在物業(yè)管理行業(yè)，商辦物業(yè)是一個特別的存在，容量大，但門檻高。并且，它不適用于用“儲備面積越大的企業(yè)得到的資本市場估值越高”的一般邏輯來評價它的價值。如今，因為其服務(wù)業(yè)態(tài)的專業(yè)性和服務(wù)領(lǐng)域的高成長性，已越發(fā)成為深耕住宅市場的物業(yè)企業(yè)們眼中的“藍(lán)海”。
商辦物業(yè)如何讓有限的空間擁有更多的價值?新“入海”者不停摸索，商辦物業(yè)“海域”的“原住民”又有何經(jīng)驗可供借鑒?
市場
商業(yè)地產(chǎn)存量時代商辦物業(yè)成為新“藍(lán)海”
商辦物業(yè)近來有多火?
中指數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)有八成以上進(jìn)入了商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，七成以上在辦公物業(yè)領(lǐng)域有所布局。保利、雅生活等原先緊盯住宅業(yè)態(tài)的品牌物企通過招投標(biāo)、收并購和合作等方式，切入商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和交通樞紐等細(xì)分賽道，同時，積極承接政府機(jī)構(gòu)、國有企業(yè)、事業(yè)單位等相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)企業(yè)們不斷延伸觸角，向著“全方位、多業(yè)態(tài)”的復(fù)合大盤物業(yè)服務(wù)企業(yè)大步邁進(jìn)。
此外，原先布局這一賽道的企業(yè)也被資本看好，Wind數(shù)據(jù)顯示，僅2021年4月，卓越商企服務(wù)股價漲幅就達(dá)22.21%、星盛商業(yè)漲22.21%、寶龍商業(yè)漲18.44%。
商辦物業(yè)為啥成為新“藍(lán)海”，還讓資本紛紛看好?這或許與商辦物業(yè)板塊的高毛利率有關(guān)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年商辦物業(yè)管理收入占比100%的星盛商業(yè)毛利率高達(dá)56.3%，但與此同時，上市物企平均毛利率大約29%。
進(jìn)一步，以市盈率高達(dá)99.82%的華潤萬象生活為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年上半年，華潤萬象生活提供物業(yè)管理服務(wù)總建筑面積約1.07億平方米，其中，住宅物業(yè)的建筑面積達(dá)94.46%，商辦物業(yè)的建筑面積僅占8.53%。但利潤方面，在2020年，住宅物業(yè)毛利潤6.17億元，年增長46.9%，綜合毛利率15.9%，比2019年提升了3.8%;商辦物業(yè)服務(wù)板塊毛利潤12.1億元，年增長131.7%，毛利率提升20個百分點至41.8%，商辦物業(yè)板塊顯然是其增收、盈利的重要動力。
但值得注意的是，在房產(chǎn)政策以及行業(yè)融資環(huán)境收緊的大背景下，中國房地產(chǎn)開發(fā)商正在換擋變速，重點城市商業(yè)地產(chǎn)的稀缺性越來越強(qiáng)。
拿寫字樓來說，據(jù)新華網(wǎng)報道，世邦魏理仕4月29日發(fā)布的《2021年第一季度鄭州房地產(chǎn)市場回顧與展望》中提到，2021年第一季度，鄭州寫字樓市場無新增供應(yīng)入市，但據(jù)該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，隨著疫情的穩(wěn)定和租賃活動的展開，今年一季度鄭州市新增寫字樓需求14.7萬平方米，是2020年第四季度的3倍左右。
入局“玩家”越來越多，如何能讓有限的土地產(chǎn)生更大的價值，成為他們必須思考的課題。物業(yè)，順理成章成為突破口。
樣本
高門檻的商辦物業(yè)，“原住民”有何經(jīng)驗?
平均達(dá)九成以上的出租率
商辦物業(yè)成為“刺激戰(zhàn)場”，但其在運營管理上比普通住宅物業(yè)更加復(fù)雜，進(jìn)入門檻更高，對于新入局的企業(yè)來說，轉(zhuǎn)換思路是一門重要的課程。已經(jīng)深耕商辦物業(yè)賽道多年的“原住民”企業(yè)是怎么做的，能給其他企業(yè)以何種啟發(fā)?
