作為事關(guān)民生的一件大事兒,樓市的任何風(fēng)吹草動(dòng)都必然備受關(guān)注。
今年以來,無論中央支持雄安新區(qū)發(fā)行REITs等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品,還是上交所表態(tài)要推動(dòng)公募REITs試點(diǎn),都表明了REITs在中國的發(fā)展將進(jìn)一步提速。
在“房住不炒”的大背景下,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控從嚴(yán),房企融資渠道受到嚴(yán)格限制。那么,REITs作為新的融資渠道,會(huì)否給了房企迅速“鋪攤子”的機(jī)會(huì)?是否會(huì)影響樓市調(diào)控的成果?會(huì)否造成房價(jià)的上漲?
“不會(huì)助推住宅價(jià)格非理性上漲”
所謂REITs,即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱為REITs),是指將流動(dòng)性低的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品,向機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人公開發(fā)行,以不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的運(yùn)營收益和租金來回報(bào)投資者。
換句話說,REITs是一種和股票基金類似的基金,只不過募集資金投向的不是股票組合,而是不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)組合。比如某長租公寓公司發(fā)行REITs,那么這些公寓的大部分租金就會(huì)成為投資者的收益。
需要注意的是,國際普遍的REITs通常是公募類的,也就是上述定義所描述的。我國已經(jīng)開展不少REITs試點(diǎn),不過由于主要是面向機(jī)構(gòu)投資人等限定性群體,也被稱為私募REITs或者類REITs,真正公募REITs產(chǎn)品業(yè)內(nèi)呼聲較高,但仍未推出。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的持有者——通常是開發(fā)商而言,發(fā)行REITs相當(dāng)于縮短了投資回報(bào)周期,實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。有輿論因此擔(dān)心,開發(fā)商融資后大舉搶地建房,以及投資者購買REITs加大了樓市的買方力量,都將推動(dòng)房價(jià)的上漲。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此種擔(dān)心大可不必。
從帶來收益的底層資產(chǎn)來看,REITs主要針對(duì)的是酒店、辦公、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn),與傳統(tǒng)的居民住宅嚴(yán)格隔離。商業(yè)地產(chǎn)普遍以自持為主,收入多依賴于運(yùn)營品質(zhì)提高帶來的租金上漲,而住宅價(jià)格則依賴供求關(guān)系。
另一方面,REITs幾乎不投資開發(fā)類物業(yè),而是投資已經(jīng)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和固定收益的成熟不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。與開發(fā)商的前端“建設(shè)制造”相比,REITs的標(biāo)的定位是終端的物業(yè)管理平臺(tái),本質(zhì)上是運(yùn)營商。
以此觀之,發(fā)展REITs與住宅價(jià)格的漲跌沒有因果聯(lián)系。
“境外市場經(jīng)驗(yàn)表明推行REITs有助于降低不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)性,不會(huì)助推住宅價(jià)格非理性上漲。”全國政協(xié)委員、中國證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼說。
中金公司近期發(fā)布的研報(bào)也認(rèn)為,無論從業(yè)務(wù)線條還是融資路徑上,都可以與傳統(tǒng)的商品房開發(fā)做到有效隔斷,因而也不會(huì)對(duì)地價(jià)、房價(jià)形成上漲壓力。“即便開發(fā)商有通過REITs上市募資所得反哺商品房開發(fā)主營業(yè)務(wù)的傾向,這一渠道也可通過政策手段實(shí)現(xiàn)有效阻隔。”
而對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)而言,REITs對(duì)二級(jí)市場不僅不會(huì)加大價(jià)格波動(dòng)幅度,反而是具有“價(jià)格穩(wěn)定器”和“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”功能,防止資產(chǎn)炒作。
REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)初衷是為投資者提供獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流收益和持續(xù)資產(chǎn)增值的投資機(jī)會(huì)。全國政協(xié)委員、中國證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼認(rèn)為,穩(wěn)定現(xiàn)金流收益來源于“雙重穩(wěn)定性”,即物業(yè)成熟穩(wěn)定性和分配比例穩(wěn)定性。與此同時(shí),強(qiáng)制性高比例分紅也抑制了REITs利用留存資金進(jìn)行擴(kuò)張的沖動(dòng)。“與投機(jī)型投資者‘追漲殺跌’模式不同,REITs更具備長期價(jià)值發(fā)現(xiàn)能力。”
中金公司的研報(bào)顯示,海外龍頭REITs傾向于長期持有資產(chǎn),資產(chǎn)換手比例和頻率都很低,甚至在實(shí)體市場價(jià)格出現(xiàn)明顯過高/過低的偏離時(shí)起到了穩(wěn)定器的作用。“因此可以認(rèn)為REITs與資產(chǎn)炒買炒賣是絕緣的。”
減少住宅市場的資金囤積
在普通住房市場中,REITs并非發(fā)揮不了作用。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,REITs將成為推動(dòng)建立購租并舉住房制度的重要工具,推動(dòng)建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制,一定程度上能緩解房價(jià)上漲的壓力。
近年來,我國對(duì)住房租賃市場的發(fā)展十分重視,比如今年5月住房租賃條例再次列入國務(wù)院立法工作計(jì)劃,多地出臺(tái)租房補(bǔ)貼等政策。
不過租賃住房項(xiàng)目前期需大量投入,運(yùn)營商通常要負(fù)擔(dān)巨額的開發(fā)/收購和裝修費(fèi)用,而租房的收益率相對(duì)較低,收益期非常漫長。即便是當(dāng)“二房東”輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè),也需要承擔(dān)前期的裝修和收房成本。因此如何拿到錢是租賃項(xiàng)目運(yùn)營商的頭等大事。
