首批公募REITs上市不久，制度層面又迎來重大進展。
近日，發(fā)改委公布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(發(fā)改投資[2021]958號，下稱“958號文”)，就試點區(qū)域、基礎資產范圍、募集資金用途要求等方面進一步提出指導意見，市場有望迎來更多的公募REITs產品。
公募REITs試點迎來新要求項目挖掘難度未減
“958號文”對公募REITs試點區(qū)域、基礎資產范圍、募集資金用途、資產質量試點區(qū)域、強化擴募、調整中介機構準入條件等16個方面提出了新的要求。
華安基金表示，“958號文”主要影響體現在4個大的方面：一是區(qū)域擴大，項目試點區(qū)域擴大至全國，符合條件的項目均可申報;二是新增能源基礎設施、保障性租賃住房、水利設施、自然文化遺產、國家AAAAA級旅游景區(qū)等試點;三是進一步提高了首發(fā)規(guī)模的要求(10億元)，對原始權益人擴募能力進行量化要求(20億元)，鼓勵資產儲備豐富的發(fā)起人以體量較大的優(yōu)質資產發(fā)行公募REITs;四是將凈回收資金用于新建項目的比例提高到90%。
南方基金基礎設施基金投資管理部把新要求概括為“一松”“一緊”。“一松”指資產類別上有所放松;“一緊”指原則上首發(fā)不低于10億，可擴募資產不低于首發(fā)的2倍，提高了首發(fā)門檻，對于原始權益人資質的要求更高了。
博時招商蛇口REITs基金經理胡海濱稱，公募REITs試點范圍的擴大對各市場參與主體具有重要意義。對于原始權益人來說，各個地區(qū)、持有不同基礎資產的原始權益人只要資產符合試點要求均可以申報REITs，不再局限于某些重點區(qū)域或某幾類資產;對投資人來說，符合公募REITs試點階段的基礎設施資產規(guī)模進一步增加，有利于公募REITs市場快速擴容，有利于公募基金尋找到更多的優(yōu)質資產提供給市場，進而擴大公募基金規(guī)模。
盡管公募REITs所涉及的基礎資產范圍擴寬，但在標準嚴格、高度競爭的業(yè)態(tài)中，項目挖掘難度并沒有明顯下降。
海富通基金REITs業(yè)務部總監(jiān)李曉飛認為，首批試點項目成功發(fā)行，平穩(wěn)運行，很多企業(yè)對公募基礎設施REITs的態(tài)度也從觀望轉向積極探索，基金公司尋找項目的難度有所下降。但各家基金公司之間的競爭也更加激烈。在新增的試點行業(yè)中，基金管理人會優(yōu)先選取市場空間大、現金流穩(wěn)定性比較好的行業(yè)。
新華基金指出，公募REITs試點范圍放開后，理論上難度會有所降低，但能否挖掘出好項目，還要看審核機構對“有代表性”的理解和定義。目前基金管理人挖掘項目難度仍然很大。原始權益人的態(tài)度也非常重要，對產品認知不足的原始權益人，會認為發(fā)行REITs就是出售資產，或者將公募REITs理解為融資產品的，積極性相對不足。
戰(zhàn)略上積極尋找項目
隨著首批公募REITs的成功發(fā)行及平穩(wěn)上市，市場對更多產品充滿期待。
招商基金副總經理歐志明表示，“958號文”推出，公募REITs將加強對于項目儲備的管理，各地更多符合條件的項目納入試點項目庫。未來公募REITs的發(fā)行有望達到常態(tài)化、規(guī)范化、市場化。
“業(yè)內正在籌備下一批項目，儲備項目包括倉儲資產、產業(yè)園、數據中心、特許經營權等多種類型，多位于京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區(qū)等公募REITs試點重點支持區(qū)域。”一位業(yè)內人士表示，第二批項目還沒有明確的時間表，但產品的推出是可以預見的。首批試點項目的申報得到了市場的廣泛響應，各省申報了大量優(yōu)質項目，相信后續(xù)優(yōu)質項目進度會及時跟上。
不少基金公司在積極行動。南方基金基礎設施基金投資管理部也表示將積極參與，盡早將項目推向市場。在人員配置方面，與南方資本母子公司充分聯動，在項目管理方面，配備了具有資深經驗的人員把控項目風險。
李曉飛表示，目前申報的試點項目正在按照監(jiān)管要求加緊推進相關材料的補充，同時在多個領域均有一定項目儲備，根據“958號文”新增范圍和行業(yè)進行項目儲備。在戰(zhàn)略發(fā)展和人員配置上，設置了獨立的REITs業(yè)務部，成員均來自大型券商、資管、產業(yè)投資機構。
胡海濱介紹，博時基金成立了專門的REITs部門和專項REITs投委會，建立了與博時資本母子公司一體化的基金治理架構。博時基金從投研體系到銷售體系均已動員起來，采取“三拓展”策略，對央企、地方國企、優(yōu)質民企建立專門的項目承攬及跟蹤機制。
華安基金表示，公司高度重視公募REITs業(yè)務，積極推動與其他業(yè)務伙伴的合作，開展對后續(xù)儲備項目的推進及盡調。儲備項目已陸續(xù)上報國家或屬地發(fā)改委基礎設施基金項目庫。“基金管理人能否行穩(wěn)致遠，取決于對各類型不動產和產業(yè)的理解深度，以及是否能和資產持有人及原始權益人深度合作。”(中國基金報記者 方麗 陸慧婧)
