桂林彰泰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱"彰泰集團(tuán)")將要被收購的消息，在行業(yè)內(nèi)激起不小浪花。
1月7日晚間，旭輝集團(tuán)(00884.HK)正式宣布收購彰泰集團(tuán)母公司65%股權(quán)，這意味著桂系房企彰泰集團(tuán)的實(shí)控人或?qū)⒁兹恕?/p>
盡管彰泰集團(tuán)高層人士對于這場收購事宜秉持樂觀態(tài)度，但細(xì)究公司突然"賣身"背后的原因，是資金壓力被迫出售股權(quán)，還是為了推進(jìn)集團(tuán)全國化發(fā)展?
這場"賣身"背后的資金鏈疑云最終將逐漸浮出水面。"賣身"背后現(xiàn)資金鏈"疑云"
"確實(shí)已經(jīng)晚了，走向南寧的時(shí)候就已經(jīng)晚了。"針對過往那些年擴(kuò)展偏于保守，在2020年9月，彰泰集團(tuán)老板黃海濤在接受媒體采訪時(shí)曾流露出一絲惋惜。
他同時(shí)坦言，"時(shí)機(jī)是不好，那就更努力一點(diǎn)。別人順風(fēng)順?biāo)芜^去，那我可能逆風(fēng)逆水也要拼命游。"
曾經(jīng)的惋惜轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)，彰泰集團(tuán)開始出售股權(quán)。
1月7日晚間，旭輝集團(tuán)正式宣布收購彰泰集團(tuán)的消息迅速成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)旭輝公告顯示，旭輝將與彰泰按照65%：35%的股權(quán)比例共同合作成立旭輝彰泰公司，新公司總部設(shè)在廣西南寧，由彰泰集團(tuán)董事長黃海濤出任平臺公司董事長，旭輝集團(tuán)現(xiàn)江蘇區(qū)域集團(tuán)副總裁胡翔出任平臺公司總裁。
簡言之，此次收購旭輝將購入彰泰集團(tuán)65%股權(quán)，控股彰泰集團(tuán)，同時(shí)旭輝將其于廣西的資產(chǎn)，彰泰將其資產(chǎn)共同裝入旭輝彰泰公司。
眾所周知，彰泰集團(tuán)于廣西一隅深耕二十多載，品牌知名度在廣西家喻戶曉，2020年彰泰集團(tuán)銷售額近300億元，整體業(yè)務(wù)布局集中桂林、南寧等廣西省內(nèi)絕大多數(shù)城市。
在外界看來，2020年是彰泰走出廣西，進(jìn)行全國擴(kuò)張的重要一年。這一年來，集團(tuán)將前藍(lán)光發(fā)展總裁張巧龍招入麾下，助力企業(yè)于全國化擴(kuò)張，并于無錫、南京、武漢、南昌等熱門城市頻頻落子。
不過，市場瞬息萬變，正值歲末年初之際，彰泰集團(tuán)卻傳出即將被收購的消息。"旭輝收購彰泰，從側(cè)面反映出地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯，旭輝在行業(yè)屬于大型規(guī)模房企，在全國地區(qū)設(shè)有一定布局，而彰泰是廣西地區(qū)前三甲，此番收購?fù)瓿?，為企業(yè)未來在三道紅線調(diào)控下實(shí)現(xiàn)正式擴(kuò)張打下基礎(chǔ)，同時(shí)，亦對旭輝在其廣西、西南地區(qū)布局將產(chǎn)生利好影響。"關(guān)于此次收購，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《投資者網(wǎng)》表示。
盧文曦進(jìn)一步指出，"從彰泰角度看，走到被收購這一步，一般和資金壓力相關(guān)，否則能支撐過來，企業(yè)不會(huì)賣股權(quán)，畢竟當(dāng)下整體市場已經(jīng)基本回暖。收購背后也是為了融資，小房企當(dāng)前很難通過發(fā)債進(jìn)行融資。"