上交所今年年初表示,加快發(fā)展住房租賃REITs。業(yè)內(nèi)分析,通過發(fā)行REITs,就可以充分利用社會(huì)資金,促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場,多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。
中金公司認(rèn)為,于政府而言,REITs打通了政策性住房,尤其是租賃住房的退出渠道,得以形成從開發(fā)投資到退出的閉環(huán),從而加快財(cái)政資金的良性周轉(zhuǎn),提供住房供給效率。于企業(yè)而言,REITs的出臺(tái)將支持那些真正有意愿發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)的公司,并且倒逼企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營和管理能力提升。
北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組認(rèn)為,REITs能夠打通房地產(chǎn)投融資鏈條、降低融資成本以及促進(jìn)房企市場化競爭,是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成。
簡而言之,資金周轉(zhuǎn)速度加快,租賃住房的供給就會(huì)增多。而社會(huì)資本進(jìn)入增加,意味著運(yùn)營商所需資金減少,資金門檻降低又導(dǎo)致入局者數(shù)量增加,運(yùn)營商要打動(dòng)投資者就必須提升運(yùn)營能力。
“長期來看,這將促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)加速改善,對(duì)緩解住房供應(yīng)和房價(jià)上漲壓力起到積極作用。”中金公司研報(bào)認(rèn)為。
從投資端來看,中國民眾對(duì)住宅項(xiàng)目的熱衷,部分源于手里的資金缺少穩(wěn)定可期的投資方式,股市風(fēng)險(xiǎn)高,而債市收益率又相對(duì)較低。REITs提供了方便投資商業(yè)地產(chǎn)的選項(xiàng),且由于REITs是標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品,小份額即可買入,這或有助于分散直接投資住房的壓力。
“REITs有效降低不動(dòng)產(chǎn)投資門檻,能夠成為有效投資替代品,疏解住宅市場的儲(chǔ)蓄資金,減少住宅市場的資金囤積。”肖鋼說,同時(shí),REITs豐富了公眾投資理財(cái)選擇,提高居民財(cái)產(chǎn)性收入。
“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正逢其時(shí)”
此外,REITs市場的重要發(fā)力點(diǎn)或是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。與不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域一樣,基礎(chǔ)設(shè)施多是重資產(chǎn)項(xiàng)目。
國家發(fā)改委投資司副司長韓志峰說,一方面新建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資需要大量的資本金,另一方面已經(jīng)形成的大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在沉睡。“大量的存量資產(chǎn)怎么盤活?很重要的一個(gè)手段就是推行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”
今年1月,北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組發(fā)布的《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》(下稱《研究》)稱,中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億元,若僅將1%進(jìn)行證券化,即可撐起一個(gè)萬億元規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。如果收費(fèi)公路以REITs為方向的證券化率能達(dá)10%,那么該類資產(chǎn)就能達(dá)8000億元。
韓志峰認(rèn)為,推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正逢其時(shí)。通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活資產(chǎn),將收回資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè),從而形成良好的投資循環(huán)。
REITs將基礎(chǔ)設(shè)施的收益和負(fù)債打包轉(zhuǎn)交給了下游的投資者,實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營方的輕資產(chǎn)運(yùn)營。地方政府盤活了資源,降低了負(fù)債水平,企業(yè)也可以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
不過,REITs要解決投資人風(fēng)險(xiǎn)收益匹配的問題,拿出來融資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流,且風(fēng)險(xiǎn)可控。同時(shí),產(chǎn)權(quán)和權(quán)益要清晰,能夠合法轉(zhuǎn)讓。
韓志峰認(rèn)為,有六個(gè)具體基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域適合發(fā)REITs,分別是:鐵路、收費(fèi)公路、港口等交通設(shè)施;供水供熱供氣等市政設(shè)施;電力、石油天然氣等能源領(lǐng)域;園區(qū)開發(fā)和物流倉儲(chǔ)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目;污水垃圾處理、固體廢物治理等生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域;科技園區(qū)和科技設(shè)施。
《研究》指出,基礎(chǔ)設(shè)施REITs的引入,有望改變中國基礎(chǔ)設(shè)施傳統(tǒng)投融資模式。“基礎(chǔ)設(shè)施REITs擁有其他融資方式所不具備的優(yōu)勢和特點(diǎn),與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資金需求非常匹配,無論在宏觀經(jīng)濟(jì)層面的降杠桿、補(bǔ)短板,還是在基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的投融資模式改革,以及微觀層面的企業(yè)競爭力提升等方面,均具有積極的意義。”(陳俊松)