河南商報記者發(fā)現(xiàn)，中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的“2021中國辦公物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)”中，有一家企業(yè)是河南土生土長的企業(yè)——楷林商務(wù)服務(wù)集團(tuán)(原“楷林物業(yè)”，簡稱“楷林商服”)。
據(jù)了解，楷林商服成立于2006年，是楷林控股置業(yè)、運營和物業(yè)管理三大板塊之一。楷林瞅準(zhǔn)的正是商辦物業(yè)賽道，且已經(jīng)在賽道里“扎猛子”10余年。從2016年開始，楷林物業(yè)從鄭州走向全國，陸續(xù)入駐北京、天津、上海、長沙、西安、武漢、重慶、蘇州、濟(jì)南等城市，管理面積增長近30倍。
CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，鄭州寫字樓空置率在15%左右?？稚谭放平?jīng)理范丹介紹，楷林的出租率均在90%以上，高的能達(dá)95%以上。
實訓(xùn)基地+科技手段管理
中國指數(shù)研究院河南分公司市場部經(jīng)理夏林告訴河南商報記者，商辦物業(yè)較住宅物業(yè)準(zhǔn)入門檻高，其中一個很重要的原因就是商辦物業(yè)涉及對設(shè)備的工程管理，“需要有專業(yè)資質(zhì)的人員對此進(jìn)行維護(hù)。”
河南商報記者了解到，楷林投資2500萬元打造了一個總面積將近3000平方米的實訓(xùn)基地，設(shè)置保潔、工程、秩序、客服四大實景培訓(xùn)室，從中央空調(diào)清洗維修的工程人員到熟悉不同材質(zhì)地板清潔劑的保潔以及懂紅酒懂茶藝的會務(wù)禮儀，都必須“持證上崗”。
專業(yè)的服務(wù)能保證寫字樓項目精細(xì)化管理運營，同時也是激活寫字樓存量資源、讓有限的土地產(chǎn)生更大價值的基礎(chǔ)。
此外，寫字樓物業(yè)服務(wù)一直有一個繞不開的難題，就是隨著設(shè)備老化，運維難度和成本都會增大，客戶體驗也會打折。在提升寫字樓長遠(yuǎn)價值方面，楷林是怎么探索的?
河南商報記者了解到，楷林商服從寫字樓項目規(guī)劃設(shè)計的圖紙階段就悄然介入，提供關(guān)于功能性區(qū)域及經(jīng)營類硬件、景觀交通流線等規(guī)劃的建議，通過科技手段升級管理方案。
在楷林中心，河南商報記者看到，所有的設(shè)備設(shè)施上都貼有自己的“專屬身份證”，工程人員通過掃碼就能查閱其維修保養(yǎng)信息，每一個系統(tǒng)都有相應(yīng)的周期性維保方案，這樣一來，能夠從根本上最大限度延長設(shè)備的運行壽命;來訪客戶通過一次人臉識別即可以在來訪區(qū)間順利通行，服務(wù)接待效率控制在3秒之內(nèi);智能停車、智能接單報修等全部接入智慧系統(tǒng)，智慧樓宇體系惠及所有業(yè)主;通過設(shè)備智能化升級，隨著室外溫濕度的變化，空調(diào)可以適配相應(yīng)的模式，達(dá)到節(jié)能降耗的目的……
觀點
商辦物業(yè)的未來會如何?
楷林商服董事兼總裁李亞麗認(rèn)為，商辦物業(yè)企業(yè)未來可能就是一個大的社交平臺，“這種社交平臺實際上是企業(yè)和企業(yè)資源對接的平臺。我們在寫字樓里打造一個又一個獨立的溝通場景，律師在談?wù)摪缸樱y行在談?wù)撊谫Y，建筑公司做設(shè)計……一個又一個的場景又可以再打通，同樓宇或者同是楷林的客戶，企業(yè)與企業(yè)之間可以進(jìn)行資源對接。”
李亞麗認(rèn)為，商辦物業(yè)和住宅物業(yè)最大的不同就是，它的好壞事關(guān)企業(yè)的經(jīng)營。因此，業(yè)主方會對物業(yè)企業(yè)所能搭建的平臺和鏈接的資源有更多的期許。
在她看來，疫情賦予了這個行業(yè)一個新的發(fā)展機(jī)遇，物業(yè)企業(yè)從普通的服務(wù)企業(yè)變成了重大公共衛(wèi)生事件的社會治理基層單位。“物業(yè)無邊界了，你想守著邊界，不一定能守得住，也沒必要去守。”李亞麗說，“面對這種比較大的變革期，可以預(yù)見，未來幾年的行業(yè)集中度會更高，龍頭企業(yè)凸顯，TOP10企業(yè)市場占有量可能會達(dá)到70%，其余的企業(yè)可能會成為物業(yè)條線上的一個環(huán)節(jié)的專業(yè)服務(wù)商。”
除此之外，李亞麗提到，“除了辦公生活，物業(yè)企業(yè)還要保障好這個生態(tài)中的一日三餐，保障好人體本身的訴求，包括對精神文化的需求——例如深受業(yè)主們喜愛的‘下班別走’系列活動，下班后一起參加電影沙龍，或者聽一堂法律知識分享課，也是對寫字樓生態(tài)的軟性優(yōu)化。”(河南商報記者郝瑞鈴文/圖)
