2020年，北京誕生了第一座“百億樓宇”——中信大廈。這是北京首個年稅收過百億元的商務樓宇。
因為建筑外形酷似古代禮器“尊”，中信大廈也被稱為“中國尊”。位于北京商務中心區(qū)的“中國尊”，自2011年9月動工起，就一直吸引著外界的目光。歷經(jīng)7年的建造，2018年10月竣工時，它一舉成為北京市最高的地標建筑。
“中國尊”占地面積1.14萬平方米，總建筑面積43.7萬平方米，其中地上35萬平方米，地下8.7萬平方米，建筑總高528米，建筑層數(shù)地上108層、地下7層，可容納1.2萬人辦公，集甲級寫字樓、會議、商業(yè)、觀光以及多種配套服務功能于一體。
根據(jù)2019年全國縣(縣級市、旗)的一般預算收入排名，全國約2000個縣(縣級市、旗)中，僅有13個縣(縣級市、旗)的財政收入超過百億元。也就是說，全國超過99%的縣一年的財政收入不及“中國尊”一年的稅收。
CBD的兩張面孔
一路高歌的不僅僅是中信大廈。
2020年，北京CBD功能區(qū)稅收過億元的樓宇超過了100座。盡管受疫情影響，但北京CBD功能區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展勢頭依舊強勁。2020年前11個月，CBD中心區(qū)稅收超過400億元，同比增長超13%;CBD功能區(qū)累計實現(xiàn)稅收超過1000億元，同比增長4.3%。2020年1月～10月，CBD功能區(qū)實現(xiàn)利潤超過2500億元，同比增長近30%。
CBD中心區(qū)是北京市規(guī)劃的區(qū)域，總計面積為7平方公里。CBD功能區(qū)是朝陽區(qū)規(guī)劃的，推行“泛CBD”的概念，以帶動周邊發(fā)展。北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊1月20日公布，2020年北京地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)比上年增長1.2%，CBD地區(qū)的經(jīng)濟表現(xiàn)遠超北京的整體水平。
值得注意的是，在CBD地區(qū)的經(jīng)濟總量如火如荼向前邁進的同時，CBD的空置率卻在悄然攀升。
早在2017年，已經(jīng)有部分科技企業(yè)因為租金太貴，相繼搬離北京CBD的寫字樓。到2020年，萊坊第二季度《北京甲級寫字樓市場報告》顯示，北京CBD功能區(qū)的平均租金環(huán)比下降4.5%，跌至每月每平方米361.6元，空置率環(huán)比上漲2個百分點，增至17.2%。
萊坊北京辦公樓服務部分析認為，CBD空置率上升的原因，一方面來自于供應端，新的寫字樓供應在短期內(nèi)有所提升;另一方面，則是近年來風頭正勁的科技創(chuàng)新型企業(yè)和CBD商業(yè)生態(tài)圈中的中小型服務類企業(yè)(包括業(yè)務鏈上的服務與生活服務)從租賃空間面積、擴租性、資源性、租金方面考慮，自發(fā)向新興商務區(qū)和具有租金優(yōu)勢的商務園區(qū)流動，需求有所減少。上述兩方面的原因，推動了北京CBD租戶結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
在空置率升高的背景下，北京CBD仍然實現(xiàn)了高質(zhì)量的經(jīng)濟發(fā)展。CBD管委會相關(guān)負責人告訴中國新聞周刊，原因在于優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，尤其是優(yōu)質(zhì)的總部企業(yè)，做出了突出的貢獻。
外資企業(yè)一直是CBD發(fā)展的主要引擎。北京CBD管委會提供給中國新聞周刊的數(shù)據(jù)顯示，2020年北京CBD引進的外資企業(yè)包括：國內(nèi)首家外商獨資的地方資產(chǎn)管理公司、全球最大的不良債權(quán)投資機構(gòu)橡樹資本在華的全資子公司——OAKTREE(北京)投資管理有限公司;國內(nèi)第三家、北京市首家獲準開業(yè)的外資保險資管公司——中信保誠資產(chǎn)管理有限公司;全球頂尖的美國新藥研發(fā)企業(yè)亞太區(qū)總部賽諾根(中國)有限公司;世界領(lǐng)先的軌道及商用車輛制動系統(tǒng)制造商德國克諾爾集團中國總部;正大集團中國區(qū)總部等正大系總部企業(yè);世界500強企業(yè)拉法基豪瑞投資有限公司等。這些企業(yè)的落戶為北京CBD的稅收增長作出了積極貢獻。
