暫時掉隊(duì)后，招商蛇口重回行業(yè)前十。
6月30日，招商蛇口(001979.SZ)發(fā)布半年報(bào)業(yè)績預(yù)告，公司預(yù)計(jì)2021年1-6月業(yè)績大幅上升，歸屬于上市公司股東的凈利潤為37.00億至47.00億元，凈利潤同比增長305.04%至414.51%。
招商蛇口表示，凈利潤增長主要系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)同比大幅增長;同時，以公司旗下萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REITs(基金代碼“180101”)作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一成功上市，貢獻(xiàn)報(bào)告期凈利潤約14億元。
在今年3月的業(yè)績發(fā)布會上，招商蛇口宣布2020年簽約銷售金額2776億元、同比增長25.91%，完成2500億元銷售目標(biāo)的111%。同時，將2021年的銷售目標(biāo)定為3300億元，對此，管理層表示“很有機(jī)會完成”。
財(cái)務(wù)方面，招商蛇口“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，為綠檔房企。2020年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債，率為58.54%，凈負(fù)債率為28.81%，現(xiàn)金短債比為1.23，均符合“三道紅線”要求。招商蛇口在融資方面，也擁有極大的成本優(yōu)勢。4月26日發(fā)行一筆短期融資券，票面利率僅為2.75%，較今年一季度發(fā)行的兩筆短期融資券的3.10%和2.90%票面利率，利率水平進(jìn)一步下行。
業(yè)績快速增長毛利率較高
2020年，招商蛇口銷售金額為2776億元，同比增長25.91%。這一成績，也讓招商蛇口重新回到了行業(yè)前十。此前的業(yè)績發(fā)布會上，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰說，希望公司穩(wěn)定在前10強(qiáng)，排名能逐步地提升，目標(biāo)是維持每年雙數(shù)增長。
此外，在整個行業(yè)面臨盈利下行的前提下，招商蛇口仍將毛利率保持在較高水平。據(jù)2021年一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口毛利率為26.30%，較去年同期的25.59%提升了0.71個百分點(diǎn)。此外，凈利率為8.18%，較去年同期的5.64%提升了2.54個百分點(diǎn)。毛利率和凈利率均出現(xiàn)見底回升態(tài)勢。
值得一提的是，2020年該公司計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備約25.3億元，涉及北京、佛山、重慶、珠海、鄭州、合肥、濟(jì)南、肇慶等地項(xiàng)目。蔣鐵峰曾坦承，計(jì)提減值準(zhǔn)備的主要是2016年、2017年限價政策下拿的高價地。
6月30日，招商蛇口披露2021年半年度業(yè)績預(yù)增公告。2021年上半年，招商蛇口歸屬于上市公司股東的凈利潤37億元-47億元，較上年同期增長305.04%-414.51%;基本每股收益盈利0.40元/股-0.53元/股，上年同期盈利0.05元/股。
招商蛇口表示，本報(bào)告期凈利潤大幅增長，主要系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)同比大幅增長;以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS之一成功上市，貢獻(xiàn)報(bào)告期歸屬于上市公司股東的凈利潤約14億元。
業(yè)績增長還依靠于公司充足的土儲。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-6月，招商蛇口拿地金額達(dá)671億，排名第6，相比去年同期的344億元，增長了95%;全口徑新增貨值1887億元，權(quán)益新增貨值1153億元。
轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)公募REITs成功上市
為招商蛇口上半年帶來14億元凈利潤的公募REITs就在6月中正式上市。6月21日，首批公募9支基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金上市交易，標(biāo)志著我國公募REITs的發(fā)展進(jìn)入新階段。
在這其中，“博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目之一、粵港澳大灣區(qū)惟一一單產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs項(xiàng)目，其在認(rèn)購時就獲得市場追捧。最終，該項(xiàng)目整體溢價率超過80%，發(fā)行規(guī)模達(dá)20.79億元。
這并非招商蛇口首次涉足基金領(lǐng)域，2019年12月10日，招商房托在港交所上市，作為央企發(fā)行的首只信托基金，以及繼越秀房托后，香港市場再次公開發(fā)行的REITs產(chǎn)品，招商房托的上市引起市場高度關(guān)注。
招商蛇口公募REITs獲批離不開政策利好。去年4月，中國證監(jiān)會等相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布關(guān)于公募REITs試點(diǎn)工作的通知，標(biāo)志著中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。5月17日，滬深交易所首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲證監(jiān)會注冊，該批項(xiàng)目估值規(guī)模約315億元，業(yè)內(nèi)人士稱我國公募REITs市場潛在規(guī)模在萬億元級別以上。
此外，公募REITs對于招商蛇口的意義在于，一方面公司可以盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，增強(qiáng)現(xiàn)金流;另一方面，利于公司向“輕資產(chǎn)”模式的轉(zhuǎn)型。
近年，招商蛇口開始謀求“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，但結(jié)果并不如意。以郵輪產(chǎn)業(yè)為例，近兩年?duì)I收與毛利率均在下滑，從營收來看，由2019年的6.42億元逐步下降至2020年的1.33億元;從毛利率來看，2020年的毛利率已轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，為-17.4%。面對業(yè)績下滑、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型不順暢等種種問題的招商蛇口，正在尋求多種途徑盤活資產(chǎn)。
園區(qū)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營也已成為招商蛇口成長最為迅速的業(yè)務(wù)。2017年以來，園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營年?duì)I收以復(fù)合增速超過69%的速度，從不足60億元增長至2020年的282.3億元。今年3月份的業(yè)績會上，招商蛇口就將集中商業(yè)作為重點(diǎn)發(fā)展方向，并定下至2025年末實(shí)現(xiàn)購物中心100個、持有營收100億元的“雙百計(jì)劃”目標(biāo)。
