自今年開始的集中供地潮，引發(fā)房企在土拍市場瘋搶，融創(chuàng)中國(29.35,-0.65,-2.17%)以高溢價大殺四方。在上周杭州集中供地現(xiàn)場，公司豪擲127億元斬獲4宗土地。它究竟是在解決土地儲備焦慮，還是再度撐大規(guī)模?
所有人看到的是，融創(chuàng)中國的野心并沒有放下，仍然踩著高蹺在跳舞。
瘋狂搶地
融創(chuàng)又雙叒叕來了。
繼在重慶撒下近76億元獲5宗土地后，融創(chuàng)中國(01918.HK)上周在杭州集中供地中鏖戰(zhàn)群雄，以124億元獲4宗土地。5月10日，融創(chuàng)中國在北京以26.83億元競得北京金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊，樓面價約5.3萬元/平方米。
在今年開始的熱點城市集中供地熱潮里，融創(chuàng)中國是一支勁旅，從新疆到重慶，再到廣州、無錫等城市，公司一路風馳電擎，甚為吸睛。
這和孫宏斌在3月中旬舉行的2020年業(yè)績發(fā)布會上表現(xiàn)截然相反。彼時，他在會上大談要擁抱監(jiān)管，怎么下臺沒幾天就性情大變?
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，融創(chuàng)中國在4月份合計斬獲21宗土地，權(quán)益拿地總價245.92億元。
如果把時間拉長，自今年1月開始，公司在全國各地出擊令人應(yīng)接不暇。不僅在一二線城市四處拼殺，連三四線城市也不放過，頻頻拿下地王項目。今年以來，公司拿地溢價最高的是蕪湖2103號地塊，溢價率高達169.44%。
3月底，融創(chuàng)在江蘇淮安市以溢價99%、對價9.81億元拿下當?shù)匾蛔谕恋?，直接晉升新地王。
融創(chuàng)中國的到來，對淮安樓市影響巨大。有媒體報道稱，淮安市淮安區(qū)新區(qū)地價短短幾個月從5字頭直飆升至9字頭。僅過了幾天，公司出現(xiàn)在徐州土拍市場，10天里以高溢價率連奪兩處地王。
眾人見了融創(chuàng)中國無不瑟瑟發(fā)抖，公司4月底在無錫集中供地現(xiàn)場乘勝追擊，拿下4宗土地耗資近67億元(據(jù)新京報)。無錫網(wǎng)友驚呼：“融創(chuàng)，要不無錫都給你?”
觀點地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，自本輪集中供地以來，融創(chuàng)中國已出資439億元，獲得地塊30宗。
斑馬消費注意到，聚焦在集中供地中拿地，融創(chuàng)并非單為解決土地儲備焦慮，更多是爭奪未來話語權(quán)。
截至2020年末，公司土地儲備規(guī)模達2.58億平方米，權(quán)益土地儲備規(guī)模1.61億平方米，土地儲備貨值約3.1萬億元，位居頭部房企之首。
今年一季度，公司拿地面積547萬平方米，同比增長110%，其新增貨值為1162億元，位于行業(yè)第二。新增貨值第一名為保利發(fā)展，實現(xiàn)1301億元，華潤置地(36.65,-0.45,-1.21%)以新增貨值842億元位列第三。
業(yè)績增長靠投資?
多年來頻繁在收并購市場四處出擊，融創(chuàng)中國一直以“并購狂”的形象出現(xiàn)在世人眼簾。尤以2017年近632億元收購萬達文旅及酒店項目，在房地產(chǎn)江湖聲名遠揚。
不過，作為一家頭部房企，拉動業(yè)績增長的并非房地產(chǎn)主業(yè)，而是靠投資收益。這樣的狀況在去年更為明顯。
2020年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入2305.87億元，歸母凈利潤395.49億元，同比分別增長36.19%和51.95%。
公司歸母凈利潤達到自2010年上市以來最高值，投資收益助力頗多。
根據(jù)年報，公司去年投資收益飆升主要來自三大塊：交易性金融資產(chǎn)公允價值變動收益89億元，另外向聯(lián)營合營企業(yè)收取資金占用費44.8億元，以及處置合聯(lián)營公司、聯(lián)營公司取得的收益25.6億元。
其中，賣掉所持金科股份、持有貝殼控股股份公允價值提高影響最大。2020年4月，公司間接全資附屬企業(yè)天津聚金以對價46.99億元賣掉所持金科股份5.87萬股;公司間接全資附屬企業(yè)天津潤鼎以對價21.36億元賣掉所持金科股份2.67億股股份。截至2020年底，公司累計出售13.60億股金科股份，出售總價109.73億元。
公司在2019年“其他收入”也不少。當年，公司其他收入及收益主要包括業(yè)務(wù)合并收入46.1億元、向合營及聯(lián)營公司收取資金占用費48.4億元，以及投資物業(yè)公允值變動收益12.4億元。
從以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)來看，公司2020年為279.23億元，同比增長52.34%。2018年和2019年，分別為155.89億元、183.29億元。
在這幾年里，融創(chuàng)中國先后布局了文旅、酒店等非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這些“副業(yè)”尚在培育期，并未給公司帶來大比例的收入貢獻。去年，“副業(yè)”收入貢獻占比為5.1%。
值得注意的是，公司去年毛利率下降明顯，為20.99%，同比下降3.46個百分點。雖說公司多業(yè)務(wù)同時掘進，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)短期內(nèi)難有較大收入貢獻，在這場賭局里，融創(chuàng)中國如何持續(xù)保障業(yè)績增長?
錢從何來?
在國內(nèi)百強房企中，融創(chuàng)中國最愛買買買。盡管今年一季度拿地支出超過400億元，似乎已經(jīng)安然度過“三道紅線”。
從去年年報披露的信息來看，這種風險并未完全解除。2020年底，公司凈負債率降至96%、現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率已降到78%，仍有一項踩線。
公司的債務(wù)規(guī)模依然壓力如山。截至去年12月，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物987.11億元(包括受限制存款及現(xiàn)金339.36億元)，短期借款為916.07億元，非受限資金尚難覆蓋現(xiàn)有短期債務(wù)。另外，公司去年負債總額新增680.54億元，達到9305.75億元。去年，公司加權(quán)平均利率為8.28%，公司利息支出高達218.09億元。
隨著去年樓市政策收緊，房企向金融機構(gòu)伸手融資難上加難。
據(jù)財報數(shù)據(jù)，2020年，融創(chuàng)中國融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比下降197.21%，為-353.78億元。
2016年，像孫宏斌對外表示，要借更多、更便宜、更長的錢，以此來穿越周期?，F(xiàn)在看來這已不太容易實現(xiàn)了。
不過，融創(chuàng)中國仍以強勢收并購的形象在市場上現(xiàn)身，前有99億元收購廣西彰泰，后傳出收購藍光發(fā)展的項目。
用少量資金撬動大量資產(chǎn)仍是孫宏斌的慣用手法，從融創(chuàng)對廣西彰泰的支付款項節(jié)點來看，第二筆和第三筆均在半年報及年報之前，讓人不得不對孫宏斌的財技服氣。用首筆不到30億的資金，撬動廣西彰泰700億未售貨值，怎么看都是一筆劃算的生意。