對于公司即將被收購事宜，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系彰泰集團(tuán)副總裁王宗民。據(jù)其透露："此次收購，更多是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，彰泰集團(tuán)在廣西深耕二十多年，旭輝集團(tuán)是行業(yè)知名房企，被旭輝收購成立合資公司未來能做大做強(qiáng)，助力公司加快推進(jìn)全國化和西南地區(qū)的發(fā)展步伐。"
王宗民進(jìn)一步解釋稱，"此番收購，首先，對彰泰集團(tuán)整個(gè)經(jīng)營戰(zhàn)略和品牌全國化起到很大幫助;其次，下一步可能將改善整體企業(yè)理念。同時(shí)，對彰泰集團(tuán)未來布局、融資層面，毋庸置疑產(chǎn)生利好影響。"
不過，突如其來的收購背后，關(guān)于彰泰集團(tuán)的資金鏈疑云開始浮現(xiàn)。
據(jù)《投資者網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)，2020年以來，2020年彰泰集團(tuán)合計(jì)10次被列為被執(zhí)行人，合計(jì)金額約193.22萬元，案由主要為銀行金融借款糾紛和業(yè)主糾紛。具體來看，據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)報(bào)道和企查查數(shù)據(jù)顯示， 2020年7月30日， 彰泰集團(tuán)被桂林市象山區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的45.11萬元，而此前的4月2日、3月3日、1月17日公司亦分別被桂林市疊彩區(qū)、象山區(qū)和靈川縣人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)約42.06萬元。"該標(biāo)的金額在地產(chǎn)行業(yè)不算高，但若已經(jīng)被列為失信被執(zhí)行人，說明其資金情況很有可能出現(xiàn)問題。"北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人、法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣向《投資者網(wǎng)》指出。
但在《投資者網(wǎng)》問及資金鏈?zhǔn)欠癯霈F(xiàn)壓力時(shí)，王宗民卻直接向《投資者網(wǎng)》作出否認(rèn)："公司不存在資金方面問題。公司三大經(jīng)營指數(shù)都非常健康。"
王玉臣進(jìn)一步向《投資者網(wǎng)》指出"就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，被列為執(zhí)行人的情況可能存在三種類型：一是銀行起訴，欠貸未能及時(shí)還貸，導(dǎo)致銀行在融資方面出現(xiàn)資金起訴;二是業(yè)主起訴，比如，業(yè)主購買的房出現(xiàn)問題，或者無證銷售導(dǎo)致未能如期交付等;三是施工單位起訴，而施工單位起訴往往很大可能也和資金鏈問題關(guān)聯(lián)，導(dǎo)致工程無法按期結(jié)算。"
在他看來，但凡出現(xiàn)被列入被執(zhí)行人名單往往能反映開發(fā)商資金可能存在問題。而被列為失信被執(zhí)行人帶來的首要影響是銀行征信，通常銀行會(huì)第一時(shí)間查到相關(guān)信息，與開發(fā)商進(jìn)行溝通了解緣由，情況嚴(yán)重將大大下調(diào)融資額度。
他指出，"開發(fā)商為緩解資金鏈情況，一方面選擇直接融資，比如，銀行融資和民間借貸資本，不過若沒有優(yōu)質(zhì)的擔(dān)保物或抵押物，銀行方面可能直接停止融資。另一方面，選擇合作開發(fā)，通過合作開發(fā)方式尋求融資。"
高層調(diào)整、軍事化管理引爭議
2020年6月，彰泰集團(tuán)迎來一名實(shí)力干將——前藍(lán)光發(fā)展總裁張巧龍。
作為藍(lán)光全國化布局及穩(wěn)站千億陣營的關(guān)鍵人物，老板黃海濤每每談到張巧龍，總是面帶微笑，有一種"伯樂遇上千里馬"的喜悅。