同時，2020年9月中國(北京)自由貿(mào)易試驗區(qū)成立，北京CBD納入中國(北京)自由貿(mào)易試驗區(qū)國際商務服務片區(qū)。落地CBD的開放成果包括：自貿(mào)試驗區(qū)公布后首家落戶北京的外資銀行——巴基斯坦哈比銀行北京分行;我國第二家、北京市首家個人征信公司——樸道征信有限公司;全市首批自貿(mào)區(qū)專營銀行支行——工商銀行和中國銀行國際商務服務支行。
CBD管委會統(tǒng)計，自貿(mào)區(qū)成立后的10月～12月，CBD區(qū)域新設(shè)立企業(yè)936家，同比增長45.6%，新設(shè)立外資企業(yè)76家，同比增長49%，這為CBD的發(fā)展帶來了新的活力和契機。
艾媒咨詢CEO張毅告訴中國新聞周刊，效益突出的樓宇經(jīng)濟，通常來說都體現(xiàn)為總部經(jīng)濟的形態(tài)，往往也是一座城市人才流、資金流和信息流最集中的區(qū)域。
在今年全球商務區(qū)創(chuàng)新聯(lián)合會聯(lián)合安永與城市土地學會發(fā)布的《2020全球商務區(qū)吸引力報告》中，北京CBD的排名從第9提升至第7。業(yè)內(nèi)人士預計，如果未來疫情形勢好轉(zhuǎn)，北京CBD功能區(qū)在世界范圍內(nèi)，將吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入駐，更開放、有效的經(jīng)濟發(fā)展趨勢仍將延續(xù)。
產(chǎn)業(yè)變遷的晴雨表
樓宇經(jīng)濟在中國始于上世紀90年代，這一概念和實踐最早出現(xiàn)在深圳和上海。隨后，傳到沿海的一些經(jīng)濟發(fā)達城市(比如寧波、福州、大連、天津等)，并漸漸被其他一些城市所接受。
時間來到2020年，北京CBD租戶結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，只是整個中國樓宇經(jīng)濟變遷的一個小切片。
戴德梁行大中華區(qū)的租戶研究報告中指出，中國四個一線城市的甲級寫字樓整體租金表現(xiàn)一直承壓。2020年一季度北京全市寫字樓市場租賃活動基本處于停滯狀態(tài)，企業(yè)租戶紛紛暫緩選址和擴張需求，經(jīng)濟活動的停滯使得一些資金實力較弱的企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象，給北京寫字樓市場也帶來了巨大挑戰(zhàn)。
放眼北京，在寫字樓空置率走高的趨勢中，新商圈首當其沖。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2020年四季度，北京CBD、燕莎、東二環(huán)、金融街、中關(guān)村這五大核心商圈平均空置率為10.8%，基本處于相對正常的水平。其中，中關(guān)村、金融街的空置率只有3%，甚至還處于供應偏緊區(qū)間。
相比之下，北京新興商圈的寫字樓平均空置率高達30%左右。其中，麗澤商圈2020年三季度空置率達80%，四季度雖有所下降，但也處于64%的高水平;通州商務區(qū)四季度空置率高達90%;亞奧的空置率也在22.5%的較高水平。
不同商圈的兩極分化，背后是產(chǎn)業(yè)的變遷。
首先是疫情對外資企業(yè)的承租需求影響較大。仲量聯(lián)行研究部的研究報告分析，對于寫字樓市場，控制成本是很多租戶考量的首要因素。盡管在2020年，內(nèi)外資企業(yè)均出現(xiàn)縮減辦公面積的情況，但由于外資企業(yè)面臨著與海外市場相關(guān)的較高不確定性，一些外資租戶退出北京或中國市場的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。
