2019年8月，深圳投資客肖鋒以單價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米、總價(jià)約240萬(wàn)元買(mǎi)下東莞松山湖片區(qū)某新盤(pán)。彼時(shí)，東莞購(gòu)買(mǎi)新房需要連續(xù)繳納1年社保，但只要買(mǎi)家想買(mǎi)，售樓處銷(xiāo)售人員和中介都可以“幫忙操作”解決名額問(wèn)題。
過(guò)去一年，東莞房?jī)r(jià)直線上漲，松山湖片區(qū)漲幅最快。肖鋒購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)，如今單價(jià)已經(jīng)漲到4.2萬(wàn)/平方米，總價(jià)漲至430萬(wàn)元。不到2年時(shí)間，漲幅達(dá)80%。
深圳投資客通過(guò)擦邊球打法曲線買(mǎi)入東莞的套路，已被重重圍堵。今年3月，東莞住建局出臺(tái)多個(gè)政策打擊投機(jī)炒房行為，包括提高首付、堵假離婚、延長(zhǎng)社保、限制新房?jī)r(jià)格漲幅等。
調(diào)控加碼，投資客擠進(jìn)東莞樓市的通道逐漸收緊。深圳客匆忙退場(chǎng)后，東莞樓市成色幾何?
半年三度調(diào)控
“來(lái)了就是臨深人。”
由于深圳房?jī)r(jià)高企，越來(lái)越多的買(mǎi)家外溢到東莞、惠州臨深片區(qū)，過(guò)上雙城生活。作為深圳的后花園，東莞因地緣優(yōu)勢(shì)成為外地投資客最青睞的城市。貝殼研究院最新發(fā)布的城市移民指數(shù)研究報(bào)告顯示，22個(gè)重點(diǎn)城市中有7個(gè)城市的省外客戶(hù)占比超過(guò)一半。其中，東莞購(gòu)房群體中，省外客戶(hù)占比也達(dá)到71.4%，位居第二。
房?jī)r(jià)上漲的接力棒也由深圳傳至東莞，頻頻刷新歷史記錄。
貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年?yáng)|莞新房共成交9.87萬(wàn)套左右，其中住宅6.47萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)33.6%，成交套數(shù)為近四年新高;二手房成交突破4萬(wàn)套，成交量三年新高，成交均價(jià)達(dá)2萬(wàn)元/平方米以上。諸葛找房發(fā)布的《2021年3月百城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)及同環(huán)比情況》顯示，東莞3月份二手房?jī)r(jià)格同比漲幅13.35%，排在100城的第二位，僅低于浙江嘉興。
樓市火熱勢(shì)態(tài)受到相關(guān)部門(mén)的重視，此后東莞被住建局約談。
繼今年一季度東莞迎來(lái)最嚴(yán)政策“莞六條”之后，4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將東莞市列入房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單;4月29日東莞樓市再迎新房銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)未售出的新建商品住房上調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格的間隔時(shí)間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書(shū))后半年延長(zhǎng)至一年，漲幅不超過(guò)3%(含本數(shù))。
這意味著，住建局為新房?jī)r(jià)格設(shè)置“漲停板”，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)騰訊房產(chǎn)表示，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲勢(shì)頭時(shí)，可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，根據(jù)區(qū)域房?jī)r(jià)水平、供需情況等，設(shè)置“差別化”價(jià)格調(diào)整幅度，切實(shí)保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)可控。住建部門(mén)將根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況、調(diào)控壓力等，隨時(shí)調(diào)整價(jià)格限制的措施。
新政的效果立竿見(jiàn)影。金融端及行政調(diào)控疊加收緊，東莞樓市熱度高位回落。
合富大數(shù)據(jù)顯示，4月東莞二手房網(wǎng)簽面積約19萬(wàn)平方米，約1773套，同比減少39%。均價(jià)約17278元/平方米，環(huán)比下降3.6%?？傮w而言，4月二手房成交低迷，遠(yuǎn)低于去年同期和前年同期。5月1-5日，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽量?jī)H50套，同比暴跌83%，創(chuàng)歷史同期最低。
房企拿地?zé)崆槲赐?/p>
在深圳，無(wú)論是購(gòu)房者亦或是開(kāi)發(fā)商，骨子里都有濃厚的“東莞情節(jié)”。最嚴(yán)調(diào)控政策將不少深圳投資客擋在門(mén)外，卻無(wú)法阻擋深圳房企進(jìn)入東莞的熱情。
今年?yáng)|莞土拍市場(chǎng)，頻現(xiàn)深圳房企的身影。2021年首宗土拍麻涌地塊提前一晚總價(jià)封頂，最終被深圳南山地產(chǎn)以總價(jià)11.8億元拿下溢價(jià)率為41.7%;1月22日，鳳崗地塊由招商拿下，溢價(jià)率為78%;2月3日，萬(wàn)科拿下松山湖地塊，可售樓面價(jià)為25800元/平方米。3月12日，中海經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)35.97億元競(jìng)得東莞大朗一塊商住用地。
為什么深圳房企對(duì)東莞有著迷之熱情?對(duì)此，一名深圳本地房企投拓人士對(duì)騰訊房產(chǎn)表示，東莞本身是粵港澳大灣區(qū)的核心城市，交通、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)都很好。即使拋開(kāi)深圳的因素單獨(dú)看，東莞本身也十分值得投資。其次，東莞人口凈流入量大，購(gòu)房需求旺盛，后續(xù)銷(xiāo)售通道順暢。
“當(dāng)然，最直觀的原因是深圳拿地太難了，地也太少了，所以大家都來(lái)東莞了。”該人士補(bǔ)充道。
房企重金圍獵，將東莞炒得火熱。今年以來(lái)，東莞多宗地塊以最高限價(jià)成交?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年?yáng)|莞高溢價(jià)地塊頻出，多幅地塊以最高限價(jià)成交，平均土拍溢價(jià)率為28%，遙遙領(lǐng)先其他城市。2020年，東莞市成功出讓43宗土地，累計(jì)成交金額為622.7億元，相比2019年的373.7億元，漲幅為66.63%，創(chuàng)十年來(lái)新高。
“面包貴過(guò)面粉”，土地市場(chǎng)的熱度是否會(huì)傳導(dǎo)至交易市場(chǎng)，帶來(lái)新一輪房?jī)r(jià)上漲?
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，自2016年起東莞共出臺(tái)7次抑制房?jī)r(jià)政策，“429新政”中規(guī)定的調(diào)價(jià)3%以?xún)?nèi)的規(guī)定內(nèi)容最為詳盡，力度最強(qiáng)低。3%的房?jī)r(jià)漲幅低近期價(jià)格漲幅，預(yù)計(jì)未來(lái)東莞商品住宅成交均價(jià)將走穩(wěn)，價(jià)格上漲預(yù)期下降，短期內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅回調(diào)。
合富研究院則認(rèn)為，2.27“莞六條”后，3月份市場(chǎng)供求呈現(xiàn)放緩。4月金融政策大幅收緊，需求端受到大幅壓制，導(dǎo)致供應(yīng)與成交均表現(xiàn)低迷。相比去年第四季度及今年春節(jié)前，東莞樓市供求呈現(xiàn)“斷崖式”下滑。在高壓政策下，整體均價(jià)漲幅得到大幅收窄。受需求受壓影響，供應(yīng)放緩，供求矛盾進(jìn)一步尖銳，庫(kù)存量持續(xù)創(chuàng)新低，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍然較強(qiáng)。
