2021年開年，房企一邊忙于發(fā)債融資，一邊急著買地“囤貨”。從境外低成本融資闖年關之余，頭部房企、地方龍頭房企多次在重點城市土地市場出擊，20天內(nèi)，重點城市土拍金額已超千億元。
據(jù)中指研究院向《證券日報》記者提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月4日元旦假期后的兩周內(nèi)，40個主要城市土地成交總金額超過1114億元，杭州高居榜首。
“近兩年房企都在回歸主流一線、二線城市和發(fā)達的三線、四線城市，尤其從2020年開始，這些重點城市供應相對都是一些優(yōu)質地塊，房企拿地態(tài)度自然積極。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋向《證券日報》記者表示，從目前成交情況來看，重點城市土地溢價率相對偏高，但抗風險能力也較強。
杭州賣地392億元
1月19日，經(jīng)過32輪競價，宋都旗下公司以上限價格6.4億元競得崇賢新城沾橋D-2地塊，樓面價13573元/平方米，溢價率29.26%，競配自持面積比例20%。
這是杭州2021年開年以來的第9場土拍。
另據(jù)公開資料顯示，從1月4日開年首場土拍啟動，截至1月19日，杭州市共舉行了9場土拍，住宅用地成交金額392億元，同比增長48.3%，是2021年以來全國住宅用地成交金額最高的城市，特別是1月15日成交4宗涉宅用地后，總成交金額超越上海。
“上海、杭州等城市土地市場表現(xiàn)較為積極，主要是這兩個城市商品房市場供應不足，土地市場處于量增價穩(wěn)的狀態(tài)。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2020年長三角商品房成交金額占全國總成交金額的四成，是帶領全國市場穩(wěn)步提升的重要區(qū)域，此為拉動長三角區(qū)域土地市場持續(xù)供應的重要原因。
潘浩進一步稱，預計2021年房企將持續(xù)關注長三角等重點區(qū)域。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄亦向《證券日報》記者表示，從房企布局來看，長三角以及珠三角的一線、二線城市一直以來都是房企爭相布局的重點區(qū)域，由于這些熱點城市土地競拍較為激烈，加之宅地資源逐漸減少，房企拿地重點逐漸擴散至周邊的三線、四線等都市圈城市。
頭部房企拿地忙
長三角城市之外，另一個熱點城市是北京。去年年底，北京預申請用地便接二連三的掛出了10宗地塊，加上掛牌中的地塊，2021年北京土地市場供貨清單上的名單已經(jīng)達到16個，起拍價516.67億元。
更重要的信號是，多宗掛牌待拍地塊都是不限價宅地，這意味著土地出讓溢價率可能會走高。
實際上，2021年土地溢價率已經(jīng)連續(xù)三周環(huán)比上升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年第一周，百城土地溢價率環(huán)比增長11.3%;第二周，百城土地溢價率為15.16%，環(huán)比增加8.65個百分點;第三周，重點城市土地成交溢價率較上周進一步上漲至15.6%。
不過，溢價率有上行趨勢僅僅是2021年開年的表現(xiàn)，還不足以稱之為“土拍熱潮”。此外，居住用地成交量目前同比仍在下滑。
貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從全國居住用地市場成交量來看，截至1月20日，全國351城居住用地成交規(guī)劃建筑面積累計同比下滑55.0%，一線城市亦下滑4.6%，整體居住用地成交量同比走低。
“在疫情相對穩(wěn)定的情況下，預計一季度住宅用地市場成交量或將小幅超越去年同期水平，但今年對溢價率的控制明顯提升。”潘浩向《證券日報》記者如是表示。
陳宵則表示，從近期的土拍來看，預計今年一季度土拍溢價率穩(wěn)中有升。
值得關注的是，“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)試點企業(yè)擴容之際，哪些房企還有能力開年即在重點城市積極“進貨”?
“截至1月20日，住宅用地成交金額TOP5的企業(yè)為綠城中國、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團、萬科集團，這5家也都是在杭州多次取地的房企。”潘浩向《證券日報》記者表示，頭部房企及地方龍頭房企為取地大戶。
“年初房企一般情況下手頭資金較為充足，拿地積極性較高，同時，房企年初有補倉的需求，需要積極增加土儲，為新一年的擴張做準備。”陳宵向《證券日報》記者表示，從拿地房企來看，大型房企資金儲備更為雄厚，競爭力更加強勁。
對此，李建橋也向《證券日報》記者表示，在城市分化和競爭加劇的背景下，中小房企受到資金和品牌影響力約束，拿不了、拿不到、拿不準的情況會增加，而資金充裕的房企則迎來更好的發(fā)展機遇。
“在融資新規(guī)影響下，房企2021年的核心任務在于提升資金管理和運營能力，取地能力與企業(yè)發(fā)展策略密切相關，取地策略亦會根據(jù)資金狀況進行調(diào)整。”在潘浩看來，高周轉模式結束后，行業(yè)規(guī)則正在發(fā)生改變，企業(yè)拿地能力分化是必然。
“資金面良好的房企拿地更具優(yōu)勢，踩線嚴重的房企將會受限。”陳宵向《證券日報》記者稱，“三道紅線”之后，房企拿地能力分化將進一步且持續(xù)加劇。
