靠規(guī)模增厚凈利潤的操作似乎沒那么有效了，守住25%的毛利率紅線也不再是易事。即便是頭部房企，也面臨著毛利率下降的壓力，不少房企正在進一步遭遇盈利能力的“滑鐵盧”。
《證券日報》記者根據(jù)WinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，2021年一季度，剔除數(shù)據(jù)不全企業(yè)，A股124家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤合計為195億元，同比下降16%。另據(jù)《證券日報》記者整理的近10年數(shù)據(jù)顯示，這124家房企的一季度盈利峰值出現(xiàn)在2019年，彼時其歸母凈利潤合計為384.5億元。也就是說，今年一季度，A股上市房企比2年前出現(xiàn)峰值時少賺了約190億元;平均每家公司的歸母凈利潤也降至1.6億元，比2年前低了一半。
“房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率下降，利潤回歸到正常水平是一個趨勢。此前，房地產(chǎn)行業(yè)通過土地升值房價上漲，來收獲較高的利潤率，而目前由于土地價格較高，房價調(diào)控限制等原因，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降。”在2020年業(yè)績說明會上，朗詩地產(chǎn)董事會主席兼執(zhí)行董事田明向《證券日報》等媒體表示，這對房企的要求越來越高，不能有軟肋和短板，任何一個環(huán)節(jié)控制不好都會導(dǎo)致毛利率受到影響。另外，他強調(diào)，土地紅利已經(jīng)沒有了，容錯空間越來越小，企業(yè)需要依靠精細化管理提升利潤率，例如在內(nèi)部縮減成本等。
毛利率下滑成趨勢？
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營層面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他一些費用，其中土地成本占比較高，因此銷售單價的高低幾乎決定了一家房企的利潤空間?！蹲C券日報》記者與多家房企高管交流后獲悉，一般大型房企都將“毛利率達到25%、凈利潤率超過10%”視為紅線，若在拿地測算中達不到這一水平線，則會考慮放棄競拍。
根據(jù)A股房企2021年一季度的表現(xiàn)，分層級來看，在124家上市房企中，銷售毛利率超過25%的有71家，占比57%，2020年則為85家，占比69%;超過30%的有57家，占比46%，2020年則為67家，占比54%;超過40%的有31家，占比25%，2020年則為30家，占比24%;在10%-25%區(qū)間的有39家，占比31%，2020年為28家，占比23%。
不難看出，以往躋身高毛利率水平梯隊的成員正在降檔。“主要受土地成本提高影響，前期高地價項目進入結(jié)轉(zhuǎn)期，推高了營業(yè)成本，導(dǎo)致盈利空間進一步受到擠壓。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，同時，“房住不炒”政策持續(xù)，一線、二線熱點城市限價政策抑制了溢價，企業(yè)盈利空間受到限制。此外，受新冠肺炎疫情和宏觀經(jīng)濟影響，所持物業(yè)的收入和凈利潤表現(xiàn)仍待恢復(fù)。
同策研究院資深分析師肖云祥亦有類似看法。他向《證券日報》記者表示，毛利率下行是多方因素造成的，房企目前結(jié)轉(zhuǎn)的項目，大多是在一兩年前拿的地，拿地成本較高;同時，近年來房企融資成本進一步提升;各主要城市執(zhí)行嚴格的限價措施，自然導(dǎo)致房企盈利能力下滑。
“行業(yè)毛利率下滑趨勢短期仍會持續(xù)。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，一方面上述高溢價土地尚未全部完成結(jié)轉(zhuǎn);另一方面，從目前集中供地的實際情況看，在土地溢價率下降的同時，其他配建需求不斷增加，房企短期的土地、建設(shè)成本并未大幅降低。整體上看，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平短期保持下滑，中期小幅回升，長期穩(wěn)定在中等水平。
房企需避免沖動拿地
“要改變思想認識，行業(yè)利潤率走低是大趨勢，土地紅利時代早過去了。”某頭部房企掌舵人向《證券日報》記者直言，不要想著賺“大錢”，要學(xué)會省“小錢”賺“小錢”。
事實上，近期多家房企的高管在與《證券日報》記者溝通時表示，相比過去粗放型的管理，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)整體精細化程度在提高。比如，過去對于樣板間成本控制并不嚴格，一旦老板看了說不滿意，立刻拆了重新裝修，但現(xiàn)在每筆支出費用都要報批后嚴格落實，也就是基本上很多房企都實施了全面預(yù)算管理制度，以管控成本支出，節(jié)省每一筆“小錢”。
當然，開發(fā)商最大的成本支出依舊是拿地。要想緩解毛利率水平不斷下滑的情況，首先要“理性拿地，加強城市研判精準性，精準投資保證盈利空間。”劉水向《證券日報》記者表示，更要優(yōu)化產(chǎn)品，贏得口碑與市場。另外，要進行數(shù)字化賦能管理，從各角度優(yōu)化內(nèi)部管理，實現(xiàn)高效運轉(zhuǎn)和成本控制。
在潘浩看來，行業(yè)已經(jīng)進入管理紅利時代，成本管控能力將是對房企盈利能力的較大考驗，包含土地成本、建設(shè)成本以及融資成本等，一些擅長高舉高打的房企將面臨更艱巨的挑戰(zhàn)。
“不要沖動拿地，要降低拿地成本;拓寬融資渠道和方式，通過多元、創(chuàng)新的融資手段，降低融資成本;提高自身運營效率，未來高周轉(zhuǎn)對于大多數(shù)房企而言應(yīng)該是標配。”肖云祥向《證券日報》記者直言，同時，房企需要開展多元化經(jīng)營，轉(zhuǎn)型盈利能力強的多元化業(yè)務(wù)，本身可以獲得更高的投資回報;另外，產(chǎn)業(yè)能力的優(yōu)勢也可為降低拿地成本產(chǎn)生正向影響。
“目前位居第一梯隊的房企具有較大規(guī)模優(yōu)勢，且多數(shù)保持穩(wěn)定增長的趨勢，行業(yè)集中度加劇趨勢將長期保持，梯隊之間的內(nèi)部波動會有，但跨梯隊的躍進則不易在頭部梯隊出現(xiàn)。”潘浩認為。
“城市布局合理、產(chǎn)品與城市匹配度高、運營能力強、擁有多元拿地和融資優(yōu)勢的企業(yè)，盈利空間更加充足。”劉水向《證券日報》記者表示，長期來看，房地產(chǎn)長效機制建立，房企毛利改善空間有限，但受運營能力、融資能力、品牌影響力等因素影響，行業(yè)毛利率表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性變化。
