(quán)益總額計(jì)算)為現(xiàn)金凈額狀況;現(xiàn)金短債比(按現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以短期計(jì)息負(fù)債計(jì)算)為2.1。由此來(lái)看，三巽控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)未達(dá)標(biāo)，踩中一條紅線(xiàn)，這也將制約三巽控股的有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)。
根據(jù)規(guī)定，如果三道紅線(xiàn)全部觸及，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債就不能再增加;觸及兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;觸及一條，增速不得超過(guò)10%;均未觸及，不得超過(guò)15%。根據(jù)觸線(xiàn)情況，三巽控股的有息債務(wù)規(guī)模的年增速將限于10%。
值得一提的是，2018年至2020年，三巽控股借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為14%、12.3%及9.4%。相較于龍頭企業(yè)，三巽控股的融資利率處于高位。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，如萬(wàn)科、保利、中海等企業(yè)多筆公司債券票面利率在3.6%以下。過(guò)高的融資利率也在一定程度上侵蝕了三巽控股的利潤(rùn)，這或許也是其迫切申請(qǐng)上市，希望打通資本市場(chǎng)融資渠道的原因之一。
旗下項(xiàng)目負(fù)面纏身
在以往快速擴(kuò)張的過(guò)程中，三巽控股還存在著延期交房、質(zhì)量投訴頻現(xiàn)、糾紛不斷等問(wèn)題。
招股書(shū)顯示，2018年至2021年2月28日，三巽控股位于滁州、明光、鳳陽(yáng)、亳州及利辛的合共12個(gè)項(xiàng)目(或2935個(gè)單位)涉及延遲交付，其中五個(gè)項(xiàng)目(或202個(gè)單位)涉及物業(yè)買(mǎi)家針對(duì)公司延遲交付物業(yè)所提出的訴訟，被判決總額680萬(wàn)元的賠償款。
有關(guān)項(xiàng)目延遲交付，三巽控股坦言“可能導(dǎo)致2020年12月31日產(chǎn)生合共為數(shù)約2220萬(wàn)元的估計(jì)合約損害賠償”。
三巽控股延期交房的投訴情況仍在發(fā)生。今年4月26日有網(wǎng)友在領(lǐng)導(dǎo)留言板對(duì)三巽控股旗下項(xiàng)目延期交房的投訴。根據(jù)投訴信息顯示，“2017年11月9日購(gòu)買(mǎi)三巽公園墅的房子，合同約定2019年12月31日交房。實(shí)際交房時(shí)間為2020年12月11日。延期將近一年。三巽公司不按合同賠違約金。”
此外，三巽控股旗下房屋質(zhì)量也遭遇投訴。有網(wǎng)友在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)的三巽英倫華帝新房漏水嚴(yán)重。
事實(shí)上，在以往快速擴(kuò)張過(guò)程中，三巽控股出現(xiàn)了不少質(zhì)量問(wèn)題。三巽控股曾在招股書(shū)中表示，2018年公司產(chǎn)生了320萬(wàn)元的賠款，主要是對(duì)滁州嘉瑞及滁州項(xiàng)目的頂樓漏水而支付的一次性賠償。
《投資者網(wǎng)》翻閱企查查發(fā)現(xiàn)，三巽控股的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)有166條，其涉及企業(yè)主要是滁州三巽置業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“滁州三巽”)，該公司正是三巽控股物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的中央管理平臺(tái)。
企查查信息顯示，滁州三巽166條自身風(fēng)險(xiǎn)中，基本都與訴訟糾紛有關(guān)，其中涉及建筑工程施工合同、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、不當(dāng)?shù)美?、借款合同等多個(gè)方面。
此外，三巽控股旗下公司安徽宿州三巽置業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“宿州三巽置業(yè)”)還發(fā)生墜亡事故。根據(jù)2020年公布的安徽宿州三巽置業(yè)墜亡事故調(diào)查報(bào)告，2019年10月，宿州三巽置業(yè)為樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)做宣傳活動(dòng)，有一員工墜落死亡。報(bào)告指出，宿州三巽置業(yè)對(duì)項(xiàng)目承包單位安全生產(chǎn)工作監(jiān)督管理不到位。
在業(yè)績(jī)失速和IPO沖刺多次未果的雙重壓力下，至今仍?huà)暝谏鲜新飞系娜憧毓桑奥坊蛟S依舊坎坷。