張巧龍的加入，無疑助力彰泰推開全國化布局的帷幕，推動(dòng)集團(tuán)躋身中國房地產(chǎn)30強(qiáng)的長期發(fā)展戰(zhàn)略。黃海濤也曾談道："張巧龍的到來，給彰泰帶來發(fā)展機(jī)會(huì)和專業(yè)化管理能力，并會(huì)改變過去較為保守的發(fā)展模式。"
不過該局面并未維持多久，就在張巧龍入職即滿半年之際，2020年12月26日上午，在彰泰集團(tuán)的一次全員例會(huì)上，老板黃海濤直接宣布："張巧龍因個(gè)人事業(yè)發(fā)展原因和家庭的需要作出職務(wù)調(diào)整，升格為彰泰事業(yè)合伙人同時(shí)兼任集團(tuán)執(zhí)行董事。""不管在彰泰擔(dān)任什么職務(wù)，張巧龍仍將繼續(xù)為彰泰發(fā)展和全國化戰(zhàn)略落地貢獻(xiàn)力量。"
從職業(yè)經(jīng)理人升格為合伙人，和諧人事調(diào)整背后，外界猜測、傳言也風(fēng)起云涌。據(jù)鳳凰風(fēng)財(cái)訊報(bào)道："彰泰集團(tuán)進(jìn)入江蘇后，先后在南京、無錫高調(diào)拿地，但由于江蘇市場與其之前深耕的廣西市場不太相同，市場操作及項(xiàng)目進(jìn)展方面有一定的水土不服，前段時(shí)間又因南京項(xiàng)目的進(jìn)展被多家媒體曝光，導(dǎo)致集團(tuán)老板不太滿意。"
同時(shí)，亦有知情人士透露，很大程度上還是歸結(jié)為與老板發(fā)展理念的沖突。對很多知名職業(yè)經(jīng)理人來說，全國化發(fā)展還是自己加盟的初心，但是可能企業(yè)會(huì)有階段性的考慮。
上述消息尚未得到官方最終驗(yàn)證，而《投資者網(wǎng)》向集團(tuán)高層求證，但對方也未就相關(guān)問題作出正面回應(yīng)。
值得注意的是，除了高層調(diào)整令外界產(chǎn)生不少猜測外，貫穿集團(tuán)始終的軍事化管理文化，當(dāng)下卻成為褒貶不一的"定義"。
彰泰集團(tuán)創(chuàng)立于1992年，外界常稱"廣西一哥"。29年前彰泰由臺商掌權(quán)經(jīng)營，現(xiàn)今的老板黃海濤剛從軍隊(duì)退伍任司機(jī)一職。從司機(jī)到當(dāng)年的職業(yè)經(jīng)理人，再到彰泰集團(tuán)的董事長，黃海濤白手起家的故事在廣西地區(qū)至今仍廣為流傳。
由于受過軍隊(duì)訓(xùn)練，黃海濤深受軍隊(duì)文化影響，而在彰泰的企業(yè)文化里，軍隊(duì)管理氣息依舊濃厚。
據(jù)《投資者網(wǎng)》觀察，在彰泰集團(tuán)的官方網(wǎng)站、視頻、微博，彰泰集團(tuán)的軍事化氣息無處不在，"像軍人一樣嚴(yán)格要求、敢于擔(dān)當(dāng)。"是彰泰集團(tuán)三大企業(yè)文化中的首要一條。
彰泰亦常常用"自律"、"鐵軍之師"來形容隊(duì)伍。集團(tuán)南寧大區(qū)總裁廖維海曾在彰泰集團(tuán)視頻號中，自信提到"軍事化管理"文化，視頻里員工們一席軍裝，令人印象深刻。不過，這也引來部分爭議。一名在知乎匿名評論者表示："感覺這個(gè)公司像是一個(gè)家族企業(yè)，黃老板一言堂現(xiàn)象比較嚴(yán)重，雖然說老板決策大多數(shù)時(shí)候都是對的，但是有個(gè)別需要集思廣益的情況下，老板不聽勸。張巧龍總?cè)肼殠淼乃枷肷兜?，黃老板都看不慣，巧龍總反對加班與老板刻在骨子里以加班為榮的觀點(diǎn)剛好對立，幾乎每次開大會(huì)老板都強(qiáng)調(diào)加班。"
同時(shí)，另外兩位匿名人士亦指出，彰泰集團(tuán)實(shí)行軍事化管理、軍隊(duì)文化，外宣稱高激勵(lì)、低福利，但企業(yè)文化氛圍不夠包容，泯滅個(gè)性，而且公司內(nèi)部不少制度的忠實(shí)擁護(hù)者思想古板。
對于上述情況，王宗民向《投資者網(wǎng)》直言："對于外部謠言沒有必要深究，評論整體是不太客觀的。"