其次，行業(yè)之間的重新洗牌也在進行。戴德梁行的研究報告預測，盡管考慮到新冠疫情的影響、政策方向以及宏觀經(jīng)濟動態(tài)，寫字樓吸納可能還會進一步下降，但在寫字樓租賃吸納方面將存在一些亮點行業(yè)，繼續(xù)推動租賃需求。此次新冠疫情催生了一系列商業(yè)、社會和生活方式以及政府政策導向的變化。這些亮點行業(yè)都或多或少受益于這一系列改變，如金融業(yè)、醫(yī)療健康、科技、媒體、電信、快消行業(yè)、線上教育和汽車業(yè)。
以中關(guān)村寫字樓市場為例，盡管經(jīng)歷了一年的市場動蕩，中關(guān)村區(qū)域的整體狀況仍然保持了相對穩(wěn)定的發(fā)展，租金并未大幅下降，成為今年全國表現(xiàn)最為優(yōu)異的子市場之一，并躋身仲量聯(lián)行2020年全球《優(yōu)質(zhì)辦公樓租金追蹤指數(shù)》排行榜，區(qū)域內(nèi)高端辦公樓項目租金位列全球第13位。
中關(guān)村區(qū)域穩(wěn)健的市場表現(xiàn)，除了強勁的政策支持外，還要歸功于北京TMT(電信、媒體和科技)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。
仲量聯(lián)行的報告顯示，TMT行業(yè)的需求增長在一定程度上為北京全市寫字樓市場提供了緩沖，已經(jīng)成為北京市場最主要的需求來源。該行業(yè)的租賃成交面積占2020年全北京非續(xù)租類交易的1/3左右。由于中關(guān)村區(qū)域內(nèi)空置面積稀缺，快速發(fā)展的TMT行業(yè)需求外溢，影響輻射全市，有望助力整體北京辦公樓市場渡過最艱難的時期。
焦點在于盤活存量
樓宇經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整緊密相連，要了解樓宇經(jīng)濟未來如何發(fā)展，還要回到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷的規(guī)律中去探尋。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示，樓宇經(jīng)濟主要為擁有高技術(shù)含量、技術(shù)門檻、核心競爭力的企業(yè)服務，其發(fā)展主要得益于現(xiàn)代服務業(yè)，如咨詢、媒體、文化、公關(guān)等新興行業(yè)的蓬勃發(fā)展。
2013年，中國第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值首次超過第二產(chǎn)業(yè)。2014年，中國第三產(chǎn)業(yè)增加值首次超過第二產(chǎn)業(yè)。
賽迪顧問園區(qū)經(jīng)濟研究中心總經(jīng)理孫曉利告訴中國新聞周刊，美國、英國、日本等發(fā)達國家服務業(yè)比重一般在70%～80%，所以從整體的趨勢來看，未來我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整還有待進一步持續(xù)，服務業(yè)的占比仍然有擴大的空間。因此在大的方向上，樓宇經(jīng)濟的發(fā)展趨勢還會持續(xù)向好。
但其中結(jié)構(gòu)性的問題也同樣明顯，尤其是區(qū)域的結(jié)構(gòu)性問題。孫曉利表示，中國區(qū)域發(fā)展不平衡的矛盾突出，一線城市和二、三線城市的服務業(yè)占比差距較大，所以二、三線城市的空置率較高。
從供給端來看，焦點在于存量的放量。以北京市為例，目前還有大量空置的存量待盤活。這些存量大部分歸國有企業(yè)所有，接下來，隨著相關(guān)政策的出臺，會激發(fā)國有企業(yè)更好地利用這些存量資產(chǎn)，從而使市場的供給受到較大的影響。
目前深圳、上海等城市已經(jīng)走在了北京的前列，出臺了一些積極的政策激發(fā)企業(yè)盤活土地的能動性。
此外，樓宇經(jīng)濟的樣態(tài)也要多樣化，也就涉及郊區(qū)放量。北京的近郊、遠郊地區(qū)，園區(qū)和寫字樓的建設(shè)正在不斷地擴大，未來郊區(qū)的寫字樓其實不同于北京CBD的高樓大廈，更多以園區(qū)樓宇的形態(tài)出現(xiàn)，整體上容積率相對會更低，環(huán)境相對會更好。這也解釋了為什么很多企業(yè)會逐步從CBD搬遷到周邊園區(qū)。