曾多次因項(xiàng)目違規(guī)遭罰
不平凡的2020年，四處攻城略地的彰泰集團(tuán)，全國化之路走的并不如意。7月耗資10.2億元奪下的觀南府項(xiàng)目，于數(shù)月之后遭到監(jiān)管責(zé)罰。
據(jù)揚(yáng)子晚報(bào)報(bào)道，11月9日，彰泰集團(tuán)進(jìn)入南京的首個(gè)項(xiàng)目彰泰觀南府，存在連續(xù)20多天無證施工情況。據(jù)現(xiàn)場報(bào)道顯示，該項(xiàng)目臨時(shí)售樓處已經(jīng)出地面。臨時(shí)售樓處兩邊各有一幢樓的基礎(chǔ)工程正在施工，其中一幢樓的基坑承臺已經(jīng)做好，另一幢樓正在做混凝土支撐板?？梢钥吹接卸嗯_挖掘機(jī)、吊機(jī)等正在同時(shí)作業(yè)，很多工人在現(xiàn)場忙碌。
一名現(xiàn)場附近的工作人員稱，"彰泰觀南府項(xiàng)目是在20多天前正式開工的，臨時(shí)售樓處和旁邊的兩幢住宅樓同時(shí)施工。"無證施工情況屬實(shí)，南京彰泰相關(guān)負(fù)責(zé)人被約談，并責(zé)令其停工。
除了南京項(xiàng)目違規(guī)外，首入的無錫項(xiàng)目亦遭遇處罰。企查查資料顯示，2020年12月11日，無錫彰泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱"無錫彰泰")因未辦理相關(guān)手續(xù)擅自施工被住建局處罰30萬元。
無錫彰泰項(xiàng)目和南京項(xiàng)目類似，均為彰泰集團(tuán)今年新摘入袋不久的地塊。6月彰泰集團(tuán)以13.9億元拿下無錫地塊，成為公司全國化布局的第一站。
而新項(xiàng)目的接連遭罰，將彰泰集團(tuán)的"處罰舊史"也牽扯上了臺面。據(jù)《投資者網(wǎng)》獲悉，2018年，在大本營廣西地區(qū)，彰泰違規(guī)的處罰頻頻顯現(xiàn)。一次發(fā)生于2018年1月17日，因項(xiàng)目違法施工彰泰集團(tuán)被住建委處罰;不到兩個(gè)月，因違反相關(guān)規(guī)定，彰泰集團(tuán)被桂林市人民防空辦公室處罰。"無證施工背后意味著企業(yè)希望通過早施工、快建設(shè)，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)早銷售，最核心的目的是為了盡快回籠資金。從無證施工處罰分析，開發(fā)商可能至少觸犯兩個(gè)規(guī)定，包括可能沒有取得施工許可證或者可能還未取得規(guī)劃許可。"上述房地產(chǎn)領(lǐng)域資深法律人士王玉成向《投資者網(wǎng)》表示。
他進(jìn)一步解釋，"對于無證施工，情形嚴(yán)重的話，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資質(zhì)降低。比如，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、地方誠信檔案、信用檔案、銀行資信等均可能產(chǎn)生影響。"
"房地產(chǎn)企業(yè)或者上市公司都會(huì)存在上述情況，無需大驚小怪，企業(yè)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的各種糾紛是很正常的現(xiàn)象。當(dāng)下'三道紅線'壓力之下，無論是碧桂園還是其他房企，每個(gè)房企都在強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)運(yùn)營，在此背景下，可能會(huì)出現(xiàn)部分紕漏及需要完善的地方。"王宗民向《投資者網(wǎng)》坦言。
從2018年至今，彰泰集團(tuán)違規(guī)的情況時(shí)有發(fā)生，而展望2021年，被旭輝收購后的彰泰集團(tuán)能否在高周轉(zhuǎn)路上逐漸自我完善，向行業(yè)龍頭看齊，有待時(shí)間驗(yàn)證。
